Cách giải quyết tranh chấp đất đai do được cấp chồng lấn

1. Cách giải quyết tranh chấp đất đai do được cấp chồng lấn:

1.1. Bản chất của hiện tượng đất bị cấp chồng lấn: 

Hiện nay có thể thấy, cấp đất trồng lấn về ranh giới là một trong những vấn đề nổi cộm được xã hội quan tâm vì nó gây ra nhiều tranh chấp không đáng có. Pháp luật cũng không quy định thế nào là đất được cấp chồng lấn, tuy nhiên trên thực tế, hiện tượng này xảy ra rất nhiều, hiện tượng đất bị cấp chồng lấn ngày càng trở nên phổ biến và phức tạp.

Thực chất thì có thể nói đây là hiện tượng ranh giới đất của hai bất động sản liền kề bị trùng khớp với nhau, những bất động sản thuộc quyền sở hữu của những chủ thể khác nhau được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp bị đan xen và chồng lấn lên nhau. Hệ quả của việc này chính là xuất hiện một phần diện tích đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ được thể hiện trên cả 02 quyển sổ của 02 chủ sở hữu khác nhau, tức là cùng một phần đất đó, nhưng lại thuộc quyền sở hữu của hai chủ thể, và nằm trong cả hai tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

1.2. Một số cách giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp đất được cấp chồng lấn: 

Khi rơi vào trường hợp bị cấp chồng lấn đất, các chủ thể có thể lựa chọn một trong 03 phương án giải quyết như sau:

Thứ nhất, tự thương lượng và thỏa thuận để giải quyết tranh chấp đất đai. Hai bên có thể tự ngồi lại để thỏa thuận và thương lượng với nhau từ đó tìm ra hướng giải quyết sao cho phù hợp với lợi ích của cả hai bên. Một bên có thể thỏa thuận về việc bỏ tiền mua lại phần diện tích xảy ra hiện tượng chồng lấn đó. Hoặc thậm chí có thể thỏa thuận về việc tặng cho đối với phần đất bị cấp chồng lấn. Vấn đề thỏa thuận và thương lượng sẽ hạn chế tối đa việc làm tổn hại đến hòa khí và tình làng nghĩa xóm giữa những bất động sản liền kề. Sau khi đã thỏa thuận và thương lượng được với nhau, thì các bên sẽ làm hồ sơ đề nghị lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành hoạt động điều chỉnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xóa bỏ hiện tượng chồng lấn theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2013 hiện hành. Theo đó thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sẽ có trách nhiệm đính chính lại giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong một số trường hợp sau đây:

– Có sai sót thông tin về tên gọi và giấy tờ pháp nhân, hoặc nhân thân và địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp giấy chứng nhận của người đó;

– Sai sót thông tin về thửa đất, diện tích đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận trên thực tế. 

Pháp luật quy định vấn đề thương lượng và hòa giải khi xảy ra hiện tượng cấp đất chồng lấn nhằm mục đích đề cao ý chí của các bên, và hạn chế tốn kém chi phí để theo đuổi vụ kiện trong quá trình tố tụng.

Thứ hai, nếu như không tự thỏa thuận được thì sẽ hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp cơ sở. Tại đây, hòa giải viên sẽ là người phân xử tranh chấp cho hai bên và tìm ra hướng giải quyết tốt nhất. Tuy nhiên sau quá trình hòa giải mà vẫn không đạt được kết quả, thì sẽ lập biên bản hòa giải không thành, sau đó khởi kiện lên tòa án.

Thứ ba, nếu các bên không thể thỏa thuận được với nhau và hòa giải không thành, thì có thể làm đơn khởi kiện ra tòa án. Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền ở đây căn cứ theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 được xác định là tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tọa lạc. Sau khi có quyết định của tòa, thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành hoạt động lập hồ sơ trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc đính chính vào sổ đỏ đã cấp có sai sót, và đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu về đất đai theo bản án đã có hiệu lực pháp luật. 

Nhìn chung thì trình tự và thủ tục khởi kiện sẽ trải qua những bước cơ bản sau đây:

Bước 1: Chủ thể khởi kiện sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định của pháp luật. Hồ sơ phải kiện tranh chấp đất đai khi xảy ra hiện tượng chồng lấn cơ bản sẽ bao gồm những giấy tờ sau đây: 

– Đơn khởi kiện theo mẫu do pháp luật quy định phù hợp về mặt nội dung và hình thức;

– Giấy tờ nhân thân của người khởi kiện bao gồm căn cước công dân, chứng minh nhân dân, hộ chiếu còn thời hạn …;

– Giấy tờ chứng minh nơi cư trú của nguyên đơn và bị đơn theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ thể hiện và chứng minh về quyền sử dụng đất hợp pháp căn cứ theo Điều 100 Luật đất đai năm 2013;

– Các giấy tờ khác chứng minh về nguồn gốc sử dụng đất như văn bản mua bán đất viết tay, di chúc hoặc giấy tặng cho đất đai … cùng một số giấy tờ khác theo quy định.

