Cách giải quyết hậu quả pháp lý khi sổ đỏ cấp trái pháp luật

Theo Tổng cục Quản lý đất đai, đến nay cả nước đã cấp Giấy chứng nhận đất lần đầu đạt trên 97,36% tổng diện tích các loại đất cần cấp. Tuy nhiên, nhiều trường hợp những thông tin trên Sổ đỏ bị sai sót (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) còn tồn tại. Một số lỗi thường gặp phải trong quá trình cán bộ đo đạc làm sổ sai sót ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và quyền lợi của người sử dụng đất. Vậy cách giải quyết hậu quả pháp lý khi cấp sổ đỏ cấp trái pháp luật như thế nào?

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

1. Sổ đỏ là gì?

Căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.“

Hiện nay, theo quan điểm của người dân, họ nhận biết sổ cũ và sổ mới dựa trên màu sắc của sổ. Sổ đỏ là Giấy chứng nhận có bìa màu đỏ; Sổ hồng gồm 02 loại: Sổ hồng theo mẫu cũ (được cấp trước ngày 10/12/2009) và Sổ hồng mới có màu hồng cánh sen – Hiện nay, người dân đang được cấp loại sổ này.

Sổ đỏ, sổ hồng là giấy tờ về nhà đất rất quan trọng, không chỉ là giấy tờ xác định quyền sử dụng, quyền sở hữu mà còn là điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở.

2. Thẩm quyền cấp sổ đỏ:

Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người dân được quy định cụ thể. Đối với tổ chức do UBND cấp tỉnh cấp; hộ gia đình, cá nhân do UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp. Căn cứ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp sổ đỏ được quy định như sau:

– UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là UBND cấp tỉnh) có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận.

– UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi tắt là UBND cấp huyện) có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cơ quan thẩm quyền nào được cấp lại/cấp đổi sổ đỏ bị mờ, rách, mất: Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: “Đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận xin cấp đổi lại thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Cụ thể, đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp sổ đỏ cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

– Sở Tài nguyên và Môi trường cấp lại/cấp đổi sổ đỏ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

– UBND huyện cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Các trường hợp cấp sổ đỏ trái pháp luật:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi sổ đỏ đã cấp trong các trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

Trường hợp 2: Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

Trường hợp 3: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp 4: Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật về đất đai:

– Không đúng thẩm quyền;

– Không đúng đối tượng sử dụng đất;

– Không đúng diện tích đất;

– Không đủ điều kiện được cấp;

– Không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Vi phạm về thẩm quyền, khi Cơ quan tổ chức có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng thẩm quyền được pháp luật quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2013:

• Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận.
• UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận.

Để xử lý hành vi này, các nhà lập pháp đã quy định các chế tài, biện pháp xử lý hành vi cấp sổ đỏ sai luật.

4. Giải quyết hậu quả pháp lý khi cấp sổ đỏ trái pháp luật:

4.1. Đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính trong trường hợp sổ đỏ được cấp trái pháp luật theo khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2013: Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó; Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

Thủ tục đính chính được quy định rõ tại điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

4.2. Thu hồi giấy chứng nhận sử dụng đất:

Theo khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013, sổ đỏ được cấp trái pháp luật gồm:

– Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

– Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. 

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận khi Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp, Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;  Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai thì không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân.

Về hành vi người vi phạm: Người có hành vi vi phạm dẫn đến cấp sổ đỏ trái pháp luật: Theo quy định tại Điều 206, Điều 207 Luật đất đai 2013, người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý như sau: Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Trường hợp gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác thì phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại. Đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.