Cách xác định vị trí đất 1, 2, 3, 4 và giá đất tại TP Hà Nội

1. Cách xác định vị trí đất 1, 2, 3, 4 tại Thành phố Hà Nội: 

1.1. Nguyên tắc chung khi xác định vị trí đất:

Căn cứ vào khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ, vị trí đất được xác định theo nguyên tắc như sau:

– Vị trí 1 tiếp giáp đường, phố có tên trong bảng giá đất (sau đây gọi tắt là đường (phố)) có khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi hơn các vị trí tiếp theo

– Các vị trí 2, 3 và 4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1

1.2. Nguyên tắc xác định vị trí đất phi nông nghiệp: 

– Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với đường (phố) có tên trong bảng giá ban hành kèm theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND

– Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) từ 3,5 m trở lên

– Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) từ 2 m đến dưới 3,5 m

– Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) dưới 2 m

2. Cách xác định giá đất tại thành phố Hà Nội: 

2.1. Nguyên tắc xác định giá đất cho các trường hợp đặc biệt:

–  Đối với thửa đất có các mặt (cạnh) tiếp giáp từ hai đường (phố), ngõ trở lên thì giá đất được nhân hệ số như sau:

+ Thửa đất có ít nhất 4 cạnh (mặt) tiếp giáp với đường (phố) có tên trong Bảng giá đất thì được nhân hệ số K = 1,3 của đường (phố) có giá đất cao nhất

+ Thửa đất có 3 cạnh (mặt) tiếp giáp với đường (phố) có tên trong Bảng giá đất thì được nhân hệ số K = 1,25 của đường (phố) có giá đất cao nhất

+ Thửa đất có 2 cạnh (mặt) tiếp giáp với đường (phố) có tên trong Bảng giá đất thì được nhân hệ số K = 1,2 của đường (phố) có giá đất cao nhất

+ Thửa đất có một cạnh (mặt) tiếp giáp với đường (phố) có tên trong Bảng giá đất và có ít nhất một cạnh (mặt) khác tiếp giáp với ngõ (có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 3,5 m trở lên (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ)) thì được nhân hệ số K = 1,15 của đường (phố) có tên trong Bảng giá đất

+ Thửa đất có một cạnh (mặt) tiếp giáp với đường (phố) có tên trong Bảng giá đất và có ít nhất một cạnh (mặt) khác tiếp giáp với ngõ (có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 2 m đến dưới 3,5 m tính (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ)) thì được nhân hệ số K = 1,1 của đường (phố) có tên trong Bảng giá đất

Giá đất sau khi áp dụng hệ số K không được vượt khung giá đất cùng loại tối đa của Chính phủ quy định; trường hợp vượt thì lấy bằng khung giá đất của Chính phủ.

– Đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất tại vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4 của Bảng số 5, 6 (trừ thị trấn Tây Đằng huyện Ba Vì) và Bảng số 7 thuộc các khu dân cư cũ (Không nằm trong khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư, cụm công nghiệp hoặc khu công nghiệp) nếu có khoảng cách theo đường hiện trạng từ mốc giới đầu tiên của thửa đất đến đường (phố) có tên trong bảng giá ≥ 200m thì giá đất được giảm trừ như sau:

+ Khoảng cách từ 200 m đến 300 m: giảm 5% so với giá đất quy định

+ Khoảng cách từ 300 m đến 400 m: giảm 10% so với giá đất quy định

+ Khoảng cách từ 400 m đến 500 m: giảm 15% so với giá đất quy định

+ Khoảng cách từ 500 m trở lên: giảm 20% so với giá đất quy định

– Đối với thửa đất của một chủ sử dụng tại các vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đường (phố) thì giá đất tính theo vị trí của đường (phố) (cao) nhất (Có tính đến yếu tố giảm trừ tại Điểm b nếu có):

– Đối với thửa đất của một chủ sử dụng có cạnh (mặt) tiếp giáp với đường, phố, ngõ có chiều sâu thửa đất tính từ chỉ giới hè đường, phố, ngõ > 100 m được chia lớp để tính giá đất như sau:

+ Lớp 1: Tính từ chỉ giới hè đường, phố, ngõ đến 100 m tính bằng 100% giá đất quy định

+ Lớp 2: Tính từ chỉ giới hè đường, phố, ngõ từ trên 100 m đến 200 m, giảm 10% so với giá đất của lớp 1

+ Lớp 3: Tính từ chỉ giới hè đường, phố, ngõ từ trên 200 m đến 300 m giảm 20% so với giá đất của lớp 1

+ Lớp 4: Tính từ chỉ giới hè đường, phố, ngõ từ trên 300 m giảm 30% so với giá đất của lớp 1

– Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng đất có hình thể đặc thù, bị che khuất (hình L, hình T…) có mặt (cạnh) tiếp giáp với đường, phố, ngõ thì phần diện tích tiếp giáp với đường, phố, ngõ tính từ mặt tiền đến hết chiều sâu của thửa đất được tính giá đất theo đúng vị trí, mục đích quy định tại các Điều 4, 5, 6, 7, 8, 9 Chương II của quy định này; phần diện tích còn lại giá đất được áp dụng hệ số K như sau:

+ Thửa đất (khu đất) có vị trí 1: K = 0,9 của giá đất theo quy định

+ Thửa đất (khu đất) có vị trí 2: K = 0,8 của giá đất theo quy định

+ Thửa đất (khu đất) có vị trí 3, vị trí 4: K = 0,7 của giá đất theo quy định

– Đối với các thửa đất có vị trí 1, vị trí 2 và vị trí 3: Giá đất trung bình của cả thửa đất sau khi áp dụng hệ số K hoặc chia lớp tại Điểm d, đ không được thấp hơn giá đất của vị trí thấp hơn liền kề với đường, phố, ngõ tiếp giáp của thửa đất; trường hợp thấp hơn thì lấy theo giá đất của vị trí thấp hơn liền kề

– Trường hợp các thửa đất thuộc địa giới hành chính các xã, nằm xen kẽ với các thửa đất tại các trục đường giao thông thuộc địa giới hành chính thị trấn, vùng giáp ranh quận nội thành; hoặc trên cùng một đoạn đường giao thông bên này là địa giới hành chính xã, bên kia là địa giới hành chính thị trấn, vùng giáp ranh quận nội thành thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất; nguyên tắc xác định vị trí và giá đất các trường hợp này tuân thủ các quy định tại các Điểm nêu trên và Điều 6 Chương II của Nghị định 30/2019/QĐ-UBND

– Giá đất tại các tuyến đường (phố) mới chưa có tên trong bảng giá đất ban hành kèm theo quy định này được xác định theo các nguyên tắc tại Khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định 30/2019/QĐ-UBND và tương ứng với mức giá đất của đường (phố) có tên tương đương trong khu vực

2.2. Quy định về chỉ giới hè đường, phố:

– Đối với trường hợp thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê đất mới thì chỉ giới hè đường (phố) tính theo chỉ giới đường hiện trạng tương ứng với quy hoạch tỷ lệ 1/500 của thửa đất được duyệt

– Đối với trường hợp thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê đất mới được thực hiện theo nhiều giai đoạn khác nhau thì chỉ giới hè đường (phố) tính theo chỉ giới đường hiện trạng tương ứng với quy hoạch tỷ lệ 1/500 của thửa đất được duyệt

– Các trường hợp còn lại, chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá tính theo chỉ giới hè đường (phố) hiện trạng

– Giá đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại Bảng giá đất được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm.