Các rủi ro pháp lý thường gặp khi mua căn hộ chung cư cũ

1. Rủi ro pháp lý khi mua căn hộ chung cư cũ được hiểu như thế nào?

Rủi ro pháp lý khi mua chung cư cũ được hiểu là các rủi ro về sự thay đổi trong quy định pháp luật hoặc cá nhân tham gia mua bán nhưng không có sự tìm hiểu kỹ đối tượng mua bán, cũng như chưa nắm bắt được quy định pháp luật dân đến những thiệt hại cho người mua. Chính vì vậy, rủi ro pháp lý  khi xảy ra gây ảnh hưởng lớn đến người mua, các sự kiện rủi ro thường liên quan đến chất lượng căn chung cư, quyền sở hữu chung cư, thời hạn sử dụng…

Mua nhà ở (hay là mua chung cư) là một việc quan trọng đối với mỗi người dân, bởi vì việc mua bán này phải bỏ ra một khoản tiền khá lớn để tìm được căn ưng ý. Nếu mắc sai lầm thì hậu quả về kinh tế và về pháp lý là rất phức tạp. Hiện nay đang phổ biến chủ yếu hai loại chung cư sau: chung cư thương mại – chung cư này được chủ đầu tư là doanh nghiệp đứng ra kinh doanh, xây dựng và chung cư mini- loại chung cư này được cá nhân, hộ gia đình tự đầu tư, nguồn vốn thường là tự cá nhân đó huy động được để thực hiện việc bán chung cư. Dù việc mua loại chung cư nào thì vấn đề được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là điều cần quan tâm nhất đối với việc mua chung cư.

2. Các rủi ro pháp lý thường gặp khi mua căn hộ chung cư cũ:

2.1. Không ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư:

Trên thực tế, người dân thực hiện giao kết hợp đồng nhưng không gặp chủ đầu tư mà lại ký với đơn vị hay công ty khác. Cho dù giải thích như thế nào để hợp lý hóa hành động ấy đều đem lại bất lợi lớn cho người mua chung cư cũ. Bởi người mua đang nằm trong thế bị động, những thông tin về căn chung cư, người bán vẫn là thông tin chưa thể xác định tuyệt đối. Như vậy, không may xảy ra tranh chấp thì người mua đòi lại số tiền đó khá khó khăn vì không biết phải đồi công ty dự án hay chủ đầu tư?

Thông thường để quản lý tốt dự án kinh doanh chung cư thì chủ đầu tư sẽ có một công ty riêng thực hiện việc quản lý dự án đó hoặc hợp tác với một công ty phát triển khác để đứng ra giao dịch với người mua chung cư. Đây là hành động ủy quyền, còn thực quyền, trách nhiệm giải quyết vẫn thuộc về chủ đầu tư. Ngoài ra, vẫn có trường hợp chủ đầu tư và công ty dự án cùng thuộc một tập đoàn nhưng có tư cách khác nhau, không bên nào nằm trong sự kiểm soát bên nào. Điều này đặt ra vấn đề, khi xảy ra rủi ro pháp lý thì pháp luật sẽ căn cứ vào hợp đồng đã ký kết để xác định chủ thể có trách nhiệm trong hợp đông mua bán. Nếu người dân thỏa thuận,làm việc và ký kết hợp đồng với công ty dự án, thì chỉ có thể đi đòi hoặc khởi kiện công ty đó chứ chủ đầu tư không liên can đến vấn đề này.

Để chắc chắn về mặt pháp lý và đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình thì người mua nhà cần thực hiện mua bán với chính chủ đầu tư. Trước khi giao kết cần tìm hiểu rõ các giấy tờ được cấp phép đầu tư, hồ sơ dự án đã được phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người dân khi thực hiện giao dịch mua bán thì quy trình ký kết hợp đồng thường theo chiều hướng như sau:

Ban đầu công ty dự án sẽ ký trước hợp đồng và thu tiền của người mua nhà. Sau đó 3 bên gồm chủ đầu tư – công ty dự án – người mua nhà sẽ ký tiếp thỏa thuận chuyển giao hợp đồng về cho chủ đầu tư. Một số trường hợp khác sẽ ký với chủ đầu tư trước, sau đó mới ký thỏa thuận chuyển giao qua bên công ty dự án. Quy trình chuyên nghiệp này chính là sự khác biệt giữa chủ đầu tư uy tín với chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo.

Để đảm bảo quyền lợi của người dân khi tham gia mua chung cư theo Điều 8 của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thì người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ giấy tờ chứng minh được tính pháp lý liên quan đến bất động sản để hạn chế mọi rủi ro khi tham gia một sự kiện pháp lý.

2.2. Thời hạn sử dụng chung cư cũ?

Hiện nay, khi người dân mua chung cư để sinh sống thì luôn nghĩ rằng nơi ở này không giới hạn thời gian sử dụng. Tuy nhiên, các dự án nhà chung cư thường có quyền sử dụng đất có thời hạn (thông thường là 50 năm) nên các dự án nhà chung cư thường được thiết kế, xây dựng theo cấp công trình có thời hạn sử dụng tương ứng (50 năm).

Vấn đề đặt ra là nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng có thể bị hư hỏng nặng, có nguy cơ đổ sập đe dọa tính mạng sức khỏe của người sử dụng. Trong trường hợp này cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định và ra quyết định phá dỡ không cho người dân sinh sống trong không gian đó nữa. Đây là một rủi ro lớn khi người dân đã bỏ một số tiền lớn để mua được nhà nhưng thời gian sinh sống lại không ổn định. Việc giải quyết chung cư đã hết niên hạn sử dụng được quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở 2014.

