Trên thực tế, việc ký giáp ranh thường được thực hiện khi người sử dụng đất xin cấp số đỏ hoặc người sử dụng đất xin tách thửa. Vậy các trường hợp phải ký giáp ranh và không phải ký giáp ranh được quy định như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Các trường hợp phải ký giáp ranh và không phải ký giáp ranh:
Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy như sau:
– Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký.
– Trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
– Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc nêu trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
– Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp đất, nguồn gốc đất và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày.
– Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Theo đó, việc ký đất giáp ranh xuất phát từ việc xác nhận tình trạng đất không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề để đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản gắn liền với đất.
Thêm nữa, tại phần 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định:
– Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt cả thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất sẽ được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo đúng thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc sẽ chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập tới cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, thực hiện niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để những người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà những người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại hay tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.
– Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày đã nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà những người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời cũng không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại hay tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và có ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” ở trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
– Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách những trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.
Như vậy, việc ký giáp ranh đất không phải thủ tục bắt buộc khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Hơn nữa, trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay không có quy định nào quy định việc từ chối tiếp nhận hồ sơ khi người sử dụng đất liền kề không ký giáp ranh.
Trong trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất xảy ra vấn đề tranh chấp ranh giới đất thì cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện thủ tục và cấp giấy chứng nhận sẽ tạm thời dừng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong.
2. Quy định về xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất:
2.1. Xác định ranh giới thửa đất:
– Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (người dẫn đạc là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ và hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với những người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới của thửa đất trên thực địa, đánh dấu những đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, phải yêu cầu người sử dụng đất xuất trình những giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
– Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo như kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành hoặc kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của các cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.
– Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc phải có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi mà có thửa đất để giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà đã xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo phần ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu như không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì sẽ được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc phải có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, trong đó một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
2.2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất:
– Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu pháp luật quy định cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định về ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ràng ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;
+ Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó đã thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với những thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;
+ Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản mà có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng ở trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi đã có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất thì phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời sẽ phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; khi hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu pháp luật quy định.
– Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện về ranh giới thửa đất nhưng lại khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất sẽ phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.
– Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.
3. Quy định về đo vẽ ranh giới thửa đất:
– Việc đo vẽ chi tiết ranh giới thửa đất được thực hiện theo hiện trạng thực tế đang sử dụng, đang quản lý đã được xác định theo Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
– Trường hợp có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất thể hiện rõ về ranh giới thửa đất (có kích thước cạnh hoặc tọa độ đỉnh thửa đất) nhưng ranh giới của thửa đất trên thực địa đã thay đổi so với giấy tờ đó thì ở trên bản đồ địa chính phải thể hiện cả đường ranh giới thửa đất theo giấy tờ đó (thể hiện bằng nét đứt) và ranh giới thửa đất theo hiện trạng (thể hiện bằng nét liền). Đơn vị đo đạc phải thể hiện về sự thay đổi về ranh giới thửa đất trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất được lập theo mẫu pháp luật quy định; đồng thời lập danh sách những trường hợp thay đổi ranh giới thửa đất gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã, đến Phòng Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với thửa đất do tổ chức sử dụng) nơi mà có thửa đất để xử lý theo thẩm quyền.
– Đo vẽ nhà ở, công trình xây dựng khác và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất: Về việc đo vẽ chi tiết nhà ở, công trình xây dựng khác và đối tượng chiếm đất mà không tạo thành thửa đất thực hiện theo đường ranh giới thực tế đang được sử dụng, quản lý tại thực địa với độ chính xác tương đương điểm đo vẽ chi tiết.
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013.
