Các loại thuế và loại phí phải nộp khi làm sổ đỏ lần đầu mới nhất. Thủ tục, trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Đất đai là tài nguyên vốn có của tự nhiên, là tư liệu sản xuất chính của con người. Cùng với thời gian khi đời sống con người ngày càng cao, xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất lại càng cao, từ đó đất đai trở thành vấn đề được con người quan tâm và hết sức coi trọng.
Do đó, một phần trong pháp luật không thể không điều chỉnh đó chính là vấn đề đất đai, việc công nhận quyền sử dụng đất, quản lý đất, ban hành các loại thuế đều là những vấn đề quan trọng được nhà nước và người dân rất quan tâm. Trong đó, đối với các trường hợp đất chưa được công nhận quyền sử dụng đất và các mức thuế phải đóng khi có mong muốn được công nhận phần đất này cũng được pháp luật quy định rất cụ thể.
Luật sư
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về các loại thuế và loại phí phải nộp khi làm sổ đỏ lần đầu theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật dân sự khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Thứ nhất, người yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất:
Theo quy định của pháp luật tiền sử dụng đất là một phần nghĩa vụ tài chính, nó là khoản chi phí mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải đóng cho cơ quan chức năng khi được Nhà nước giao đất cho họ với trường hợp có thu tiền sử dụng đất hay trong trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ theo các quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như sau:
Trường hợp thứ nhất, xác đinh tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ.
Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014 Nghị định của Chính phủ thì đối với trường hợp các hộ gia đình, cá nhân là người sử dụng đất trong trường hợp phần đất này đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất thì sẽ được áp dụng với mức đóng tiền sử dụng đất như sau:
– Đối với các phần đất đã xây dựng nhà trên đó thì tùy vào trường hợp khác nhau thì mức đóng tiền sử dụng đất sẽ khác nhau. Nếu như phần đất này có diện tích đất nằm trong hạn mức Nhà nước cho phép để công nhận thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu như phần diện tích này ngoài phần hạn mức cho phép ra còn dôi dư ra bao nhiêu diện tích thì người sử dụng đất sẽ phải đóng tiền sử dụng đất 50% giá trị đất theo bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh bản hành tại thời điểm yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đối với các phần đất tại thời điểm sử dụng đã có hành vi lấn chiếm vi phạm Luật đất đai, dù nằm trong hạn mức được công nhận nhưng nếu đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất vẫn phải có nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất. Nếu nằm trong hạn mức diện tích được Nhà nước công nhận thì phải đóng 50% giá trị đất theo bảng giá đất của ủy ban nhân dân tỉnh. Nếu phần diện tích xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vượt quá phần diện tích hạn mức được công nhận thì người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất của cơ quan chức năng.
Trường hợp thứ hai, xác định tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với phần đất không có giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật và đã được sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm trước ngày 1/7/2004.
– Đối với trường hợp phần đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về vấn đề lấn chiếm, không có giấy tờ xác minh và đã xây dựng nhà ở trên đó ổn định và không có tranh chấp thì người sử dụng đó phải đóng tiền sử dụng đất với mức như sau: đối với trường hợp nằm trong hạn mức được Nhà nước công nhận thì phải đóng 50% số tiền sử dụng đất nhân với diện tích theo bảng giá đất, đối với trường hợp nằm ngoài hạn mức đã cho phép thì bắt buộc phải đóng 100% tiền sử dụng đất căn cứ theo bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh. Ngoài ra, nếu như trên phần diện tích đất này có xây dựng nhưng không phải công trình nhà mà không phải nhà ở có yêu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sản xuất kinh doanh không thuộc các ngành công nghiệp thì Nhà nước sẽ giao đất và thu tiền 50% tiền sử dụng đất theo quy định.
– Đối với trường hợp người sử dụng đất sử dụng phần đất này và có các hành vi lấn chiếm trái với quy định của pháp luật, nay có nhu cầu được công nhận phần đất đang sử dụng thì vẫn được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện và phải đóng toàn bộ tiền sử dụng đất căn cứ theo bảng giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền với phần trăm cao nhất là 100%.
Trường hợp thứ ba, xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất được cơ quan nhà nước giao nhưng không đúng thẩm quyền trong thời gian trước ngày 1/7/2004.
