Trong những năm gần đây, nhà đầu tư rót vốn đầu tư vào đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng cây lâu năm diễn ra vô cùng phổ biến. Vậy đất trồng cây lâu năm được hiểu như thế nào? Những rủi ro có thể gặp phải khi mua đất trồng cây lâu năm?
Mục lục bài viết
1. Đất trồng cây lâu năm được hiểu như thế nào?
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là nền tảng định cư và tổ chức các hoạt động kinh tế xã hội. Đất đai không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong hoạt động sản xuất nông nghiệp, trong đó có đất trồng cây lâu năm. Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018 có thể thấy đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp tại nước ta cùng với những loại đất khác như đất rừng đặc dụng, đất trồng cây hàng năm,… Đất trồng cây lâu năm có thể được hiểu là loại đất được sử dụng để trồng cây, gieo giống cây một lần nhưng chúng có thời gian sinh trưởng và phát triển lâu trong nhiều năm và cho thu hoạch trong nhiều năm như đất trồng cam, đất trồng dừa,…
Theo Phụ lục số 01 được ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14 tháng 12 năm 2018 Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất đã quy định đất trông cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch nhiều năm, gồm:
Thứ nhất, cây công nghiệp lâu năm: Cây công nghiệp lâu năm được hiểu đây là loại cây cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cà phê, cây keo, dừa, cao su,…
Thứ hai, cây ăn quả lâu năm: Cây ăn quả lâu năm là những loại cây cho quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây cam, bưởi, nhãn, vải, xoài,…
Thứ ba, cây dược liệu lâu năm: Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm,…
Thứ tư, các cây lâu năm khác là cây lâu năm dùng để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa,…) kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
Như vậy, có thể thấy đất trồng cây lâu năm là loại đất chỉ được sử dụng cho mục đích trồng những cây lâu năm nêu trên, không được sử dụng với mục đích khác. Trong trường hợp người sử dụng đất muốn sử dụng diện tích đất trồng cây lâu năm vào mục đích khác thì cần phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm sang loại hình đất khác theo quy định của pháp
2. Những rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm:
2.1. Đất trồng cây lâu năm không đảm bảo tính pháp lý:
Khi tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, vấn đề pháp lý luôn được ưu tiên hàng đầu. Vì thế, rủi ro đầu tiên thường gặp phải khi tiến hành mua bán đất trồng cây lâu năm là không đảm bảo tính pháp lý của diện tích đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. Trên thực tế, tồn tại rất nhiều diện tích đất trồng cây lâu năm không có đủ các giấy tờ chứng minh về tính hợp pháp (sổ hồng hay bất cứ tài liệu, sơ đồ và thông tin về mảnh đất)
Trong trường hợp các bên xảy ra mâu thuẫn, những giấy tờ mua bán, chuyển nhượng đất viết tay không được công chứng, chứng thực, không được pháp luật thừa nhận sẽ trở nên vô hiệu. Bên cạnh đó, trong trường hợp diện tích đất trồng cây lâu năm không có giá trị pháp lý rõ ràng thì nhà đầu tư cũng không thể thế chấp ngân hàng và cũng rất khó bán lại cho bên thứ ba vì không có tính thanh khoản hay trong trường hợp diện tích đất trồng cây lâu năm nằm trong diện thu hồi đất thì nhà đầu tư cũng sẽ không được hưởng tiền bồi thường đất.
2.2. Đất trồng cây lâu năm đang gặp vướng mắc về kế hoạch quy hoạch đất:
Về nguyên tắc, nếu đất trồng cây lâu năm đã nằm trong diện quy hoạch đất thì sẽ không được mang ra để chuyển nhượng. Điều này được lý giải bởi diện tích đất này khi nằm trong diện quy hoạch thì sẽ dễ bị thu hồi đất để sử dụng cho những mục đích phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của đất nước. Tuy nhiên trên thực tế, có nhiều chủ sở hữu đất, vì lòng tham muốn bán đi diện tích đất này nhanh chóng, đã cố tình gian dối về tình trạng đất đang nằm trong diện quy hoạch đất. Những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm liên quan đến mua bán đất nông nghiệp nói chung và đất nông nghiệp trồng cây lâu năm nói riêng thì rất dễ mắc bẫy và mua phải những lô đất thuộc diện quy hoạch này, về lâu về dài sẽ gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư.
