Các trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng 2023

1. Các trường hợp phải xin cấp Giấy phép xây dựng mới:

Chủ đầu tư thực hiện hoạt động xây dựng công trình không nằm trong các trường hợp được miễn xin cấp giấy phép theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 thì phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Theo đó ta loại từ các trường hợp được miễn ra còn lại các công trình sau:

– Các công trình không phải là công trình bí mật nhà nước, công trình chỉ nằm trên địa bàn của một đơn vị hành chính cấp tỉnh, công trình xây dựng theo quy hoạch, kế hoạch;

– Công trình không thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị không phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

– Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao nhưng không có quy hoạch chi tiết 1/500 và không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không được thẩm định thiết kế xây dựng;

– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn, ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô trên 07 tầng và tổng diện tích mặt sàn trên 500 m² không có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực đã quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

– Công trình xây dựng chính;

– Các công trình xây dựng còn lại trừ các công trình quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014.

2. Các trường hợp xin cấp Giấy phép sửa chữa, cải tạo:

Khi sửa chữa, cải tạo các công trình xây dựng, chủ đầu tư phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo trong các trường hợp sau:

– Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình mà hậu quả dẫn đến làm thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi công năng sử dụng, làm ảnh hưởng tới môi trường và ảnh hưởng tới an toàn công trình. Ví dụ: sửa chữa nhà vệ sinh, lắp đặt hệ thống sưởi nền nhà,…

– Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

3. Trường hợp xin cấp Giấy phép di dời công trình:

Khi cá nhân, hộ gia đình, chủ đầu tư có nhu cầu muốn di dời công trình thì bắt buộc phải lập hồ sơ xin giấy phép di dời công trình.

4. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình:

Được quy định tại Điều 103 Luật xây dựng năm 2014 theo đó thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng đối với từng trường hợp cụ thể như sau:

– Đối với công trình cấp đặc biệt do Bộ xây dựng cấp;

– Các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể phân cấp cho Sở Xây dựng; ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của mình.

– Các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn do Ủy ban nhân dân huyện quản lý, trừ các công trình xây dựng thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp.

Như vậy ta thấy, thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện trở lên, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền trong vấn đề này.

5. Có bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư!

Em đang tiến hành xây một tiệm để kinh doanh, rộng 50m2 ở mặt đường quốc lộ. Em nghĩ không nhất thiết phải xin giấy phép nên không tiến hành xin cấp giấy phép nhưng giờ e nghe nói cán bộ xã đến lập biên bản xử phạt? Vậy xử phạt em như vậy đúng hay sai?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 4/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng, các công trình được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:         

– Công trình bí mật Nhà nước, công trình theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính và các công trình khác theo quy định của Chính phủ được miễn giấy phép xây dựng.

– Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.        

– Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư;  

– Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kiến trúc các mặt ngoài, kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và an toàn công trình.        

– Công trình hạ tầng kỹ thuật chỉ yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật và nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa thuộc khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Trường hợp công trình của bạn không thuộc diện miễn giấy phép xây dựng theo danh mục nêu trên thì phải xin cấp giấy phép xây dựng.          

Do đó, nếu bạn xây dựng mà không xin phép sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính Phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Do đó, UBND xã lập biên bản vi phạm đối với bạn là đúng pháp luật.

6. Công trình như thế nào thì được miễn giấy phép xây dựng?

Tóm tắt câu hỏi:

Chị tôi có mua 1 mảnh đất DT 4.5 x 14m tại ấp 1, xã Vĩnh Lộc A, H Bình Chánh năm 2004 (đất chung sổ với chủ tổng DT sổ đỏ là 14, 500m2), và Chị tôi xây nhà không phép (nhà xây 1 trệt, 1 gác lững, tường gạch, mái tole) và xin số nhà huyện năm 2013 (khi đó đất vẫn chưa chuyển mục đích sử dụng) vẫn là đất trồng Lúa (khu vực nhà chị tôi ở là khu dân cư và tất cả không nhà nào có giấy phép xây dựng). Nay căn nhà bị hư hỏng một số nơi, Chị tôi có nhu cầu sữa lại bên trong căn nhà đó (thiết kế lại tầng trệt, để xây thêm 1 phòng ngủ) bên ngoài chỉ sơn lại mà không sữa chữa. Xin cho tôi hỏi: – Muốn sữa chữa có cần xin phép không ? – Nếu xin phép thì cần những thủ tục gì ? – Vì nhà trước kia xây không phép nếu không xin được phép sữa chữa thì phải làm sao ? 