– Đối với phần diện tích đất sử dụng trong khoảng thời gian này đã được xây dựng nhà ở, sử dụng ổn định và không có tranh chấp mà nhà ở đã xây từ trước ngày 15/10/1993. Kèm theo điều kiện là người sử dụng đất chứng minh được đã nộp tiền cho cơ quan có chức năng thông qua văn bản, giấy tờ để có được quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ không phải đóng tiền sử dụng đất trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nữa.
– Đối với trường hợp phần diện tích đất này đã được sử dụng và có nhà ở nhưng trong khoảng thời gian từ 15/10/1993 đến thời điểm trước ngày 1/7/2004 thì người sử dụng đất phải chứng minh được đã nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan chức năng bằng các tờ biên lai đóng tiền, văn bản xác nhận và số tiền đóng đầy đủ đúng mức quy định theo quy định của pháp luật thì được miễn không thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên đối với các trường hợp mà người sử dụng đất đóng tiền sử dụng đất tại thời điểm đó không đủ theo quy định thì phải đóng sao cho tỷ lệ % đủ theo quy định của luật hiện hành mới đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu.
– Đối với trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng đất đai nhà ở ổn định và không có tranh chấp nhưng không chứng minh được đã thực hiện việc đóng tiền sử dụng đất cho cơ quan chức năng thì sẽ căn cứ vào mốc thời gian sử dụng đất để tính tiền sử dụng đất như sau: Nếu người sử dụng đất sử dụng phần đất này trước ngày 15/10/1993 thì phải đóng tiền sử dụng đất đối với phần đất nằm trong hạn mức được Nhà nước công nhận với mức đóng 40% tiền sử dụng đất căn cứ theo bảng giá đất và phần diện tích đang sử dụng đó. Với các phần diện tích nằm ngoài hạn mức theo quy định của cơ quan chức năng thì phải đóng ở mức 100% căn cứ theo diện tích vượt quá và bảng giá đất tại thời điểm yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất của Uỷ ban nhân dân Tỉnh. Nếu người sử dụng đất sử dụng phần đất này trong khoảng thời gian từ thời điểm ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì với phàn đất nào có diện tích nằm trong hạn mức được cơ quan chức năng công nhận phải đóng ở mức 50%, đóng 100% với phần diện tích vượt quá hạn mức được giao căn cứ theo bảng giá đất tại thời điểm yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất.
Với các phần diện tích đất tại thời điểm yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp và người sử dụng đất có mong muốn được chuyển sang loại đất thổ cư để xây dựng nhà ở nếu đủ điều kiện thì vẫn được Nhà nước chấp thuận. Với những trường hợp này thì tiền sử dụng đất sẽ được tính giống như tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất căn cứ vào phần diện tích chuyển đổi và tiền chênh lệch giữa hai loại đất chuyển đổi theo bảng giá đất của cơ quan chức năng ban hành tại thời điểm yêu cầu.
Trường hợp thứ ba, xác định tiền sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với diện tích đất không được giao đúng thẩm quyền hoặc có hành vi lấn chiếm được phần đất này trong khoảng thời gian từ ngày 1/7/2004 đén trước ngày 1/7/2014.
Đối với những trường hợp người sử dụng đất trong khoảng thời gian này sử dụng đất có được do thực hiện hành vi lấn chiếm hoặc họ được giao hay cho thuê bởi những cơ quan không có chức năng cho thuê và thời điểm hiện tại có yêu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xét đến điều kiện xem việc sử dụng phần đất này có phù hợp với quy hoạch hay không? Nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của Tỉnh thì vẫn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và đóng tiền sử dụng đất với mức đóng 100% căn cứ theo bảng giá đất của cơ quan có thẩm quyền. Còn đối với phần đất được yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất là sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với thời hạn sử dụng lâu dài nếu như đáp ứng đủ điều kiện thì vẫn được cơ quan nhà nước công nhận. Và người sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất với mức đóng 100%.
Thứ hai, người yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đóng lệ phí trước bạ:
Đối với phần lệ phí trước bạ căn cứ vào Thông tư 301/2016/TT-BTC thông tư của Bộ Tài Chính quy định các cá nhân đang sở hữu tài sản mà các tài sản này theo quy định phải chịu thuế trước bạ thì đều phải đóng lệ phí trước bạ cho cơ quan có thẩm quyền. Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 2 của Thông tư này thì người sở hữu nhà đất khi yêu cầu Nhà nước công nhận quyền sử dụng thì đây là đối tượng phải đóng lệ phí trước bạ. Theo đó đối với các trường hợp yêu cầu được cấp giáy chứng nhạn quyền sử dụng đất lần đầu phải đóng với mức lệ phí trước bạ là 0,5%. Mức đóng này được tính căn cứ trên bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm có yêu cầu.
