Các khoản thu tài chính từ đất đai: Tiền sử dụng đất? Tiền thuê đất? Thuế sử dụng đất? Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất? Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai? Tiền bồi thường? Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai?
Trong pháp luật đất đai hiện hành, các quy định tài chính về đất đai được nêu rất rõ ràng; Người sử dụng đất phải nộp các khoản tài chính cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trả tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê,… dưới đây là toàn bộ bài viết tham khảo về toàn bộ các khoản tiền phải nộp của người sử dụng đất
Tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568
Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 45/2014 thu tiền sử dụng đất
1. Các khoản thu tài chính từ đất đai
Những khoản thu tài chính từ đất đai được quy định theo Bộ luật đất đai 2013 được quy định như sau:
“Điều 107. Các khoản thu tài chính từ đất đai
1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
Xem thêm: Đất phi nông nghiệp là gì? Quy định về đất phi nông nghiệp?
b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;
d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.”
2. Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
1.1. Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) thì người dân phải nộp tiền sử dụng đất.
Xem thêm: Thuế đất phi nông nghiệp là gì? Khi nào phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?
Đối tượng phải trả tiền sử dụng đất gồm 03 trường hợp:
Thứ nhất, đối với trường hợp người được Nhà nước giao đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây phải nộp tiền sử dụng:
– Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.
– Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
–
– Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa (hay còn gọi là đất nghĩa trang, nghĩa địa) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
– Tổ chức kinh tế được giao đất dùng để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Xem thêm: Kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp khi sang tên chuyển nhượng
Thứ hai, đối với trường hợp: Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ khoản 2 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau phải nộp tiền sử dụng:
– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa.
– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng.
– Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng.
– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng.
Thứ ba, đối với trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở hoặc đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước khi được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
Nhưng không phải mọi trường hợp được cấp giấy chứng nhận đều phải nộp tiền sử dụng. Khi cấp giấy chứng nhận có những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng, có những trường hợp phải nộp.
Xem thêm: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê sử dụng đất
1.2. Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê
Để đảm bảo tính bình đẳng giữa tổ chức kinh tế trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Nhà nước cho lựa chọ n thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê tương tự như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Điều kiện cho thuê đất:
Thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết địnhcho thuê đất nhằm đảm bảo an ninh , quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa , đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng , đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu.
Thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin thuê đất:
– Có năng lực tài chính để đảm bảo sử dụ ng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
– Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư ;
– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối vớitrường hợp đang sử dụ ng đất do Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác
Đơn giá thuê đất:
Xem thêm: Các trường hợp không phải nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Mức tỷ lệ phần trăm giá đất tính thu tiền thuê đất quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐCP được giảm theo mức chung từ 1,5% (theo Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày30/12/2010 của Chính phủ) xuống còn 1%, tức giảm 1/3 so với tỷ lệ cũ. Từ đó, góp phần quan trọng hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn về tài chính cũng như nâng cao khả năng cạnh tranh, hỗ trợ thị trường nhờ việc giảm được chi phí sản xuất do tiền thuê đất giảm.
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định áp dụ ng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định đơn giá thuê đất cho một số trường hợp cơ bản như sau:
– Thứ nhất, số lượng các trường hợp phải xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất trên phạm vi cả nước là rất lớn.
– Thứ hai, việc thuê tư vấn giá đất để xác định giá đất của từng thửa đất cụ thể sẽ không bảo đảm tiến độ thu ngân sách nhà nước , tạo áp lực rất lớn đối với cơ quan nhà nước , tốn kém chi phí vật chất , lãng phí nhân lực và dẫn đến tiêu cực
1.3. Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất là loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp trong quá trình sử dụng đất. Đây là một loại thuế gián thu được áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Đối tượng nộp thuế là các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao quyền sử dụng đất
Pháp luật quy định việc đóng thuế sử dụng đất hàng năm sẽ phát sinh khi có điều kiện cụ thể sau:
– Việc đóng thuế sử dụng đất hàng năm do các tổ chức, cá nhân đã được công nhận về quyền sử dụng đất hoặc do những người đang thực tế sử dụng đất thực hiện.
– Loại đất mà cá nhân, tổ chức sử dụng được xác định là một trong các đối tượng mà pháp luật ghi nhận là đối tượng phải chịu thuế, bao gồm:
Xem thêm: Hỏi về vấn đề tiền thuế sử dụng đất
+ Các loại đất được sử dụng trong nông nghiệp như đất trồng trọt, trồng rừng hay nuôi trồng thủy sản.
+ Các loại đất được sử dụng ngoài mục đích nông nghiệp (hay còn gọi là đất phi nông nghiệp) như đất ở, đất được sử dụng nhằm mục đích kinh doanh hoặc sản xuất hay các loại đất khác thuộc nhóm này thuộc đối tượng không chịu thuế nhưng được sử dụng vào mục đích kinh doanh.
1.4. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc mua bán:
– Thu phí công chứng:
+ Phụ thuộc vào diện tích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất x khung giá nhà nước quy định đối với mỗi loại đất. Khung giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hàng hàng năm.
– Phí đo đất làm sổ đỏ, còn gọi là phí đo đạc địa chính:
+ Dao động khoảng 1 triệu đến hai triệu đồng/ hồ sơ. Lưu ý, đơn vị đo đạc địa chính có thể là đơn vị tư nhân, không nhất thiết phải là chuyên viên cơ quan hành chính nhà nước.
– Lệ phí đăng ký biến động đất đai:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh/Thành phố quy định, thông thường khoảng trên dưới 1.000.000đ (một triệu VNĐ)
– Lệ phí cấp đổi sổ mới:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh/ Thành phố quy định
Chuyển quyền sử dụng đất thông qua tặng cho:
Tiền nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Thuế suất)
– Diện tích đất tính bằng m2
– Giá đất theo bảng giá được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hàng hàng năm.
– Thuế suất: 4% đối với người cho, 1% đối với người nhận
1.5. Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai
Quy định về xử phạt các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:
– Sử dụng đất không đúng mục đích; lấn, chiếm đất;
– Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai
– Làm sai lệch các giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất; chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai
– Chậm hoặc không cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc thanh tra, kiểm tra; cản trở việc thanh tra, kiểm tra về đất đai; hành nghề tư vấn về giá đất mà không thực hiện đúng nguyên tắc
Mức phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm trên thấp nhất là200.000 đồng, cao nhất là 500.000.000 đồng, các hình thức xử phạt chính gồm cảnh cáo và phạt tiền.
Ngoài mức thu nêu trên còn có hình thức xử phạt bổ sung như tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính; tước giấy phép, chứng chỉ hành nghề định giá; cấm hành nghề tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.6. Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
1.7. Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
Nộp lệ phí trước bạ khi:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho..
+ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
– Nộp phí khi:
+ Cấp giấy chứng nhận (phí cấp Sổ)
+ Khai thác và sử dụng dữ liệu đất đai;
+ Thẩm định
+ Cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Như vậy, trong quá trình sử dụng đất người sử dụng đất có thể phải nộp các khoản tiền cho Nhà nước khi chuyển quyền (mua bán, tặng cho..), thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất hoặc do vi nghĩa vụ hoặc vi phạm vào pháp luật đất đai.
Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Nguyễn Văn Dương
