Các lưu ý cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi mua đất dịch vụ, thương mại. Những vấn đề pháp lý về đất thương mại. Đất thương mại có được bán không?
Đất thương mại dịch vụ đang ngày càng được nhiều người săn đón vì giá thành rẻ. Tuy nhiên,cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi mua loại đất này. Bài viết sau đây chúng tôi sẽ tư vấn cụ thể cho bạn một số lưu ý khi mua loại đất thương mại dịch vụ.
Mục lục bài viết
1. Đất dịch vụ thương mại là gì?
Theo Điều 153
“1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
2.Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.
3.Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”
Như vậy, với quy định trên có thể hiểu đất thương mại dịch vụ là loại đất dùng để Xây dựng các cơ sở thương mại, dịch vụ và dùng để xây dựng các công trình khác phục vụ cho thương mại, dịch vụ (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm)
2. Đất thương mại dịch vụ có được cấp sổ đỏ
Nhiều người băn khoăn đất dịch vụ có sổ đỏ không? Về mặt pháp lý, đất dịch vụ là đất mà nhà nước giao bồi thường cho người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình. Loại đất này được giao sử dụng lâu dài nhưng chưa có sổ đỏ và người sử dụng đất không thể chuyển nhượng do chưa có đầy đủ giấy tờ hợp lệ.
Đất dịch vụ là loại đất được cấp để hỗ trợ cho người mất đất sản xuất chuyển đổi sang kinh doanh dịch vụ thương mại mà không phải mục đích để ở. Và đất dịch vụ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đảm bảo các loại giấy tờ theo quy định.
Nếu muốn chuyển mục đích quyền sử dụng đất dịch vụ, thương mại thành đất ở thì chủ sở hữu quyền sử dụng đất này cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ sang đất ở được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành
“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2.Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
3.Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
3. Đất thương mại dịch vụ có chuyển nhượng được không?
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất thì đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà sử dụng đất thương mại, dịch vụ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê hoặc cho thuê lại, được thừa kế, được tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy đặt ra trong trường hợp này về nguyên tắc chung, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là mọi người hoàn toàn có thể mua được đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên trong một số trường hợp quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng bị hạn chế. Cụ thể trong các trường hợp sau:
+ Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc hộ gia đình khác;
+ Người nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ do việc sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình khác hoặc từ nhận thừa kế, nhận tặng cho;
+ Các tổ chức kinh tế có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nguồn gốc của đất là do nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn từ các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác.
Theo đó đối với đất thương mại, dịch vụ thì người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đối với các loại đất khác, tuy nhiên bị hạn chế chỉ trong một số trường hợp mới được thực hiện việc chuyển nhượng.
4. Các lưu ý cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi mua đất dịch vụ, thương mại
Thứ nhất Có thể mất nhiều tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị Định 45/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Trường hợp 1: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014. Thì khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 2: Được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Thì khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 3: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai Không được xây nhà ở
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất (theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013).
Theo đó, chỉ đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn mới được phép xây dựng nhà ở. Trường hợp muốn xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
Thứ ba có thể không được chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất ở phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định trên, khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất ở phải được phép của UBND cấp huyện nơi có đất.
Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa theo 2 căn cứ sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Một trong những khó khăn, vướng mắc của người dân là không biết được diện tích đất của mình có thuộc diện được chuyển mục đích sử dụng đất không? Hiện nay, pháp luật quy định rõ về vấn đề này, cụ thể:
+ Theo khoản 4 Điều 67 Thông tư 29/2014/TT-BTNMT lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
+ Toàn bộ bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố công khai tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBDN cấp huyện và công bố công khai nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến cấp xã tại trụ sở UBND cấp xã (theo khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018).
Như vậy, để xác định diện tích đất thương mại, dịch vụ mình có thuộc diện được chuyển sang đất ở hay không thì hộ gia đình, cá nhân có thể đến UBND cấp xã nơi có đất để xem kế hoạch sử dụng đất.
Nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm không quy định vị trí có thửa đất thương mại, dịch vụ được chuyển mục đích sử dụng thì UBND cấp huyện sẽ không ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
5. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ
Đất dịch vụ có thể chuyển nhượng được và an toàn nếu có giấy giao đất, chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định về thủ tục mua bán loại đất dịch vụ thương mại này sẽ tuân theo quy định về thủ tục sang tên, chuyển nhượng đất của Luật đất đai 2013 hiện hành và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hướng dẫn.
Cụ thể, thủ tục chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất dịch vụ đảm bảo quy định tại điều 9.2
-Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng trừ trường hợp 1 bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;
-Giấy chứng nhận đã được cấp (bản gốc);
-Các loại giấy tờ khác liên quan đến nhân thân như: CMND, sổ hộ khẩu…
Như vậy, với những phân tích trên có thể thấy việc mua đất thương mại, dịch vụ có rất nhiều rủi ro. Người mua cần phải cân nhắc kỹ về điều kiện để chuyển nhượng của loại đất này để tránh trường hợp vì ham rẻ mà tiền mất tật mang.
