Cách đòi tiền cọc thuê nhà? Tiền đặt cọc thuê nhà có lấy lại được không?

1. Tiền cọc thuê nhà là gì?

Căn cứ dựa theo quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 tiền cọc thuê nhà là: “Tiền cọc thuê là số tiền bên thuê nhà giao cho chủ nhà trong một thời hạn nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện đúng hợp đồng. Khái niệm tiền cọc thuê nhà là gì cũng đã được”.

Như vậy, từ khái niệm được nêu ra ở trên thì đặt cọc được biết đên như là một sự thoả thuận giữa các bên, trong đó một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết. Bên cạnh đó, thì đối tượng của đặt cọc là những vật có giá trị hoặc các vật thông thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Đối tượng đặt cọc là tiền thì vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán. Vì vậy, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc…

Trong biện pháp đặt cọc, tuỳ theo thoả thuận mà bên này hoặc bên kia là người đặt cọc trong quá trình thuê nha hay còn được hiểu là bên cho thuê nhà là bên nhận cọc còn bên đi thuê nhà là bên đặt cọc. Nói một cách chi tiết hơn thì bên đặt cọc là bên dùng tiền hoặc vật có giá trị khác của mình giao cho bên kia giữ để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên nhận tiền hoặc tài sản là bên nhận đặt cọc. Pháp luật không quy định chính xác số tiền đặt cọc để thuê nhà trọ phòng trọ. Số tiền này tùy thuộc theo hai bên tự thỏa thuận. Số tiền cọc có thể tùy thuộc vào giá trị của ngôi nhà hoặc căn phòng.

Cũng dựa theo quy định tại Điều 328, Luật Dân sự 2015 cũng quy định rõ tiền cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào tiền thuê trọ sau thời gian thỏa thuận trong hợp đồng và bên thuê không vi phạm điều khoản trong hợp đồng. Tuy nhiên, theo như quy định thông thường thì trong trường hợp nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Không những mất tiền đặt cọc nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Chính vì vậy, để có thể đảm bảo lấy lại được tiền đặt cọc thuê nhà, bạn cần lưu ý áp dụng việc xác nhân tình trạng trong ngôi nhà mà bạn thuê có mức sử dụng như thế nào? đối với những tài sản hư hỏng thì phải báo ngay cho bên cho thuê được biết, điều không thể không nhắc đến ở đây là nội quy của phòng trọ và nội dung của hợp đồng xem bạn có đủ điều kiện dể đáp ứng được không để xác định việc đặt cọc thuê nhà này. Đây chính là cách lấy lại tiền cọc thuê nhà hiệu quả cũng như giúp bạn tránh được các mâu thuẫn, xung đột sau khi dọn đi.

2. Tiền đặt cọc thuê nhà có lấy lại được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có thuê nhà và làm hợp đồng đặt cọc cho chủ nhà. Tuy nhiên, tôi thấy chất lượng ngôi nhà kém, hỏng hóc và có yêu cầu chủ nhà cải tạo trước khi thuê nhưng họ không sửa chữa. Giờ tôi muốn lấy lại  tiền cọc được không?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 về đặt cọc quy định như sau:

– Đặt cọc được thực hiện là việc một bên (đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong cùng một thời hạn thì sẽ bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
-Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Về nguyên tắc, tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để được thực hiện về nghĩa vụ trả tiền khi hợp đồng được giao kết.

Khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở năm 2014 quy định trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau:

– Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thì phải có thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

– Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng….

Bên cạnh đó, Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 cũng quy định: Bên thuê nhà ở sẽ có quyền tự đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê nhà mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận;

– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện những hợp đồng thuê nhà thì phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, sau khi bạn và chủ nhà tiến hành làm hợp đồng đặt cọc mà bên chủ nhà chậm sửa chữa theo thỏa thuận, bạn có quyền đơn phương chấp dứt thỏa thuận đặt cọc.

Khi đơn phương chấm dứt thỏa thuận đặt cọc, bạn phải thông báo cho bên chủ nhà biết và yêu cầu chủ nhà phải hoàn trả tiền đặt cọc lại cho mình.

3. Nội dung quy định pháp luật về đặt cọc:

Đầu tiên nếu các bên đã thực hiện đúng mục đích đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải thực hiện việc trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc của mình, nếu bên đặt cọc là bên có nghĩa vụ trả tiền thì tài sản đặt cọc được coi là khoản tiền thanh toán trước. Tuy nhiên, nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc vê bên nhận đặt cọc. Trái lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc

Như vậy, xử lý tài sản đặt cọc chỉ áp dụng nếu có một trong hai bên không thực hiện các điều khoản đã cam kết hoặc không thực hiện hợp đồng. Nghĩa là, nếu có một bên thực hiện không đúng, không đầy đủ họp đồng thì tài sản đặt cọc không đương nhiên thuộc về bên bị vi phạm. Tài sản đó có thể được dùng để thanh toán nghĩa vụ còn lại do thực hiện không đúng, không đầy đủ hợp đồng và còn phụ thuộc vào sự thoả thuận khác của các bên.

Khi mua bán nhà đất các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước một khoản tiền để làm tin, nếu một trong các bên có hành vi vi phạm sẽ bị phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng . Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất  đối với trường hợp nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó để đảm bảo quyền và lợi ích cho bên đặt cọc thì trong Bộ luật Dân sự cũng có quy định về việc bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, có thể thấy tằng việc pháp luật Dân sự có quy định về tiền đặt cọc thuê nha đã phần nào giải quyết được hết những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết việc bên nhận tiện đặt cọc không thực hiện việc trả tiền cọc cho bên đặt cọc và đưa ra các căn cứ không chính xác để nhằm mục đích chiếm chọn số tiền đặt cọc đó. Bỏi vì các trường hợp người thuê nhà bị mất tiền đặt cọc là rất nhiều và ở các khu vực và trường hợp khác nhau, nên việc giải quyết các còn chưa chặt chẽ và triệt để ngoài ra vị số tiền này rất ít nên bên nhận cọc biết bên đặt cọc sẽ không đưa ra cơ quan có thẩm quyền để giải quyết nên nhiều trường hợp đã lợi dụng lý do này mà thực hiện hành vi rất tinh vi để chiếm đoạt tiền đặt cọc của người thuê nhà.

Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật dân sự năm 2015;

– Luật nhà ở năm 2014.