Thứ ba, xác định các lệ phí khi yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Đối với các phần lệ phí khi người sử dụng yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định của pháp luật bao gồm các loại phí như phí thẩm định, phí trích đo, phí cấp giấy, lệ phí địa chính..v.v. Tuy nhiên với các loại phí này do tình hình phát triển kinh tế xã hội khác nhau nên mỗi tỉnh thành trên cả nước sẽ có những quy định khác nhau phù hợp với từng địa phương.
Theo đó, cùng với những phân tích trên nếu người sử dụng đất có nhu cầu, nguyện vọng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước công nhận quyền sử dung, quyền sở hữu nhà đất ở lần đầu thì cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gửi lên cơ quan chức năng, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì sẽ được tạo điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Mục lục bài viết
1. Hỏi về xin cấp sổ đỏ diện tích đất ao, vườn có lấn thêm để sử dụng
Tóm tắt câu hỏi:
Bố tôi được cấp đất ao năm 1980 sau đó tôi có xin chính quyền địa phương đổ đất xây nhà, trong quá trình xây và sử dụng gia đình tôi có lấn đất, tuy nhiên không có tranh chấp bà con xung quanh cũng không gây khó khăn và chính quyền cũng công nhận là đất sử dụng ổn định. Đến năm 2005 thì chính quyền địa phương chỗ tôi có kiểm tra lại sổ địa chính và cấp sổ đỏ cho các hộ gia đình chưa có sổ đỏ. Nhưng đến nay là năm 2015 tôi vẫn chưa được cấp, họ bảo phải nộp 100% tiền đất đối với phần đất lấn thêm.
Tôi đọc Nghị định 181/2004 thì có quy định là đất chuyển đổi từ ao vườn thì chỉ nộp 50%. Còn trong Luật Đất đai thì quy định đất thổ cư thì không phải nộp tiền cho việc làm sổ đỏ.
Tôi cũng không biết trường hợp của tôi nên áp dụng theo quy định nào. Nhờ các luật sư ở công ty tư vấn giúp tôi, tôi cảm ơn và chúc sức khỏe luật sư.
Luật sư tư vấn:
Đất nhà bạn được cấp là đất ao, vườn nhưng không được cấp sổ đỏ. Quá trình lấp đất xây nhà cũng không có làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ xin phép chính quyền. Đến khi xây dựng nhà sở để sử dụng đất từ mục đích ao, vườn sang đất thổ cư có lấn đất thì phần đất lấn được coi là đất liền thổ của đất ao, vườn.
Năm 2005 địa phương rà soát lại để cấp sổ cho các hộ dân chưa có sổ đỏ nhưng đến nay gia đình bạn vẫn chưa được cấp sổ thì sẽ áp dụng theo luật mới là Nghị định 45/2014/NĐ-CP vì Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã hết hiệu lực.
Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất “Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, trường hợp của bạn là đất ao, vườn sau đó lấn thêm thì đất đấy vẫn được coi là đất ao, vườn. Do, đất lấn thêm được sử dụng từ năm 1980 đến nay là năm 2015 mà không hề có tranh chấp, chính quyền địa phương cũng không phản đối và coi đất đó là đất sử dụng ổn định. Nên đất vườn ao bao gồm cả phần đất lấn thêm được hợp pháp hóa thành đất của gia đình bạn.
Bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, có kê khai diện tích đất đã sử dụng lâu dài từ năm 1980 đến năm 2015.
Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất cho diện tích đất đã sử dụng lâu dài bạn lên Phòng Tài nguyên – Môi trường cấp huyện để đề nghị cấp sổ đỏ.
2. Trường hợp miễn giảm tiền sử dụng đất khi xin cấp sổ đỏ lần đầu
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi là bộ đội. Được quân đội cấp cho nhà cấp 4 từ năm 2005. Hiện tại đang có kế hoạch làm sổ đỏ lần đầu. Tôi xin hỏi trường hợp của tôi có được miễn giảm phí sử dụng đất hay ko? Nếu phải đóng thì khoảng bao nhiêu? Tôi được cấp nhà cấp 4, diện tích 35m vuông. Xin cảm ơn luật sư.
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 110 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 110. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;
d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;
đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;
e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;
g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Điều này được hướng dẫn cụ thể hơn tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất như sau:
“Điều 10. Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
2. Trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất thì được cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm chung của cả hộ, nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức giao đất ở.
