Các trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất mới nhất. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, nhu cầu về bán đấu giá tài sản ngày càng nhiều nhưng để đảm bảo cuộc đấu giá được minh bạch, khách quan và thu hút được nhiều người tham gia đấu giá để bán được tài sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết các trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất có đúng nhằm đảm bảo tuân theo đúng quy định của pháp luật.
Tài sản nhà nước bao gồm: Đất đai, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào công trình, doanh nghiệp thuộc các ngành kinh tế, lĩnh vực kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, giáo dục, xã hội, an ninh, quốc phòng, ngoại giao, nguồn lợi tự nhiên ở vùng trời và ở vùng biển, thềm lục địa, tài nguyên trong lòng đất, nguồn nước trong sông hồ, núi, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước…
Luật sư
Hiện nay, có khoảng 6 trường hợp phải mà pháp luật quy định phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm những loại tài sản như sau:
Mục lục bài viết
1. Sáu trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất:
Đối với trường hợp thứ nhất
Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, để bán hoặc cho thuê mua và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để hoặc cho thuê hoặc chuyển nhượng.
Để thực hiện dự án này thì trước hết phải đáp ứng các điều kiện đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật nhà ở, Luật xây dựng và các văn bản có liên quan.
+ Trường hợp xây dựng nhà ở thì phải tuân theo thiết kế, quy tiêu chuẩn, chung cư, căn hộ khép kín, nhà ở riêng lẻ diện tích sàn quy chuẩn xây dựng theo tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật xây dựng.
+ Trường hợp với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ xây dựng.
Đối với trường hợp thứ hai phải tổ chức đấu giá
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
Quỹ đất để chỉ diện tích đất có tại một khu vực, có tại một địa phương bao gồm các loại đất chịu sự của cơ quan nhà nước như việc phân bổ, sử dụng và quản lý quỹ đất của địa phương do chính quyền quyết định như xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, công ty, xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, chung cư, khu nghỉ dưỡng, khu sinh thái, khu du lịch…
Quỹ đất được phân cho những đối tượng có nhu cầu sử dụng và đáp ứng được các điều kiện theo quy định của luật đất đai.
Việc khai thác quỹ đất, trồng trọt trên đất phải phù hợp với đặc tính, tính chất của từng loại đất và phù hợp với quy hoạch và kế hoạch của địa phương nơi có đất.
Trong trường hợp quỹ đất vẫn còn dư thì địa phương phải rà soát và điều kiện phù hợp cho việc khai thác đất.
Quỹ đất thúc đẩy sự phát triển kinh tế của địa phương khi được sử dụng một cách hợp lý.
Đối với trường hợp thứ ba như sau
Sử dụng đất thương mại và dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
Hiện nay theo quy định việc sử dụng đất yêu cầu người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích thì đất xây dựng cơ sở hạ tầng, xưởng sản xuất, đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm trong hoăc ngoài khu chế xuất, các khu và các cụm công nghiệp và các công trình khác phải tuân theo các quy định về đất đai.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay thì hai loại đất này là loại đất có thời hạn là không quá 50 năm.
Đối với trường hợp thứ tư
+ Trong Luật đất đai đã khẳng định việc cho thuê các loại đất và các tài sản gắn liền trên đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của địa phương để sản xuất nông, lâm ngư nghiệp tại địa phương và làm muối là trường hợp bắt buộc phải đấu giá theo quy định của pháp luật.
Về thời hạn cho thuê đất dài hay ngắn nó tùy thuộc vào chính sách đất đai của địa phương, thực hiện kế hoạch và quy hoạch theo thực tế thì các cấp có thẩm quyền sẽ phê duyệt thời hạn cho thuê phù hợp và thời hạn cho thuê thông thường đối với đất công ích xã, phường, thị trấn là không quá 5 năm.
Theo quy định hiện nay thì đối với đất công ích sẽ thuộc thẩm quyền quản lý của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có đất quản lý được cho thuê để sử dụng sản xuất nông nghiệp ở địa phương, nuôi trồng thủy sản muối nếu các bên đang trực tiếp sản xuất, lâm nghiệp, làm muối thông qua hình thức đấu giá theo quy định hiện hành.