Luật sư tư vấn:

Trước hết, chị bạn phải yêu cầu người đã bán đất cho mình làm thủ tục tách thửa để chị bạn tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần đất chị bạn xây nhà là đất nông nghiệp, trồng lúa nên phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, việc chị bạn xây nhà trên đất trồng lúa khi chưa được phép chuyển đổi thì có thể bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 121/2013/NĐ-CP.

Do vậy, chị bạn có thể bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng – 50.000.000 đồng vì xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng, ngoài ra nếu không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép.

Khi nộp phạt vi phạm hành chính, và chuyển đổi được mục đích sử dụng đất  sang đất ở thì chị bạn tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Trường hợp chị bạn muốn sửa chữa nhà , thiết kế lại tầng trệt, xây thêm 1 phòng ngủ, bên ngoài chỉ sơn lại thì sẽ không phải xin cấp phép sửa chữa theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014, quy định về những trường hợp không phải cấp phép xây dựng nếu nhà bạn sữa chữa.

7. Sửa chữa, cải tạo nhà có phải xin giấy phép xây dựng?

Tóm tắt câu hỏi:

Luật sư cho tôi hỏi: Tôi vừa mua một ngôi nhà, muốn sửa chữa lại để ở. Nội dung sửa chữa như sau: Sửa lại đường điện, nước (vì đã hỏng). Chà tường, sơn lại (vì tường cũ đã bong tróc sơn). Phá bức tường phía sau phòng tầng 2, đẩy lui xây tường hết về ban công sau để tăng diện tích phòng (ban công cũ vẫn nằm trong diện tích đất). Diện tích ban công (diện tích nới thêm cho phòng) khoảng 4m2. Vậy tôi có phải xin giấy phép xây dựng hay làm đơn, trình báo gì không? Tôi xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng mới nhất 2014 quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Theo quy định trên, nếu công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực; công năng sử dụng; ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo làm thay dổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc thì không phải xin giấy phép xây dựng.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có tiến hành sửa chữa nhà để ở, nếu việc sửa chữa của bạn không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng; ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình hoặc có làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc thì không phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình. 

Nếu không thuộc trường hợp trên thì gia đình bạn phải xin cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình theo quy định Luật xây dựng 2014.

8. Xử phạt hành vi xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng:

Tóm tắt câu hỏi:

Nhà em có 1 quán cơm ở khu di tích, do trời mưa bão cây ngã làm quán hư hại nặng và làm hỏng nền cũ, em đã nhiều lần làm đơn xin sữa chữa nhưng UBND xã không cho, cả nhà em điều nhờ quán cơm sống qua ngày. Ba em vì đợi lâu nên đã tự ý sữa chữa giờ UBND xã đưa quyết định xử phạt gia đình em 15 triệu và phải thao bỏ, em mong nhận đươc sự tư vấn của luật sư?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định công trình được miễn giấy phép xây dựng.

Đối chiếu quy định trên vào trường hợp của gia đình bạn, gia đình bạn có quán cơm trong khu di tích lịch sử, nay muốn sửa chữa thì phải xin cấp giấy phép sửa chữa công trình xây dựng.

Nếu gia đình bạn không có giấy phép sửa chữa công trình xây dựng thì sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP.

Như vậy, gia đình bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định trên.Hành vi vi phạm của gia đình bạn là hành vi vi phạm tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP, nếu không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Nếu có vi phạm về chỉ giới xây dựng, gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận, có tranh chấp với người khác thì sẽ xử lý theo quy định tại Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP.

9. Trường hợp xây dựng phải xin cấp giấy phép xây dựng:

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư tư vấn: Em hỏi về việc xin cấp giấy phép xây dựng. Em đã có nhà và giờ muốn xây thêm 1 phòng ở diện tích phía sau nhà thì có cần xin cấp phép xây dựng không? Nếu có thì mình đến đâu để làm thủ tục và hồ sơ như thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp em. Em cám ơn rất nhiều.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. như sau:

Nếu công trình xây dựng của bạn thuộc một trong các trường hợp trên thì bạn sẽ được miễn giấy phép xây dựng, bạn tiến hành xây dựng như bình thường. Nếu công trình xây dựng của bạn không thuộc một trong các trường hợp trên thì bạn phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 95 Luật xây dựng 2014.

– Thẩm quyền giải quyết theo quy định tại Điều 102 Luật xây dựng 2014: Ủy ban nhân cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu xin cấp Giấy phép xây dựng đối với công trình là nhà ở riêng lẻ trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, thời hạn này có thể được gia hạn thêm 10 ngày trong trường hợp cần thiết.