Các loại nhà ở xã hội? Tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội?
Nhà ở là một trong những nhu cầu tối thiếu, cơ bản của con người và quyền có chỗ ở là một trong những quyền cơ bản được Đảng và Nhà nước ta ghi nhận và quan tâm trong suốt nhiều năm qua. Điều này đã được thể hiện rất rõ trong việc Nhà nước không ngừng đầu tư khoản ngân sách rất lớn để hỗ trợ nhà ở cho những người thuộc đối tượng gia đình chính sách, người thu nhập thấp, qua đó nhiều người được đảm bảo tốt hơn về quyền có nhà của mình. Sự hỗ trợ về chỗ ở này được biểu hiện thông qua nhà ở xã hội. Trong bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ tập trung phân tích hai khía cạnh cơ bản của nhà ở xã hội là: Các loại nhà ở xã hội? và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội?
Luật sư
Cơ sở pháp lý:
Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
1. Các loại nhà ở xã hội?
Khái niệm nhà ở xã hội lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong Luật Nhà ở năm 2005 và tiếp tục được ghi nhận trong Luật Nhà ở năm 2014 nhưng nội dung đã có sự khác biệt, theo đó, tại Khoản 7, Điều 3 Luật Nhà ở giải thích rằng: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận, được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức nhà nước, chưa có nhà ổn định, người có thu nhập tháp,…và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
Theo quy định tại Điều 55 Luật Nhà ở, nhà ở xã hội bao gồm nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Phân tích kỹ hơn về hai loại nhà này (trừ tiêu chuẩn diện tích sẽ được phân tích ở mục 2), tác giả tập trung một số vấn đề sau:
Thứ nhất, nhà chung cư.
Khái niệm nhà chung cư lần đầu tiên được pháp luật ghi nhận tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2003, sau đó tiếp tục được ghi nhận trong Luật Nhà ở năm 2005 và được quy định tiếp thu, sửa đổi, bổ sung trong Luật Nhà ở năm 2014, theo đó, Khoản 3, Điều 3 quy định: ” Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Nhà chung cư là loại nhà ở xã hội điển hình và được áp dụng phổ biến hơn so với nhà ở riêng lẻ, do tính ưu điểm của nhà chung, như có ý nghĩa trong việc quy hoạch tại các đô thị lớn, giải quyết được vấn đề về đất đai, nhà chung cư còn xây dựng được nhiều căn hộ, dễ dàng tập trung và quản lý,….
Thứ hai, nhà ở riêng lẻ.
So với nhà chung cư, thì nhà ở riêng lẻ được xây dựng là nhà ở xã hội sẽ có nhiều khó khăn hơn, tuy nhiên, điều đó cũng không loại trừ hoàn toàn về việc xây dựng loại hình nhà ở xã hội này. Theo giải thích tại Khoản 2, Điều 3, Luật Nhà ở : “Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.” Bản chất của nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước đối với những chủ thể đặc biệt. Quỹ ngân sách hỗ trợ phải nằm trong dự toán ngân sách và phải mang lại hiệu quả, vừa đảm bảo số lượng người hỗ trợ, vừa đảm bảo về chất lượng nhà hỗ trợ. Vì vậy, việc xây dựng các nhà ở riêng lẻ là nhà ở xã hội là điều cực kỳ khó, trong yêu cầu vừa đáp ứng chất lượng và số lượng.
Điều quan trọng là dù được xây dựng dưới loại hình nào thì cũng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc phân loại nhà ở xã hội là hoàn toàn phù hợp, đáp ứng đầy đủ nguyện vọng của các chủ thể được hỗ trợ, cũng phù hợp với thực trạng quy hoạch của đất nước. Đồng thời, việc phân loại sẽ giúp cho việc quản lý, chính sách hỗ trợ có sự minh bạch, rõ ràng hơn, đảm bảo quỹ ngân sách nhà nước chi tiêu ổn định và hiệu quả.
2. Tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội?
Thực tiễn quy định của pháp luật quy định loại và và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội trong cùng một điều luật, cụ thể là theo nguyên tắc ấn định tại Điều 55, Luật Nhà ở:
“1. Là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
3. Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.“
Như vậy, việc áp dụng tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội sẽ căn cứ vào từng loại nhà ở xã hội. Điều này là hoàn toàn hợp lý bởi bản chất của hai loại hình nhà ở là khác nhau hoàn toàn.
Thứ nhất, đối với nhà ở riêng lẻ.
Đối với nhà ở riêng lẻ, sẽ phân theo nhà ở liền kề thấp tầng và nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng, trong đó:
– Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Đối với diện tích xây dựng nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng sẽ được Bộ xây dựng hướng dẫn trong Thông tư 09/2021/TT-BXD hướng dẫn thực hiện nội dung của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực vào ngàu 01/10/2021).
Thứ hai, đối với nhà chung cư.
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.
Nhìn chung, quy định về tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội đối với mỗi loại hình là hợp lý và hiệu quả, còn có thể điều chỉnh tuỳ theo tình hình thực tế và được Uỷ bản nhân dân cấp tỉnh cho phép, đây cũng là sự linh hoạt trong quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho sự phát triển các dự án nhà ở xã hội ngày càng quy mô hơn.
Khi nghiên cứu pháp luật về nhà ở xã hội, mà cụ thể là tiêu chuẩn về diện tích nhà ở xã hội, tác giả nhận thấy đây là một nội dung khá phức tạp, mặc dù pháp luật quy định khá cụ thể, việc đọc và hiểu các quy định chỉ mang tính chất căn bản, để một dự án, một công trình nhà ở xã hội được xây dựng là sự kết hợp điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật xây dựng, Luật quy hoạch, sao cho hài hoà, không chồng chéo, mâu thuẫn với nhau.