2.3. Đất trồng cây lâu năm khó chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư (đất ở):
Căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã chỉ rõ, đất trồng cây lâu năm có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư (đất ở). Tuy nhiên, để thực hiện được hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng này thì cần nhiều thủ tục, giấy tờ và đáp ứng các điều kiện, chính sách phát triển của địa phương thì chủ sở hữu của đất nông nghiệp trồng cây hàng năm mới có thể thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm sang đất thổ cư (đất ở). Tuy nhiên trên thực tế, không phải mảnh đất trồng cây lâu năm nào cũng đều có thể chuyển đổi thành đất thổ cư (đất ở). Chỉ có những nơi có điều kiện kinh tế phát triển đặc biệt, những địa phương được nhà nước định hướng phát triển mới được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ cây lâu năm sang đất thổ cư (đất ở).
Do đó, nhà đầu tư, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cần khéo léo lựa chọn, tìm hiểu thông tin thật kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định mua diện tích đất nông nghiệp trồng cây lâu năm đó để tránh trường hợp mua đất trồng cây lâu năm đang gặp cơn sốt đất.
2.4. Giao dịch mua bán đất nông nghiệp với người bán đất lừa đảo:
Thị trường bất động sản nói chung, mua bán đất liên quan đến đất nông nghiệp trồng cây lâu năm có rất nhiều cá nhân tham gia vào thị trường với tư cách là chủ sở hữu của diện tích đất hoặc là bên môi giới. Có rất nhiều đơn vị kinh doanh trong lĩnh vực về bất động sản lợi dụng lòng tin của khách hàng để tung ra những thông tin quảng cáo về diện tích đất trồng cây lâu năm sai sự thật. Những chiêu trò dễ bắt gặp nhất là lừa khách hàng về tiềm năng của lô đất trong tương lai sẽ phát sinh lợi nhuận cao, quảng cáo sai sự thật về vị trí thuận tiện của mảnh đất, ép khách hàng đặt cọc, thúc khách hàng mua vội vàng với lý do để nhanh chóng hoàn tất các thủ tục pháp lý,… Khách hàng khi nghe những thông tin này dễ tin theo và thực hiện chuyển tiền cho người bán rất dễ dàng.
3. Những biện pháp để hạn chế rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm:
Để hạn chế những rủi ro khi mua đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, nhà đầu tư cần lưu ý một số biện pháp sau:
Thứ nhất, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của lô đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. Nhà đầu tư cần kiểm tra những giấy tờ có thể chứng minh được tính hợp pháp của mảnh đất như sổ đỏ, hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực,…
Thứ hai, nhà đầu tư cần tìm hiểu, kiểm tra kỹ lưỡng kế hoạch của lô đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. Hiện nay, thông tin về quy hoạch đất đai đã được công khai rộng rãi, người dân có thể dễ dàng tìm kiếm tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã, Cổng thông tin điện tử địa phương hoặc nếu có nhu cầu, nhà đầu tư có thể hỏi trực tiếp cán bộ địa chính các cấp có thẩm quyển về kế hoạch quy hoạch đất đai của địa phương.
Thứ ba, nhà đầu tư nên tìm kiếm thông tin về tiềm năng thực tế của lô đất, khả năng xin lên thổ cư của lô đất và các nhà đầu tư cần khảo sát thực tế miếng đất để tránh những rủi ro về khả năng khai thác, chuyển đổi diện tích đất trồng cây lâu năm trong tương lai.
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013 số
– Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2018;
– Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14 tháng 12 năm 2018 Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
