Việc xây dựng nhà ở, công trình trên đất đều cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Và để quản lý nhà ở, các chủ thể khi xây dựng cần xin cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, trong luật định vẫn có những trường hợp khi xây dựng được miễn xin giấy phép xây dựng.
Mục lục bài viết
1. Các loại giấy phép xây dựng:
Theo khái niệm pháp lý của Luật Xây dựng 2014 đưa ra thì Giấy phép xây dựng được hiểu là một loại văn pháp lý mà chủ đầu tư, người thực hiện xây dựng công trình nhà ở, công trình khác trên đất cần có khi tiến hành xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo (thường phải có sự thay đổi kết cấu hạ tầng, bố cục so với công trình cũ), di dời công trình. Giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, bao gồm: Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Tùy thuộc vào quy mô, tính chất công trình mà chủ đầu tư sẽ xin cấp phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền nhất định.
Trước khi tiến hành khởi công để xây dựng, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình thì chủ đầu tư, người đứng đầu chịu trách nhiệm xây dựng phải xin cấp giấy phép xây dựng. Sau khi được cấp có thẩm quyền cấp Giấy phép thì chủ thể mới được phép làm và phải làm theo như đúng hồ sơ đã xin cấp phép.
Tùy vào mục đích xây dựng, Giấy phép xây dựng được chia làm ba loại:
+ Giấy phép xây dựng mới
+ Giấy phép sửa chữa, cải tạo
+ Giấy phép di dời công trình
Việc cấp phép xây dựng có hai trường hợp như sau:
+ Giấy phép xây dựng có thời hạn: là loại giấy phép được cơ quan nhà nước phê duyệt để tiến hành xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ sử dụng có thời hạn dựa theo quy hoạch xây dựng.
+ Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: là loại giấy phép được cơ quan nhà nước phê duyệt để tiến hành xây dựng công trình hoặc dự án chưa được thực hiện xong cho từng phần của công trình hoặc của từng công trình dựa trên bản vẽ thiết kế xây dựng.
2. Các trường hợp miễn xin Giấy phép xây dựng:
Dựa theo quy định tại Điều 89
Thứ nhất, những trường hợp không cần xin Giấy phép và cũng không cần
+ Công trình xây dựng trong các lĩnh vực quốc phòng, an ninh, khoa học, công nghệ và những lĩnh vực khác theo quy định pháp luật mà phải bảo đảm bí mật theo yêu cầu của Nhà nước khi hoạt động đầu tư xây dựng; công trình được xây dựng có diện tích đất thuộc hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên theo yêu cầu xây dựng khẩn cấp.
+ Công trình xây dựng tạm thời để nhằm mục đích phục vụ thi công cho một công trình khác là công trình chính – công trình đã được cấp giấy phép xây dựng, có quy mô và công năng là yếu tố quan trọng để quyết định đầu tư của dự án.
+ Công trình xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đáp ứng được tất cả những tiêu chí sau đây: nằm trong dự án phát triển đô thị hoặc nằm trong dự án phát triển nhà ở có quy mô theo quy định (nhà ở không quá 7 tầng, tổng diện tích sàn không được lớn hơn 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500).
+ Công trình chỉ tiến hành sửa chữa, cải tạo hoặc lắp đặt các thiết bị nằm trong công trình. Việc thay đổi những nội dung này không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, không làm biến đổi công dụng công trình, không làm ảnh hưởng tới môi trường xung quanh và an toàn cho chính công trình đó. Tóm lại so với bản vẽ thiết kế cũ thì việc sửa chữa, thay đổi công trình không được làm thay đổi cơ bản kết cấu cũ của ngôi nhà.
+ Công trình chỉ tiến hành sửa chữa, cải tạo có làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài so với bản vẽ thiết kế công trình trước tuy nhiên bề mặt có thay đổi này không nằm tiếp giáp với đường trong đô thị mà ở khu vực đó có quy định cần phải quản lý kiến trúc.
+ Công trình xây dựng tại vùng nông thôn và phải là vùng chưa có quy hoạch để phát triển thành đô thị và đã có quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
+ Nhà ở riêng lẻ của người dân tại nông thôn, trừ những nhà ở riêng lẻ nằm trên phần diện tích đất thuộc khu vực mà Nhà nước xác định hoặc có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là khu bảo tồn, khu di tích lịch sử văn hóa.
Thứ hai, những trường hợp không cần xin Giấy phép tuy nhiên chủ đầu tư trước khi khởi công vẫn cần phải thực hiện thông báo thời điểm khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương. Chủ đầu tư cần nộp hồ sơ thiết kế xây dựng để cơ quan có thẩm quyền quản lý, theo dõi và lưu trữ hồ sơ.
+ Những công trình thuộc dự án đầu tư cấp trung ương được người có thẩm quyền, cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư, bao gồm: Thủ tướng Chính phủ, các Bộ trưởng và thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp.
+ Công trình xây dựng với hướng tuyến (đường cáp viễn thông, đường dẫn khí, cấp thoát nước, đường bộ, …) hướng ra ngoài đô thị và phải phù hợp với quy hoạch xây dựng có hướng tuyến công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận.
+ Công trình xây dựng thuộc một trong các dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định phê duyệt và đã qua thẩm định thiết kế xây dựng, thuộc một trong những khu: khu phát triển công nghiệp theo hướng đảm bảo cân bằng kinh tế – xã hội – môi trường, khu công nghiệp chuyên dụng để chế biến các sản phẩm đưa ra thị trường nước ngoài hoặc liên quan đến xuất nhập khẩu, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500.
+ Công trình xây dựng tại khu vực nông thôn và khu vực này chưa có quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xây dựng điểm dân cư nông thôn có yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng theo luật định.
Vậy, chỉ trừ những trường hợp được miễn xin cấp Giấy phép xây dựng kể trên còn lại khi tiến hành xây dựng, cải tạo công trình chủ đầu tư đều phải xin Giấy phép trước khi bắt đầu khởi công công trình. Những trường hợp không thuộc trường hợp miễn nhưng không xin Giấy phép sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
3. Gia đình chính sách xây nhà có được miễn xin giấy phép xây dựng không?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào Luật sư! Gia đình tôi thuộc diện chính sách, khi xây dựng nhà ở được nhà nước hỗ trợ thì có được miễn xin giấy phép xây dựng không? Được quy định tại đâu? Cảm ơn Luật sư!
Luật sư tư vấn:
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Quy định về việc cấp giấy phép giấy dựng cho các công trình xây dựng được quy định cụ thể tại Luật Xây dựng 2014.
Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định về các công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
“+ Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
+ Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
+ Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
+ Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
+ Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
+ Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
+ Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
+ Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
+ Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
Như vậy, căn cứ theo quy định trên, trường hợp xây dựng nhà ở được nhà nước hỗ trợ chỉ được miễn cấp giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, không nằm trong khu bảo tồn, khu dích tích lịch sử – văn hóa, còn lại, thì các trường hợ xây nhà ở được nhà nước hỗ trợ không thuộc trường hợp được miễn xin cấp giấy phép xây dựng, tuy nhiên các cơ quan, tổ chức đoàn thể tại địa phương nơi xây dựng nhà có trách nhiệm tạo điều kiện giúp đỡ đối tượng được hỗ trợ làm thủ tục cấp giấy phép xây dựng một các thuận lợi.
