Cách xác định vị trí đất 1, 2, 3, 4 và giá đất tại TPHCM chuẩn

Theo quy định của pháp luật hiện hành mỗi tỉnh thành cần có những quy định về những tiêu chí để xác định vị trí đối với từng loại đất và mức giá của từng vị trí đất cho phù hợp với khung giá đất. Vậy, tại thành phố Hồ Chí Minh cách xác định vị trí đất 1, 2, 3, 4 và giá đất như thế nào?

Cơ sở pháp lý:

Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND thành phố Hồ Chí Minh về bảng giá đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020-2024

Dịch vụ Luật sư tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.6568     

1. Cách xác định vị trí đất 1 2 3 4 của mảnh đất:

 Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc xác định vị trí đất có ý nghĩa rất quan trọng, đặc biệt là trong việc xây dựng bảng giá đất. Theo đó, việc xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất được quy định rất cụ thể và chi tiết tại Điều 15 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT. Theo quy định này ta có thể hiểu như sau:

Khi xác định vị trí đất đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm sẽ căn cứ theo từng đơn vị hành chính cấp xã hoặc đơn vị hành chính cấp huyện căn cứ vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác.

Khi xác định vị trí đất đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất đến nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm. Theo đó, đối với các loại đất nông nghiệp thì có thể hiểu rằng vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất. Các vị trí tiếp theo là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.

Khi xác định vị trí đất đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn sẽ căn cứ theo từng đường, đoạn đường hoặc khu vực căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực. Theo đó, đối với các loại đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn thì vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất; Các vị trí tiếp theo là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.

Khi xác định vị trí đất đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị sẽ căn cứ theo vị trí đất theo từng đường, phố; đoạn đường, đoạn phố căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực.

Theo đó đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị thì vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;Các vị trí tiếp theo là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.

Bên cạnh đó, tại thông tư này cũng nêu rõ rằng dựa theo các quy định và giá đất thị trường và tình hình thực tế tại địa phương thì Ủy ban nhân dân có trách nhiệm quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất; số lượng vị trí đất và mức giá của từng vị trí đất phù hợp với khung giá đất.

2. Cách xác định vị trí đất 1, 2, 3, 4 TPHCM:

Để xác định vị trí đất 1,2 3, 4 tại thành phố Hồ Chí Minh thì ta sẽ căn cứ theo quyết định số 02/2020/QĐ-UBND thành phố Hồ Chí Minh về bảng giá đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020-2024, quyết định này  hướng dẫn cách xác định vị trí để tính tiền sử dụng đất cho người dân trên địa bàn TP. Theo quyết định này ta có thể xác định được như sau:

Thứ nhất, đối với loại đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản các vị trí của đất được xác định là:

– Vị trí 1:  Là vị trí tiếp giáp với lề đường trong phạm vi 200m;

– Vị trí 2: không tiếp giáp với lề đường trong phạm vi 400m;

– Vị trí 3: các vị trí còn lại;

Thứ hai, đối với loại đất làm muối các vị trí của đất được xác định là:

– Vị trí 1: thực hiện như cách xác định đối với đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản;

– Vị trí 2: có khoảng cách đến đường giao thông thủy, đường bộ hoặc đến kho muối tập trung tại khu vực sản xuất trong phạm vi 400m;

– Vị trí 3: các vị trí còn lại.

Thứ ba, đối với loại đất phi nông nghiệp các vị trí của đất được xác định là:

-Vị trí 1: đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường được quy định

-Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên thì tính bằng 0.5 của vị trí 1

– Vị trí 3: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3m đến dưới 5m thì tính bằng 0.8 của vị trí 2

– Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại tính bằng 0.8 của vị trí 3

3. Cách xác định giá đất tại TPHCM:

Cũng theo quyết định số 02/2020/QĐ-UBND thành phố Hồ Chí Minh về bảng giá đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020-2024 ta có thể xác định được giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh như sau:

Đối với đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác thì giá đất được xác định theo các vị trí đất, cụ thể giá đất được tính theo bảng sau:

Đơn vị tính: đồng/m²

Đối với đất trồng cây lâu năm , giá đất được xác định theo bảng sau:

Đơn vị tính: đồng/m²

Đối với đất rừng sản xuất giá đất được xác định theo bảng sau:

Đơn vị tính: đồng/m²

Theo quy định của quyết định này thì đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng tính bằng 80% giá đất rừng sản xuất như bảng vừa trình bày trên.

