Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hoạt động pháp lý thường xuyên diễn ra trong quá trình sử dụng đất của người dân. Về cơ bản, khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải tuân thủ đúng theo các quy định mà Nhà nước đưa ra. Vậy các loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện để thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp:
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hoạt động pháp lý thường xuyên diễn ra trong quá trình sử dụng đất của người dân. Về cơ bản, khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải tuân thủ đúng theo các quy định mà Nhà nước đưa ra. Một trong số đó là quy định về điều kiện thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188
+ Cá nhân tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ những trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý, xác minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó, đây được xem là yêu cầu đầu tiên mà các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình. Có như vậy, cơ quan chức năng có thẩm quyền mới thụ lý và giải quyết giao dịch dân sự về đất đai này.
+ Đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện khác mà các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi đất có tranh chấp, người dân sẽ không thể thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai. Bởi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất khi đất có tranh chấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các chủ thể liên quan. Đồng thời, nó không đảm bảo tính khách quan, toàn diện và công bằng trong hoạt động sử dụng đất đai.
+ Muốn thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Khi tài sản thuộc diện kê biên đảm bảo thi hành án, đồng nghĩa với việc tài sản này đã liên quan đến hoạt động pháp lý khác, chịu sự điều chỉnh của các quan hệ pháp luật có liên quan này. Do đó, khi tài sản là đất đai đang được đưa vào kê biên thi hành án, công dân sử dụng đất sẽ không thể tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải đảm bảo quyền sử dụng đất của mình đang trong thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là thời gian Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân. Do đó, đây được xem là một trong những điều kiện mà người sử dụng đất cần phải đảm bảo khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên đây là những điều kiện mà người sử dụng đất cần phải đảm bảo khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Các điều kiện này được xem là nền tảng pháp lý để người sử dụng đất dựa vào, đưa ra các phương hướng hoạt động sao cho đúng với quy định của pháp luật, đồng thời đảm bảo bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong các giao dịch này.
2. Các loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi?
Hiện nay, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất phi nông nghiệp là rất lớn. Một câu hỏi được rất nhiều người đưa ra, là các loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi?
Thực tế, theo Luật đất đai 2013 cùng các Thông tư, Nghị định hướng dẫn thi hành khác, không có quy định nào về việc với loại đất nông nghiệp nào thì người sử dụng đất không được phép thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng. Mà Nhà nước chỉ đưa ra hai căn cứ về việc xác lập sự cho phép người sử dụng đất được thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể:
– Căn cứ 1: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
– Căn cứ 2: Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, xét theo thực tiễn, dựa vào mục đích sử dụng, có thể thấy có một số loại đất nông nghiệp khó thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất do các loại đất này không phải đất của hộ gia đình, cá nhân mà được Nhà nước sử dụng vào các mục đích theo quy hoạch, bao gồm:
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
+ Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp.
+ Đất xây dựng cơ sở văn hóa.
+ Đất xây dựng cơ sở y tế.
+ Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo.
+ Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao.
+ Đất khu công nghiệp.
+ Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
+ Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.
+ Đất công trình năng lượng.
+ Đất có di tích lịch sử – văn hóa.
+ Đất khu vui chơi, giải trí công cộng.
+ Đất cụm công nghiệp.
+ Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ.
+ Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
+ Đất xây dựng cơ sở ngoại giao.
+ Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội.
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác.
+ Đất quốc phòng.
+ Đất an ninh.
+ Đất khu chế xuất.
+ Đất giao thông.
+ Đất công trình bưu chính, viễn thông.
+ Đất thủy lợi .
+ Đất sinh hoạt cộng đồng.
+ Đất có mặt nước chuyên dùng.
+ Đất danh lam thắng cảnh.
+ Đất bãi thải, xử lý chất thải.
+ Đất chợ.
+ Đất công trình công cộng khác.
+ Đất cơ sở tôn giáo.
+ Đất cơ sở tín ngưỡng.
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối (SON)
Ngoài ra, với các loại đất sau đây, người sử dụng đất cũng khó chuyển đổi lên đất thổ cư do Nhà nước đã và đang đưa ra các chính sách bảo vệ đặc biệt, đó là:
+ Đất chuyên trồng lúa nước;
+ Đất rừng phòng hộ.
+ Đất rừng đặc dụng.
+ Đất làm muối.
Trên đây là những loại đất nông nghiệp khó thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bởi lẽ những loại đất này có mục đích và giá trị sử dụng chuyên biệt. Việc chuyển đổi sẽ ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất nông nghiệp, cơ cấu quản lý đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Song, xét về phương diện pháp luật, chỉ cần đảm bảo quy định của pháp luật về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Có thể thấy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp còn dựa vào sự linh hoạt trong công tác quản lý đất của Nhà nước.
3. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, người dân cần phải tuân thủ đầy đủ theo quy trình sau đây:
– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.
Cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp phải chuẩn bị một bộ hồ sơ. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần đảm bảo đầy đủ các giấy tờ, tài liệu cụ thể sau đây:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải cung cấp các chứng thư chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (do cơ quan Nhà nước cấp).
+ Giấy xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng đất hợp pháp, đất không có tranh chấp.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ với đầy đủ giấy tờ, tài liệu nêu trên, cá nhân, tổ chức sẽ nộp hồ sơ lên Sở tài nguyên và môi trường, hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện nơi có miếng đất.
– Bước 2: Thụ lý và giải quyết hồ sơ.
Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý hồ sơ mà người sử dụng đất gửi lên.
Nếu hồ sơ không hợp lệ, cán bộ chức năng sẽ trả hồ sơ về để cá nhân, tổ chức chỉnh sửa, bổ sung. (Khi trả về, cần nêu rõ trong văn bản về lý do hoàn trả hồ sơ về).
Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý và giải quyết yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân.
– Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ về tài chính.
Cá nhân, tổ chức muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp phải thực hiện nghĩa tài chính về việc đóng thuế, phí theo quy định của pháp luật.
– Bước 4: Trả kết quả.
Sau khi người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ trả kết quả chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cho người sử dụng đất.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai 2013.
