Cách tính thuế diện tích đất tăng thêm trên sổ đỏ, sổ hồng

1. Diện tích đất trên sổ đỏ, sổ hồng tăng thêm trong trường hợp nào?

Thực tế thì diện tích đất trên sổ đỏ hoặc sổ hồng có thể tăng thêm trong nhiều trường hợp khác nhau. Do diện tích đất trên giấy chứng nhận và trên thực tế không khớp với nhau. Điều này có thể xuất phát từ ba nguyên nhân chủ yếu sau đây:

– Nguyên nhân đầu tiên phải kể đến khiến cho trường hợp diện tích đất trên sổ đỏ và sổ hồng tăng thêm là do quá trình đo đạc chưa chính xác. Cơ quan và các chủ thể có thẩm quyền tiến hành đo đạc trong nhiều thời kỳ khác nhau có thể do công cụ hỗ trợ khiến cho việc đo đạc trở nên khó khăn và đây cũng được coi là nguyên nhân dẫn đến dầu mâu thuẫn tranh chấp xung quanh vấn đề ranh giới đất không thay đổi nhưng trên thực tế khi tiến hành đo đạc thì diện tích trên thực địa tại lớn hơn rất nhiều so với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà họ đã sở hữu. Trong trường hợp này thì các chủ sở hữu sẽ phải tiến hành đo đạc lại phần diện tích đất của mình và chỉnh lý giấy tờ pháp lý sao cho đảm bảo được quyền lợi hợp pháp chính đáng; 

– Thứ hai là nguyên nhân do những người sử dụng đất liền kề lấn chiếm trái pháp luật. Tức là khi họ có quyền sử dụng đất thì họ đã lạm dụng quyền lợi đó của họ để kiếm thêm diện tích đất so với những diện tích thực tế mà họ được sở hữu trên giấy tờ, khi đó hành vi của họ là lấn chiếm trái quy định của pháp luật xâm phạm đến quyền lợi của các hộ bị lấn chiếm, vì thế cho nên rơi vào trường hợp này thì người dân thường tiến hành yêu cầu người đang lấn chiếm phải tháo dỡ công trình và trả lại diện tích đất mà đã xâm phạm trái phép của họ để cập nhật lại giấy tờ pháp lý sao cho phù hợp và chính xác;

– Một nguyên nhân nữa cũng phải kể đến khiến cho diện tích đất trên sổ đỏ sổ hồng tăng thêm đó chính là do việc nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế, nguyên nhân này được đánh giá là một trong những nguyên nhân phổ biến khi diện tích đất thực tế của họ sau khi nhận các giao dịch trên mở rộng diện tích lớn hơn rất nhiều so với phần diện tích mà họ đã được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ và sổ hồng. Khi đó thì các chủ thể có quyền lợi cần phải tiến hành thực hiện thủ tục cập nhật giấy tờ pháp lý để tăng phần diện tích tức là một phần diện tích đất mới vào diện tích đất cũ cũng như chỉnh lý lại giấy tờ để đảm bảo các khoản nghĩa vụ về tài chính có liên quan.

Từ những lý do trên thì có thể thấy rằng việc xử lý và các khoản nghĩa vụ liên quan đến diện tích đất thực tế tăng hơn nhiều so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận đã cấp phụ thuộc vào nguyên nhân và quy định của pháp luật ở địa phương nhất định. Nhận biết được điều này thì chủ sở hữu đất cần hiểu biết về các quy định của pháp luật cũng như tham khảo thêm các quy định liên quan để tìm hiểu sâu hơn hướng giải quyết qua đó tránh những vấn đề pháp lý tìm ẩn. Hầu hết thì cái hiện tượng này xảy ra người chủ sở hữu đất cần phải đến ngay đơn vị đo đạc có thẩm quyền để tiến hành yêu cầu đo đạc lại cũng như làm thủ tục cập nhật giấy tờ pháp lý theo diện tích thực tế để tránh thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Cách tính thuế diện tích đất tăng thêm trên sổ đỏ, sổ hồng?

Tức là khi có sự thay đổi về diện tích đất trên thực tế so với giấy tờ thì khi đó chủ sở hữu đất cần phải tiến hành nộp các khoản thuế đất tăng thêm so với diện tích trên sổ đó. Vậy câu hỏi đặt ra là theo quy định của pháp luật hiện nay, cách tính thuế diện tích đất tăng thêm trên sổ đỏ sổ hồng áp dụng công thức nào. Nhìn chung thì phương pháp tính thuế do có diện tích đất tăng thêm trên sổ đỏ cũng như sổ hồng được thực hiện theo quy định của Bộ Tài chính. Công thức được áp dụng để tính thuế đối với diện tích đất tăng thêm như sau:

Thuế tăng thêm = diện tích đất tăng thêm x giá đất được tính theo quy định của địa phương x tỷ lệ thuế suất.

