Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng

1. Khái niệm và phân loại cấp phép xây dựng:

Theo quy định của pháp luật xây dựng hiện hành thì giấy phép xây dựng là một khái niệm để chỉ văn bản pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ thể là chủ đầu tư để chủ đầu tư tiến hành xây mới, sửa chữa, di dời hoặc cải tạo công trình có liên quan. Nhìn chung thì giấy phép xây dựng bao gồm nhiều loại. Có thể chia giấy phép xây dựng gồm các loại sau: giấy phép xây dựng có thời hạn và giấy phép xây dựng theo giai đoạn.

Thứ nhất, giấy phép xây dựng có thời hạn là loại giấy phép xây dựng được cấp để xây dựng các công trình và nhà ở trong một thời hạn nhất định phù hợp với quy hoạch và kế hoạch xây dựng của cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Thứ hai, giấy phép xây dựng theo giai đoạn là loại giấy phép xây dựng được cấp cho các chủ thể tiến hành xây dựng từng phần của một công trình hoặc thiết kế xây dựng nào đó đối với những dự án chưa tiến hành xong và chưa hoàn công. Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm: tên công trình thuộc dự án, tên và địa chỉ của nhà đầu tư, địa điểm và vị trí xây dựng của công trình, tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến, loại và cấp công trình xây dựng cũng như cốt công trình, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng cùng với mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất … ngoài ra thì đối với công trình dân dụng hay công trình công nghiệp và nhà ở riêng lẻ, thì ngoài các nội dung quy định như trên thì còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng cũng như diện tích xây dựng đối với tầng trệt, và số tầng xây dựng cũng như chiều cao tối đa của công trình đó.

2. Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng:

Theo quy định tại Nghị định 53/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng, thì có một số loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng, cụ thể như sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo đúng trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai từ trước đến nay;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành được cấp theo đúng trình tự thủ tục của Luật Đất đai năm 2013;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật cụ thể là tại nghị định số 60 năm 1994 của Chính Phủ;

– Giấy chứng nhận về quyền sở hữu công trình được cấp theo pháp luật đất đai hoặc pháp luật nhà ở hoặc phát luật xây dựng trong các thời kỳ trước đây;

– Các loại giấy tờ hợp pháp và đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế;

– Các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như quyết định giao đất hoặc cho thuê đất hoặc trúng đấu giá về quyền sử dụng đất, bao gồm các quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Báo cáo kê khai hiện trạng sử dụng đất và rà soát đất trên thực tế đối với các chủ thể đặc biệt là tổ chức hoặc cơ sở tôn giáo nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Các loại giấy tờ về xếp hạng di tích văn hóa lịch sử hoặc các loại danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để sửa chữa và cải tạo công trình nhưng vẫn chưa được cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của cơ quan có thẩm quyềb đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, trụ ăng – ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất;

– Hợp đồng thuê đất được giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật;

– Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó;

– Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng để xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.

3. Quản lí hồ sơ cấp phép xây dựng:

Cơ quan cấp phép xây dựng, tổ chức và tiến hành lưu trữ hồ sơ cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về lưu trữ. Trong thời hạn chậm nhất là 10 ngày làm việc kể từ khi chủ đầu tư chấp nhận giấy phép thì cơ quan cấp phép xây dựng phải gửi bản sao giấy phép xây dựng cho chủ thể có thẩm quyền là ủy ban nhân dân xã phường và thanh tra xây dựng cấp quận nơi có công trình xây dựng để thực hiện việc quản lý và theo dõi quá trình xây dựng theo giấy phép đã cấp trước đó. Ngoài ra thì cơ quan cấp phép xây dựng còn có trách nhiệm thu lệ phí giấy phép xây dựng và thu phí xây dựng trước khi giao giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư theo quy định của bộ tài chính và ủy ban nhân dân thành phố. Riêng đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng nhưng vẫn thuộc đối tượng nộp phí xây dựng theo quy định của ủy ban nhân dân thành phố thì cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng phải thông báo và yêu cầu chủ đầu tư nộp đủ chi phí xây dựng. Và chủ đầu tư chỉ được phép khởi công xây dựng công trình khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Trình tự và thủ tục cấp phép xây dựng:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ để đề nghị cấp phép xây dựng. Công việc đầu tiên cần phải thực hiện khi muốn xin cấp phép xây dựng là phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng. Tùy vào từng đối tượng cụ thể và yêu cầu cấp phép xây dựng mà người xin cấp phép xây dựng phải chuẩn bị các tài liệu có liên quan theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bước 2: Chủ đầu tư sẽ tiến hành nộp hai bộ hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng và điều chỉnh xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng. Sau đó thì cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của các chủ thể và kiểm tra hồ sơ cũng như ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định của pháp luật hoặc hướng dẫn để các chủ thể đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng yêu cầu.

Trong thời hạn 07 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, thì cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra trên thực tế. Khi thẩm định hồ sơ thì cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu và tài liệu không đúng với thực tế để thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư hoàn thiện và bổ sung. Đối với trường hợp hồ sơ cần bổ sung chưa đáp ứng được nhu cầu theo như văn bản đã thông báo thì trong thời hạn 5 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho các chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Đối với trường hợp mà bổ sung vẫn không đáp ứng được yêu cầu thì trong thời hạn 3 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo đến chủ đầu tư về lý do không có phép. Đối với trường hợp nhận đủ hồ sơ thì trong thời hạn 30 ngày làm việc cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do và quá trình thực hiện của mình.

Bước 3: Nhận kết quả và nộp lệ phí. Chủ đầu tư tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp phép xây dựng hoặc văn bản trả lời đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp phép xây dựng. Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan có thẩm quyền không trả lời thì chủ đầu tư được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định và phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng năm 2020;

– Nghị định 53/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.