Trường hợp nhà chung cư không còn đảm bảo an toàn, không phù hợp quy hoạch buộc phải giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ thì người sở hữu chung cư cũng được bố trí tái định cư theo quy định.

Có những trường hợp ngoại lệ khi hết thời hạn sử dụng nhưng chung cư cũng không bị thu hồi. Nếu đảm bảo nhà chung cư đó vẫn còn an toàn, đảm bảo yêu cầu về kiểm định thì người dân vẫn được tiếp tục sử dụng nhà ở; hoặc chung cư có dấu hiệu xuống cấp nhưng hoàn toàn có thể cải tạo, xây dựng lại phù hợp với quy hoạch.

2.3. Mua chung cư nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu:

Đây là một trong những vấn đề nan giải nhất của người mua nhà chung cư nào cũng quan tâm. Có những cá nhân tin tưởng vào chủ đầu tư rồi thực hiện giao dịch mua bán nhưng vẫn luôn phải chờ đợi để được sang tên, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chậm chạp khi thực hiện thủ tục này một phần cũng do bản thân người mua nhà không có sự chủ động tìm hiểu kỹ thông tin cơ bản, hay đôn thúc, nhắc nhở chủ đầu tư hoàn tất thủ tục này. Nhiều người chỉ chờ đợi trong vô vọng mà không thấy động thái nào từ bên chủ đầu tư.

Theo pháp luật hiện hành, Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn).

Trong Luật Nhà ở cũng ghi nhận rằng việc xây dựng nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Để đảm bảo thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  thì Nhà nước quy định trong Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Việc làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua là trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua. Do đó, khi gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải thích và hỗ trợ thực hiện.

2.4. Rủi ro vì lập vi bằng mua bán chung cư cũ:

Thời gian vừa qua, có rất nhiều thông tin nói lên vấn đề người dân mua nhà chung cư sử dụng hình thức là lập vi bằng mua bán chung cư thay vì lập hợp đồng mua bán và đi công chứng chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Việc làm này vô tình đẩy người mua vào một thế nguy hiểm vì hình thức lập vi bằng không hề có giá trị pháp lý, khi xảy ra tranh chấp những thiệt hại luôn thuộc về bên mua chung cư.

Điều này đã được ghi nhận theo Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc lập vi bằng mua bán nhà đất là trái quy định. Hợp đồng mua bán nhà đất giữa người dân với nhau thì bắt buộc phải công chứng – chứng thực. Khi hai bên thỏa thuận với nhau về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên thì phải được ghi trong hợp đồng và đem ra văn phòng công chứng, ký trước mặt công chứng viên. Công chứng viên sau khi rà soát hợp đồng này hợp pháp và có hiệu lực thì sẽ đóng dấu xác nhận, còn chứng thực là đem ra UBND để xác nhận chữ ký (tùy loại hợp đồng).

Việc mua bán thông qua lập vi bằng không được coi là hợp pháp vì thừa phát lại chỉ có trách nhiệm ghi lại sự kiện pháp lý giữa hai bên còn nội dung ghi trong hợp đồng sẽ không được kiểm chứng là hợp pháp hay là có vi phạm đạo đức hay không.

Nên người dân cần tìm hiểu kỹ vai trò của từng hình thức để thực hiện thủ tục đảm bảo quyền lợi của mình. Lập vi bằng có thể đơn giản, nhanh gọn hơn nhưng không được pháp luật công nhận trong giao dịch mua bán. Việc mua bán chung cư là sự kiện quan trọng liên quan đến kinh tế, tính pháp lý của giao dịch nên hợp đồng mua bán phải thật chặt chẽ. Khi đến các văn phòng công chứng sẽ có những chuyên môn, nghiệp vụ dễ dàng phát hiện được độ thật giả của giấy tờ. Bên cạnh nghiệp vụ soi chiếu, các văn phòng công chứng còn được kết nối với các hệ thống tài sản giao dịch thế chấp, tài sản giao dịch bảo đảm của chủ đầu tư nên họ có thể kiểm tra xem dự án này có đang nằm trong diện bị thế chấp hay không.

3. Các biện pháphạn chế rủi ro cho người mua nhà chung cư :

– Tham gia vào bất kỳ giao dịch nào nào dù mua bán chung cư hay hợp đồng mua bán thông dụng khác thì người mua cần yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ, chính xác và không lừa dối về thông tin, giấy tờ pháp lý liên quan đến căn chung cư.

– Khi thỏa thuận được ghi trong hợp đồng, cần đọc kỹ những điều khoản được ghi trong đó, phân tích từng điều để thấy những khoảng trống trong quy định đảm bảo quyền và nghĩa vụ các bên. Thông tin cần quan tâm trong hợp đồng đó là điều khoản về thời gian bàn giao, phạt vi phạm hợp đồng.

– Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai, cần phải xem xét các rủi ro đã nêu ở trên để có thể thêm vào hợp đồng những điều khoản phạt, bồi thường để phòng khi nhà ở tương lai có khác biệt so với thỏa thuận.

– Người mua cần tuân thủ đúng quy định pháp luật đem hợp đồng đi công chứng  để tránh các trường hợp làm giả giấy tờ xảy ra trong giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và người mua thì người mua nhà nên yêu cầu hợp đồng mua bán cần phải được công chứng.

– Nếu người dân có nhu cầu mua chung cư mà chưa có sự hiểu biết hết về quy định pháp luật thì cũng cần tìm bên bán uy tín để thực hiện giao dịch. Hoặc để đảm bảo cho việc rà soát tính hợp pháp của hợp đồng, cũng như đảm bảo quyền lợi của mình thì bên mua cũng nên nhờ luật sư có sự hiểu biết và kinh nghiệm để tư vấn, lường trước được vấn đề để đưa ra phương án giải quyết.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở 2014.