Đối với trường hợp thứ năm phải thực hiện đấu giá
+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do xử lý trụ sở làm việc, sắp xếp lại cơ sở hoạt động sự nghiệp, kinh doanh, cơ sở sản xuất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
Đối với trường hợp thứ sáu như sau:
Hiện nay, pháp luật quy định giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bao gồm:
Đất xây dựng kết cấu hạ tầng, sân bay, cảng hàng không; đất xây dựng công trình, cơ sở cung cấp dịch vụ hàng không;
Sử dụng đất vào mục đích, kinh doanh, sản xuất thuộc hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư và lĩnh vực ưu đãi đầu tư trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đầu tư;
Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;
Sử dụng đất để thực hiện chính sách, đất ở, nhà ở đối với hộ gia đình nghèo, người có công với cách mạng; hộ gia đình, vùng biên giới, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, hải đảo; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;
Người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp là dân tộc thiểu số đối với hộ gia đình, cá nhân;
Đất được sử dụng vào mục đích làm sân phơi, mặt bằng xây dựng trụ sở, xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp.
Đất được sử dụng vào mục đích làm muối, nuôi trồng thủy sản, đối với hợp tác xã nông nghiệp, nhà kho lâm nghiệp;
Trên đây là những trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đấu giá và các văn bản pháp luật có liên quan để mọi cá nhân và tổ chức thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:
Nhà nước có quy định cụ thể về các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất tại Điều 118
– Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
– Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
– Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
– Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
– Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
– Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
– Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
– Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
– Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.”
3. Vấn đề xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất:
Trình tự xác định và thẩm quyền xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo
Thẩm quyền xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất:
– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
– Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.
Trình tự xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất:
– Cơ quan được giao nhiệm vụ chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm tới Sở Tài chính (trong trường hợp giá khởi điểm do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Giám đốc Sở Tài chính quyết định) hoặc Phòng Tài chính – Kế hoạch (trong trường hợp giá khởi điểm do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định).
Hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm gồm có:
+ Văn bản đề nghị xác định giá khởi điểm của cơ quan được giao chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất: 01 bản chính;
+ Phương án đấu giá quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt: 01 bản sao;
+ Hồ sơ địa chính (thông tin diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất, hình thức thuê đất, thời hạn thuê đất,…): 01 bản sao;
+ Hồ sơ về tài sản gắn liền với đất đấu giá (trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013: 01 bản sao;
+ Quyết định giá đất cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê): 01 bản sao.
Các bản sao phải có dấu và chữ ký của người có thẩm quyền của cơ quan được giao nhiệm vụ chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất. Cơ quan được giao nhiệm vụ chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ.
– Căn cứ vào diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giá đất cụ thể; hồ sơ về tài sản gắn liền với đất và các hồ sơ khác do Cơ quan được giao nhiệm vụ chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất cung cấp; bảng giá đất, mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức (%) để tính đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, mức thu cụ thể đất có mặt nước, Sở Tài chính (trong trường hợp giá khởi điểm do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Giám đốc Sở Tài chính quyết định) hoặc Phòng Tài chính – Kế hoạch (trong trường hợp giá khởi điểm do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định) có trách nhiệm xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 3 và khoản 2, khoản 3 Điều 4 Thông tư 02/2015/TT-BTC trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm để trình cấp có thẩm quyền quyết định.
– Trường hợp chưa đủ cơ sở để xác định giá khởi điểm, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tài chính (Sở Tài chính, Phòng Tài chính – Kế hoạch) phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan gửi hồ sơ đề nghị bổ sung. Sau khi nhận được đủ hồ sơ thì thời hạn hoàn thành là 10 ngày làm việc tính từ ngày nhận đủ hồ sơ bổ sung.
4. Quy định về việc tham gia đấu giá đất công ích:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi muốn hỏi một vấn đề như sau, tôi lấy vợ tại xã A tôi ở xã B và sau đó tôi chuyển khẩu sang xã Z ở do tôi mua nhà bên đó. Thời gian trước tôi được biết xã B là nơi tôi đăng ký thường trú trước kia có phần diện tích đất công ích đang còn thừa lại và đang tổ chức đấu giá cho thuê. Tôi có tham gia nhưng lại không được chấp thuận vì cho rằng tôi đã chuyển khẩu đi khỏi xã B. Luật sư cho tôi hỏi như vậy có đúng hay không ? Tôi xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo quy định của Điều 132 về Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, thì việc không chấp thuận của xã B là hoàn toàn đúng, đảm bảo thứ tự, điều kiện tham gia cho những hộ có đăng ký thường trú tại xã đó.
