Căn cứ tính thuế và cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Có thể nói, thuế có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển bền vững của một quốc gia, đây không chỉ đơn thuần là một trong những nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước mà còn là một trong những động lực thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế đồng thời tạo ra sự công bằng, ổn định cho xã hội.

Hiện nay, trong các loại thuế phải đóng thì thuế sử dụng đất, đặc biệt là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một trong những loại thuế đặc thù. Việc quy định về loại thuế này không chỉ góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất mà còn mang tính chất khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất một cách hiệu quả, kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản. Vậy, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính trên cơ sở căn cứ và cách tính như thế nào?

Qua bài viết này, Luật Dương Gia sẽ cung cấp cho quý bạn đọc những căn cứ và cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một cách cụ thể nhất trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành. Hy vọng rằng, với những căn cứ này sẽ giúp chúng ta thực hiện việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một cách nhanh chóng và chính xác nhất.

1. Đối tượng phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, đối tượng chịu thuế là đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

– Một là, đất có mục đích sử dụng là để ở không kể là khu vực nông thôn hay đô thị.

– Hai là, những loại đất được sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như: xây dựng khu công nghiệp, cơ sở kinh doanh, sản xuất; đất dùng để sản xuất đồ gốm, vật liệu xây dựng hoặc khai thác, chế biến khoáng sản.

– Ba là, đất phi nông nghiệp không thuộc nhóm đất kể trên nhưng lại được tổ chức, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh. Chẳng hạn như đất tự nhiên có sông, suối, kênh rạch, mặt nước; đất dùng vào mục đích công cộng hoặc có công trình trên đất là đình đền, miếu, nghĩa trang, từ đường,…trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp hoặc quốc phòng, an ninh,…

2. Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 và hướng dẫn tại Thông tư 153/2011/TT-BTC, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính trên cơ sở căn cứ sau:

Về cách tính chung, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Giá tính thuế (1)    x     Thuế suất  (2) 

Cụ thể như sau :

(1) Về giá tính thuế: 

Giá tính thuế làm căn cứ tính thuế được xác định trên cơ sở giá của diện tích đất sử dụng phải tính thuế. Theo đó: 

– Diện tích đất dùng làm cơ sở xác định giá tính thuế phải là diện tích đất thực tế đang được sử dụng (trường hợp sử dụng nhiều thửa đất sẽ phải tính tổng diện tích của toàn bộ các thửa đất này). Bên cạnh đó, cần lưu ý thêm với trường hợp đất xây dựng khu công nghiệp thì phần đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung sẽ không được tính vào diện tích thực tế để tính thuế.

– Giá tiền đất để làm căn cứ tính thuế được xác định theo bảng giá của chính Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại nơi có đất đó. Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 53/2011/NĐ-CP và Hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 153/2011/TT-BTC, việc xác định giá tiền đất được thực hiện trên cơ sở sau:

+ Giá đất làm căn cứ tính thuế được quy định ổn định theo chu kỳ, trường hợp nếu có sự thay đổi giá của đất thì không bắt buộc phải xác định lại giá cho thời gian còn lại của chu kỳ.

+ Đối với các trường hợp đất được sử dụng có nguồn gốc là đất chuyển mục đích hoặc do được Nhà nước giao, cho thuê thì giá đất tính thuế được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng vào thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê hoặc chuyển mục đích đó.

(2) Về thuế suất để tính thuế:

– Thuế suất dùng để xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho loại đất ở được dựa trên cơ sở hạn mức sử dụng đất do chính Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương có đất ban hành, cụ thể như sau:

+ Thuế suất bậc 1 với 0,03% được áp dụng đối với diện tích đất sử dụng nằm trong hạn mức quy định. 

+ Thuế suất bậc 2 với mức 0,07% được áp dụng với trường hợp đất sử dụng vượt quá hạn mức nhưng chưa quá 3 lần. 

+ Trường hợp nếu diện tích tính thuế vượt quá hạn mức trên 3 lần thì áp dụng bậc 3 thuế suất 0,15%

– Mức thuế suất 0,03% cũng được áp dụng đối với các loại đất như: đất ở nhiều tầng; công trình dưới mặt đất; đất sản xuất, kinh doanh hoặc sử dụng vào mục đích kinh doanh; đất dự án đầu tư phân kỳ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.  

– Những loại đất được tổ chức, cá nhân sử dụng trái với mục đích hoặc đất chưa sử dụng được áp dụng mức thuế suất là 0,15%. 

–  Đối với trường hợp đất lấn chiếm vẫn phải tính thuế bình thường với mức thuế suất 0,2% và không tính hạn mức. 