Bước 2: Sau khi chuẩn bị hồ sơ nêu trên thì sẽ nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì sẽ tiến hành gửi đến tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để giải quyết tranh chấp.

Bước 3: Sau khi tòa án nhận đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ kèm theo, thì sẽ xem xét vụ việc và giấy tờ. Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì sẽ phân công thẩm phán thông báo ngay cho người khởi kiện để họ đến tòa án làm thủ tục tạm ứng án phí (trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định của pháp luật), sau đó thì thẩm phán sẽ tiến hành thụ lý vụ án.

Bước 4: Sau khi thụ lý vụ án thì tòa án sẽ xem xét và chuẩn bị xét xử vụ án. Trong giai đoạn này thì tòa án sẽ mở phiên họp giao nộp và công khai chứng cứ, tiến hành hoạt động hòa giải đôi bên. Sau đó thì tòa án sẽ ban hành một số quyết định như công nhận hòa giải thành, tạm đình chỉ giải quyết vụ án hoặc đình chỉ giải quyết vụ án, hoặc đưa vụ án ra xét xử. Sau đó ban hành bản án phân xử quyền lợi của các bên. Trong trường hợp mà các bên không đồng ý với bản án của tòa án cấp sơ thẩm thì hoàn toàn có quyền kháng cáo hoặc kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực theo thủ tục phúc thẩm.

2. Các nguyên tắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai do bị cấp chồng lấn: 

Nhìn chung thì trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai xuất phát từ lý do đất đai bị cấp chồng lấn, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải tuân thủ một số nguyên tắc cơ bản sau đây:

– Luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước được xác định là đại diện chủ sở hữu theo quy định của pháp luật; 

– Phải đảm bảo lợi ích chính đáng và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, nhất là lợi ích về kinh tế, khuyến khích các bên tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân để giảm thiểu chi phí và rút gọn thủ tục tố tụng, đề cao, tôn trọng nguyện vọng và sự tự thương lượng của đôi bên;

– Quá trình giải quyết tranh chấp phải nắm vững quan điểm lấy dân làm gốc, phải đặt lợi ích của nhân dân lên hàng đầu, phải tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện tối đa cho họ phát huy các quyền năng của mình; 

– Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải hướng đến mục đích ổn định kinh tế xã hội, quá trình giải quyết phải gắn liền với sự phát triển sản xuất và mở mang các ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc làm và phải phù hợp với đặc điểm cũng như quy hoạch của từng địa phương trên phạm vi cả nước.

3. Một số rắc rối khi đất đai bị cấp chồng lấn: 

Thứ nhất, đất bị cấp chồng lấn rất dễ phát sinh tranh chấp. Những khu đất giáp ranh với nhau mà có phần diện tích chung khớp với nhau rất dễ xảy ra xung đột giữa các hộ dân, bởi ai cũng muốn xem mảnh đất đó thuộc sở hữu của gia đình mình, rất nhiều vụ việc đã trải qua nhiều lần khiếu nại và khởi kiện để điều chỉnh lại diện tích, tuy nhiên vụ tranh chấp vẫn kéo dài khiến màu thuận của các bên gia đình không thể giải quyết được. Về bản chất thì có thể thấy, nguyên tắc nguồn gốc đất chồng lấn trên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được người nào chứng minh đã sử dụng hợp pháp và ổn định lâu dài thì sẽ thuộc quyền sử dụng của chủ thể đó. Việc cơ quan nhà nước có sự nhầm lẫn sai sót thì người dân có quyền yêu cầu đính chính và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, hoặc yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết, bởi vì đất đai không thể tự “nở” ra thêm. Tuy nhiên theo xu hướng chung thì các cơ quan nhà nước sẽ không thể tự nhận lỗi sai về mình, khiến cho quyền lợi của người dân không thể được giải quyết thông qua một thời gian dài.

Thứ hai, kéo theo nhiều phiền phức ngay cả khi tòa án đã xét xử giao phần diện tích đất bị cấp chồng lấn cho người dân, thì người dân cũng phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính khác nhau thì mới có thể cấp lại được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ví dụ như thủ tục đính chính, thủ tục tách thửa hoặc thủ tục hợp thửa. Vì thế, để hạn chế tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị chồng lấn, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải tiến hành hoạt động đo đạc và thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân một cách chính xác, đúng quy trình và thủ tục do pháp luật quy định nhất là trong việc ký giáp ranh giữa các hộ liền kề trong hoạt động cắm mốc và đo đạc. Bên cạnh đó thì cũng cần phải xem xét đến trách nhiệm của các cơ quan ban ngành và người thực thi trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân để xảy ra tình trạng sai sót, chồng lấn về diện tích phải đính chính và làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.