Trong đó, bóc tách từng đối tượng tính như sau:

– Đối với diện tích đất tăng thêm chính là phần diện tích được coi là chênh lệch sẽ được tính bằng đơn vị mét vuông;

– Còn đối với giá đất thì sẽ được tính theo bảng giá đất của địa phương quy định. Theo đó thì ở nông thôn bảo đô thị cũng có những sự khác biệt. Đối với đất ở nông thôn thì giá đắt trong công thức này được tính theo giá đất nông nghiệp trung bình của tỉnh thành phố trực thuộc trung ương. Bên cạnh đó đối với giá đất ở đô thị thì sẽ được tính theo giá đất thương mại ở thời điểm nhất định;

– Cuối cùng là tỉ lệ thuế suất sẽ được áp dụng theo quy định của từng địa phương khác nhau nhưng thường sẽ từ 0,03% đến 0,15%.

Vì thế đối với phần diện tích đất tăng thêm thì chủ sở hữu đất cần phải nộp khoản tiền này thì mới được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ và sổ hồng. Chủ sở hữu sẽ cần phải tính giá trị của diện tích đất tăng thêm là bao nhiêu rồi họ sẽ phải tiến hành nộp một khoản thuế nhất định theo mức thuế đất được quy định bởi địa phương. Mức thuế này thường được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị đất đã được xác định. Ngoài ra, còn có một số trường hợp được hưởng miễn, giảm thuế đất tùy theo quy định của pháp luật, như các trường hợp sau:

– Trường hợp người có hoàn cảnh khó khăn,những gia đình được nhà nước cho hưởng những khoản hỗ trợ xã hội, những gia đình chính sách;

– Trường hợp mà diện tích đất sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp;

– Trường hợp mà diện tích đất của các tổ chức, cá nhân có công trình xã hội hóa, giá trị, chuẩn mực;

– Trường hợp mà đất bị ảnh hưởng bởi thiên tai, dịch bệnh hoặc các sự kiện khác như bão, lũ lụt, sạt lở…

Tuy nhiên, các chủ thể để được miễn giảm thuế đất như đã phân tích ở trên thì người dân phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện cũng như thủ tục được quy định tại địa phương đó.

3. Cách xử lý cấp sổ khi diện tích đất tăng thêm:

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành cụ thể là tại Điều 98 khoản 5 Luật Đất đai năm 2013 thì đã ghi nhận rõ rằng, người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đã được kê khai đăng kí vào sổ địa chính, hoặc người này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu xét thấy họ có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, trong trường hợp mà họ đăng kí biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được cấp chứng nhận biến động đất đai vào sổ đỏ đã cấp trước đó. Như vậy có thể thấy rằng, khi có biến động về diện tích đo đạc thực tế so với diện tích đã được ghi nhận trong sổ đỏ thì các trường hợp xảy ra như sau:

– Đối với trường hợp mà ranh giới thửa đất không có sự thay đổi: Tức là ranh giới của thửa đất đang sử dụng này không có sự thay đổi so với ranh giới đất tại thời điểm cấp giấy tờ pháp lí về chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những hộ bất động sản liền kề thì họ sẽ được cấp hoặc cấp đổi mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế của cơ quan có thẩm quyền đo đạc. Hay nói cách khác là, khi ranh giới không có sự thay đổi được cấp giấy chứng nhận mới đối với phần diện tích đất tăng thêm nếu như nó đủ điều kiện để được cấp giấy theo quy định pháp luật đất đai (đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận lần đầu) hoặc cấp đổi giấy chứng nhận (đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận lần đầu);

– Còn đối với trường hợp mà ranh giới thửa đất có thay đổi: Trong trường hợp này thì nếu như tại quá trình đo đạc thực địa của cơ quan có thẩm quyền, nhận thấy rằng ranh giới đất có sự thay đổi so với ranh giới đất tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận thì phần diện tích bị chênh lệch đó sẽ được xem xét để cấp giấy chứng nhận. 

4. Trình tự, thủ tục cấp lại sổ đỏ, sổ hồng cho phần diện tích đất tăng thêm:

Theo Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, khi đo đạc mà diện tích thực tế thửa đất đã cấp sổ đỏ nhiều hơn so với ghi nhận và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì việc xem xét cấp lại sổ đỏ đuộc tiến hành theo trình tự như sau:

– Đối với trường hợp không có biến động về ranh giới thửa đất: Nếu người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

– Đối với tường hợp có biến động về ranh giới thửa đất: Nếu diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 như lấn chiếm trái phép… thì xem xét xử lý và cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Thủ tục cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo thủ tục cấp sổ sổ đỏ lần đầu và cấp đổi sổ đỏ cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp sổ đỏ theo hướng dẫn của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.