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Lưu ý:

– Số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thực tế mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải nộp được tính trên cơ sở căn cứ trên sau khi đã trừ số thuế được miễn, giảm (nếu có). Người sử dụng đất được miễn, giảm thuế nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 9, Điều 10 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2010.

– Trong trường hợp đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở hay chung cư thì diện tích này sẽ được xác định bầng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân sử dụng. Nếu công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

– Đối với trường hợp đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh nhưng không xác định được diện tích thì cơ sở để tính diện tích sẽ xác định trên tổng diện tích đất sử dụng nhân doanh thu hoạt động kinh doanh/ Tổng doanh thu cả năm.

3. Ví dụ cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

1.  Ông A có một thửa đất ở tại quận Hoàn Kiếm với diện tích 150m2 (hạn mức đất là 100m2) với giá đất là 50 triệu đồng/m2. Ông A không thuộc trường hợp có số thuế được miễn, giảm. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà ông A phải nộp trong trường hợp này được tính như sau:

Lãi suất để tính thuế với phần đất trong hạn mức (100m2) là 0,03%. Phần diện tích vượt quá hạn mức là 50m2 được tính với mức thuế suất là 0,07%. Như vậy, thuế sử dụng đất nông nghiệp mà ông A phải nộp được tính bằng:

100m2 x 50tr/m2 x 0,03% + 50 m2 x 50tr/m2 x 0,07% = 3, 25 triệu đồng

2. Gia đình chị B có căn hộ ở Hà Nội với diện tích 50m2. Khu nhà có 5 tầng, mỗi tầng gồm 8 căn hộ với diện tích bằng nhau. Tổng diện tích xay dựng của cả tòa nhà được xác định là 460m2 và giá đất theo bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội được xác định là 40 triệu đồng/m2.

Trong trường hợp này tiền thuế sử dụng đất mà chị B phải nộp được tính như sau: 

 50m2 x ( 460m2/ ( 50m2 x 8 hộ x 5 tầng ) ) x 40 triệu đồng x 0,03% = 0,138 triệu đồng

TƯ VẤN MỘT TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ:

4. Tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hai thửa đất

Tóm tắt câu hỏi

Em có một câu hỏi về vấn đề đất đai, cụ thể là “tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hai thửa đất”. Trong đó: thửa 1 là 80m2 có được do thừa kế từ cha mẹ từ năm 1977; thửa thứ 2 có diện tích là 85m2 do nhận chuyển nhượng mà có (có hợp đồng chuyển nhượng từ chủ cũ) cả hai mảnh đất này đến năm 2016 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó hạn mức đất ở theo quy định của địa phương này là 150m2.

Luật sư tư vấn

Bạn có hai thửa đất, thửa 1 là 80m2, thửa 2 là 85m2. Khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng theo quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 và Thông tư 153/2011/TT – BTC.

Căn cứ Điều 4 và Điều 5 Thông tư 153/2011/TT – BTC quy định như sau:

“Điều 4. Căn cứ tính thuế 

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.

Điều 5. Diện tích đất tính thuế:

Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.

1. Đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.

1.1. Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.”

Mặt khác khi tính thuế đối với cá nhân có nhiều thửa đất được xác định theo điểm d) Khoản 1 Điều 5 Thông tư 153/2011/TT – BTC như sau

“…d) Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong một tỉnh thì người nộp thuế chỉ được lựa chọn một thửa đất tại một quận, huyện, thị xã, thành phố nơi có quyền sử dụng đất để làm căn cứ xác định hạn mức đất tính thuế, trong đó:

d1) Trường hợp không có thửa đất ở nào vượt hạn mức đất ở thì người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại một nơi có quyền sử dụng đất để xác định số thuế phải nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụng trừ đi hạn mức đất ở của nơi người nộp thuế đã lựa chọn;

d2) Trường hợp có thửa đất ở vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định số thuế phải nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng phần diện tích vượt hạn mức của thửa đất ở nơi đã lựa chọn hạn mức cộng với phần diện tích của tất cả các thửa đất ở khác có quyền sử dụng;”

Bạn có thể lựa chọn thửa đất để căn cứ xác định số thuế phải nộp với thuế suất theo quy định tại Điều 7 Thông tư 153/2011/TT – BTC như sua:

Luật sư tư vấn tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: 1900.6568

“Điều 7. Thuế suất.

1. Đất ở:

a) Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

BẬC THUẾ	DIỆN TÍCH ĐẤT TÍNH THUẾ (m2)	THUẾ SUẤT (%)
1	Diện tích trong hạn mức	0,03
2	Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức	0,07
3	Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức	0,15

b) Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

3. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.

4. Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.

5. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%.”