Đối với đất nuôi trồng thủy sản giá đất được xác định theo bảng sau:

Đơn vị tính: đồng/m²

Đối với đất làm muối giá đất được xác định theo bảng sau:

Đơn vị tính: đồng/m

Bên cạnh đó, quyết định này cũng quy định rằng đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường được tính bằng 150% đất nông nghiệp cùng khu vực của cùng loại đất.

Đối với giá đất ở được xác định như sau : Như đã phân tích ở trên vị trí 1 là mặt tiền đường; vị trí 2 là những hẻm có chiều rộng từ 5m trở lên, giá đất sẽ bằng 0,7 lần mặt tiền; vị trí 3 là hẻm có chiều rộng từ 3m đến dưới 5m, giá đất sẽ bằng 0,8 lần vị trí 2; vị trí 4 là hẻm có chiều rộng dưới 3m, giá đất sẽ bằng 0,8 lần vị trí 3.Cách xác định vị trí của thửa đất không phụ thuộc vào khoảng cách với mép đường. Nếu thửa đất ở vị trí có độ sâu từ 100m trở lên so với mép đường thì giá đất để tính tiền sử dụng đất được giảm thêm 10%. Hẻm đất chưa được trải nhựa, đá hoặc bê tông, xi măng thì được tính bằng 0,8 lần giá đất nêu trên. Còn đối với những khu đất thuộc đoạn đường nằm dưới chân cầu vượt, nằm song song với cầu vượt, hai bên dạ cầu, nằm trong hành lang bảo vệ đường điện cao thế và thuộc đường nhánh dẫn lên cầu vượt được tính bằng 0,7 lần giá đất của tuyến đường đó.

Đối với giá đất thương mại, dịch vụ được xác định như sau: tính bằng 80% giá đất ở liền kề . Giá đất thương mại, dịch vụ không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực.

Đối với giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; Đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp được xác định như sau: tính bằng 60% giá đất ở liền kề . Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; Đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực.

Đối với giá đất nghĩa trang, nghĩa địa được xác định như sau : tính bằng 60% giá đất ở liền kề.

Đối với giá đất giáo dục, y tế được xác định như sau: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.

Đối với giá đất tôn giáo được xác định như sau: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.

Đối với giá đất trong Khu Công nghệ cao được xác định như sau: tính theo mặt bằng giá đất ở, sau đó quy định bảng giá các loại đất trong Khu Công nghệ cao. Theo đó ất với đất thương mại, dịch vụ trong Khu Công nghệ cao được tính bằng 80% giá đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ trong Khu Công nghệ cao được  tính bằng 60% giá đất ở.

Đối với giá đất của loại đất nông nghiệp khác được xác định như sau: tính bằng giá của loại đất nông nghiệp liền kề, nếu không có giá của loại đất nông nghiệp liền kề thì tính bằng giá của loại đất nông nghiệp trước khi chuyển sang loại đất nông nghiệp khác.

Đối với giá đất của loại đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản được xác định như sau: tính bằng 100 % giá đất nuôi trồng thủy sản nếu đất sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản; tính bằng 50% giá loại đất phi nông nghiệp liền kề cùng loại đất nếu đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; giá đất được xác định trên diện tích từng loại đất cụ thể Trường hợp không xác định được diện tích từng loại thì tính theo loại đất sử dụng chính nếu đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp nuôi trồng thủy sản.

Đối với đất chưa sử dụng, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để đưa vào sử dụng thì căn cứ phương pháp định giá đất và giá của loại đất cùng mục đích sử dụng đã được giao đất, cho thuê đất tại khu vực lân cận để xác định mức giá.

Như vậy, từ những lập luận và phân tích như trên có thể thấy Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có những quy định rất cụ thể và chi tiết về cách xác định về vị trí đất và bảng giá đất trên địa bàn thành phố của mình. Điều này có ý nghĩa rất to lớn trong công tác quản lý đất đai tại thành phố.