3. Trong trường hợp người thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này hoặc các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được miễn tiền sử dụng đất; trường hợp người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất nhưng có nhiều mức giảm khác nhau quy định tại Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được hưởng mức giảm cao nhất.
4. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 11, Điều 12 Nghị định này chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.
5. Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật về ưu đãi đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
6. Người sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất sau khi thực hiện các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định.
7. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được giảm tiền sử dụngđất thì có quyền và nghĩa vụ trong phạm vi phần giá trị quyền sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
8. Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất có nguyện vọng nộp tiền sử dụng đất (không hưởng ưu đãi) thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
+ Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai. Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.
+ Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.
+ Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
+ Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
+ Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất
1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.
2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
3. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.”
Vì thông tin bạn đưa ra không đầy đủ, do vậy, bạn có thể đối chiếu các quy định trên để xem xét trường hợp của mình. Để rõ hơn vấn đề này bạn có thể liên hệ trực tiếp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất để xác định mình thuộc đối tượng được miễn giảm tiền sử dụng đất hay không.
3. Điều kiện xin cấp sổ đỏ lần đầu khi không có giấy tờ
Tóm tắt câu hỏi:
Gia đình tôi chuyển vào sinh sống tại thôn 2, xã Đăk Ha, huyện Đăk G’long, tỉnh Đăk Nông từ năm 1998 (có xác nhận). Tuy nhiên vì điều kiện kinh tế lúc đó còn khó khăn gia đình tôi không chuyển khẩu tới nơi cư trú mà chỉ đăng ký tạm trú từ năm 1998 tới 2005 mới chuyển hộ khẩu từ xã Hàm Tử, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên. Trong quá trình cư trú tại địa phương gia đình tôi có khai hoang thửa đất số 10, tờ bản đồ số 73, diện tích 41.488,4m2 (theo kết quả đo đạc năm 2013) để canh tác và sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính là trồng cây lâu năm. Như vậy gia đình tôi đã sử dụng đất từ ngày trước 01/07/2004, không có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương từ năm 2005 và trực tiếp sản xuất nông nghiệp và xã Đăk Ha là xã có điều kiện kinh tế – xã khó khăn là người sử dụng đất ổn định từ năm 2002 đến nay và không có tranh chấp với ai. Vậy thửa đất của gia đình tôi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 101 Luật đất đai 2013 hay không? Vì gia đình tôi trồng cây lâu năm trên diện tích huyện quy hoạch trồng cây hằng năm nên không phù hợp với quy hoạch không đủ điều kiện khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013?
Luật sư tư vấn:
Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định trên, nếu gia đình bạn có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nếu không phải là vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì gia đình bạn phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, gia đình bạn sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định trên.
Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Đất của gia đình bạn nằm trong quy hoạch thì theo quy định trên gia đình bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sao cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
4. Sử dụng đất ổn định từ năm 1986 có được cấp sổ đỏ không?
Tóm tắt câu hỏi:
Ba em có thửa đất vườn gần thửa đất ở, sử dụng ổn định từ năm 1986. Trong sổ mục kê có tên ba em nhưng UBND xã không xác nhận để cấp sổ đỏ mà bảo thu hồi đưa vào đất ủy ban quản lý. Hỏi vậy đất nhà em có cấp được sổ đỏ không? căn cứ vào đâu? cảm ơn
Luật sư tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp, bố của bạn đang có một thửa đất vườn gần thửa đất ở được sử dụng ổn định từ năm 1986. Trong sổ mục kê có tên bố của bạn nhưng Ủy ban nhân dân cấp xã không xác nhận để cấp sổ đỏ. Dựa theo thông tin này cho thấy, mảnh đất vườn của gia đình bạn là mảnh đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và chỉ có sổ mục kê có tên bố của bạn là căn cứ xác định bố bạn đang sử dụng phần đất này. Trong trường hợp này để xác định bố của bạn có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần xem xét các phương diện sau:
- Thứ nhất, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất vườn mà gia đình bạn đang sử dụng.
Trước hết, bố của bạn đang là người có tên trong sổ mục kê liên quan đến mảnh đất vườn này. Theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Thông tư 24/2014/TT- BTNMT thì sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai. Theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP thì sổ mục kê đất được lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 được xác định là một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, do trong thông tin không nói rõ, sổ mục kê đất đai mà có tên của bố bạn được lập tại thời điểm nào, và gia đình bạn có loại giấy tờ nào khác liên quan đến mảnh đất vườn này không nên khi làm thủ tục để công nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất vườn này sẽ có hai trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Sổ mục kê đất có tên của bố bạn được lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 hoặc gia đình bạn có các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.
Trong trường hợp này, như đã phân tích, sổ mục kê đất này có tên bố bạn, theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP thì đây là một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điểm g khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
…”
Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013, khi gia đình bạn đang có sổ mục kê đất có tên bố của bạn – là một trong những giấy tờ được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013, được hướng dẫn bởi Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP thì gia đình bạn sẽ đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất vườn nếu đang sử dụng đất ổn định.
Căn cứ xác định việc đang sử dụng đất ổn định được hướng dẫn theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ- CP, theo đó:
“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
…”
Thời điểm bắt đầu được sử dụng đất ổn định, theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP được xác định dựa trên thời gian, và nội dung về mục đích sử dụng đất được ghi trên một trong các giấy tờ sau:
Biên lai nộp thuế sử dụng đất, thuế nhà đất; biên bản hoặc quyết định xử phạt hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất; giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký; giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất; giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan; Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định được xác định ở trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
Xem xét trong trường hợp của bạn, gia đình bạn sử dụng đất ổn định từ năm 1986 đến nay, và có sổ mục kê đất đai có tên của bố bạn. Do vậy căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP, Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì trong trường hợp này gia đình bạn hoàn toàn đáp ứng điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Sổ mục kê đất có tên của bố bạn được lập sau ngày 18 tháng 12 năm 1980 và gia đình bạn không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013.
Trong trường hợp này, sổ mục kê đất không được xác định là một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất để làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ- CP. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ- CP đây vẫn được xác định là một trong những loại giấy tờ để xác định việc sử dụng đất ổn định lâu dài.
Trường hợp này, nếu không có loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nào khác thì đối với mảnh đất vườn này, gia đình bạn được xác định thuộc trường hợp đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trường hợp này, căn cứ theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2014 thì:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sổ mục kê đất có tên của bố bạn được lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 hoặc gia đình bạn có các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.
…”
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013, khi gia đình bạn đang sử dụng mảnh đất này mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng mảnh đất này đã được sử dụng ổn định từ năm 1986 thì gia đình bạn sẽ đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đối với nơi đã có quy hoạch.
Như vậy, từ những phân tích nêu trên, tùy vào từng trường hợp, nhưng nếu mảnh đất của gia đình bạn đáp ứng đủ điều kiện sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì hoàn toàn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn hoàn toàn có thể căn cứ vào tình hình thực tế của gia đình để có sự xác định cụ thể.
- Thứ hai, về việc trả lời của Ủy ban nhân dân cấp xã khi không xác nhận về tình trạng của đất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà yêu cầu thu hồi để do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý.
Như đã phân tích, mảnh đất vườn này được gia đình bạn sử dụng từ năm 1986, được sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì hoàn toàn đáp ứng điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp xã không có quyền thu hồi phần đất này để đưa vào phần đất do Ủy ban quản lý, bởi theo quy định tại Điều 66 Luật đất đai năm 2013 thì thẩm quyền thu hồi đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 16 Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước chỉ thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Do vậy, nếu không thuộc một trong các trường hợp được thu hồi đất nêu trên thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không thể thu hồi phần đất vườn này của gia đình bạn được. Đồng thời Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ không có quyền thu hồi phần đất này. Việc xã muốn thu hồi phần đất này mà không có căn cứ, không phù hợp pháp luật được xác định là hành vi trái pháp luật. Gia đình bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại việc làm Ủy ban nhân dân cấp xã; và Ủy ban nhân dân cấp xã phải có trách nhiệm xác nhận về tình trạng đất cho gia đình bạn nếu có căn cứ xác định việc sử dụng ổn định lâu dài của gia đình bạn trên phần đất này.
Trường hợp phần đất vườn này nằm trong quy hoạch thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
“Điều 49: Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
… 2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Do vậy, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 thì trường hợp mảnh đất vườn mà gia đình bạn đang sử dụng nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng dụng đất hàng năm của cấp huyện thì gia đình bạn vẫn được công nhận quyền sử dụng đất, tức là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Như vậy, từ những căn cứ nêu trên, tùy vào từng trường hợp, gia đình bạn hoàn toàn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện về việc sử dụng đất ổn định lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch theo quy định tại Điều 100, hoặc Điều 101 Luật đất đai năm 2013; đồng thời mảnh đất này không nằm trong quy hoạch mà đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
