Mỗi trường hợp tranh chấp, đều có thể được giải quyết bằng các hình thức giải quyết tranh chấp khác nhau. Vậy có bao nhiêu hình thức giải quyết tranh chấp đất đai và nên sử dụng hình thức giải quyết tranh chấp nào thì có lợi cho cả hai bên?
Mục lục bài viết
1. Khái quát về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai:
Căn cứ theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai được hiểu là việc tranh giành, bất đồng ý kiến về quyền và nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên khác nhau trong quan hệ đất đai.
Còn giải quyết tranh chấp đất đai được hiểu là hai bên tự giải quyết hoặc thông qua các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xem xét vụ việc trên cơ sở các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ có liên quan đến vụ việc tranh chấp, từ đó hướng dẫn và đưa ra quyết định, phán quyết xử lý của vụ việc tranh chấp đất đai.
Hiện nay, đối với vụ việc tranh chấp đất đai thì căn cứ theo quy định tạị Đều 203
2. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai:
Hiện nay, trong quy định của pháp luật hiện hành, các vấn đề về giải quyết tranh chấp đất đai, phương thức giải quyết đất đai được quy định cụ thể trong Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
Như đã phân tích ở trên, việc giải quyết tranh chấp đất đai có thể được giải quyết tại cơ quan hành chính nhà nước (như Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ tài nguyên và môi trường) hoặc được giải quyết tại Tòa án nhân dân. Do vậy, căn cứ theo quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, có thể hiểu, hiện nay có hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai, cụ thể là: Giải quyết theo thủ tục hành chính (nếu thẩm quyền giải quyết thuộc cơ quan hành chính nhà nước) hoặc giải quyết theo trình tự thủ tục tố tụng dân sự (nếu cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án). Cụ thể như sau:
Trước hết, đối với một vụ việc tranh chấp đất đai, dù được giải quyết bằng hình thức nào (giải quyết theo thủ tục hành chính hay giải quyết theo thủ tụ tố tụng dân sự) thì về mặt nguyên tắc, trước khi tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai, các vụ việc tranh chấp đất đai đều phải trải qua thủ tục hòa giải. Về thủ tục hòa giải trong tranh chấp đất đai, căn cứ theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi khoản 57 Điều 2
– Nhà nước khuyến khích các bên trong tranh chấp đất đai có thể tự hòa giải, thỏa thuận với nhau để đưa ra phương án giải quyết vụ việc tranh chấp này. Hoặc hai bên tranh chấp có thể nhờ đến bên thứ ba (ở đây có thể là thôn, xóm, làng, bản) để thực hiện việc hòa giải mà ở đây có thể gọi là hòa giải tại cơ sở.
– Trường hợp mà các bên mặc dù đã cố gắng tự hòa giải, hoặc đã thông qua hòa giải tại cơ sở mà vẫn không đạt được sự thống nhất, vẫn tranh chấp, không thể hòa giải được thì sẽ phải thực hiện việc gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã để tiến hành hòa giải – thủ tục bắt buộc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
– Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai từ các bên liên quan thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ phải có trách nhiệm cùng với các cơ quan có liên quan như Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, đại diện thôn, xóm, ấp bản hay các tổ chức xã hội khác như Hội phụ nữ, Hội Nông dân, Cán bộ địa chính, Cán bộ tư pháp… tổ chức việc hòa giải thông qua Hội đồng Hòa giải.
– Việc hòa giải có thể thành hoặc không thành nhưng dù kết quả thế nào thì việc hòa giải đều phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan và xác nhận về kết quả hòa giải của Ủy ban nhân dân xã.
– Thời hạn thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường đối với một vụ việc tranh chấp đất đai được xác định là 45 ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Về việc giải quyết tranh chấp đất đai:
Sau khi thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013, Điều 89, 90, 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 58, 59 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, chỉ có những trường hợp tranh chấp đất đai mà kết quả hòa giải không thành thì mới được đưa ra để giải quyết theo quy định. Và như đã phân tích ở trên, việc giải quyết tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo hai hình thức: Giải quyết bằng thủ tục hành chính hoặc giải quyết bằng thủ tục tố tụng dân sự. Cụ thể:
2.1. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng thủ tục hành chính:
Giải quyết tranh chấp đất đai bằng hình thức thủ tục hành chính được áp dụng đối với những trường hợp đương sự trong vụ việc tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong những giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 mà họ lựa chọn giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính là Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Trong trường hợp này:
– Đối với vụ việc tranh chấp đất đai phát sinh giữa hộ gia đình, cá nhân hay cộng đồng dân cư với nhau thì Cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân sẽ nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp quận huyện nơi có đất tranh chấp. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận huyện sẽ giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu thẩm tra, xác minh về vụ việc, về chứng cứ và tổ chức hòa giải giữa các bên. Trong trường hợp cần thiết, cơ quan tham mưu cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có thể tổ chức cuộc họp ban, ngành liên quan. Sau đó, cơ quan tham mưu này sẽ hoàn thiện hồ sơ để gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ căn cứ vào hồ sơ từ cơ quan tham mưu từ đó quyết định về việc giải quyết tranh chấp hoặc ra quyết định công nhận hòa giải thành.
Sau khi vụ việc tranh chấp đất đai đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nhưng hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thì họ có thể khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân Tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án.
– Đối với những vụ việc tranh chấp đất đai mà một trong các bên tranh chấp) có yếu tố nước ngoài như là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp thì đương sự sẽ phải nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiếp nhận hồ sơ và ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai dưới sự tham mưu của các cơ quan chuyên môn.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh còn được thực hiện trong trường hợp vụ việc tranh chấp đất đai đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nhưng đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và có khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Trong mọi trường hợp, sau khi đã có quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì nếu đương sự (các bên trong vụ việc tranh chấp đất đai) không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.
– Đối với những vụ việc đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đương sự không đồng ý về quyết định giải quyết của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và có đơn khiếu nại lên Bộ Tài nguyên và Môi trường thì Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường sẽ tiếp nhận, phân công đơn vị có chức năng giải quyết. Sau khi đã điều tra, thu thập, nghiên cứu hồ sơ, và tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp thì các cơ quan, đơn vị có chức năng sẽ hoàn chỉnh hồ sơ để trình Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực buộc các bên phải thi hành nếu không sẽ bị cưỡng chế thi hành.
2.2. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng thủ tục tố tụng dân sự:
Hiện nay căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành, hình thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng thủ tục tố tụng dân sự được áp dụng đối với một trong các trường hợp sau:
– Tranh chấp đất đai mà đương sự đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất… hoặc các giấy tờ về nguồn gốc đất hợp lệ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và đương sự lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp.
– Tranh chấp đất đai đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền nhưng đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền và đương sự lựa chọn Tòa án giải quyết.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được giải quyết theo pháp luật về tố tụng. Nội dung này được thể hiện thông qua việc đương sự trực tiếp nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trong thời hạn mà pháp luật quy định, Tòa án sẽ thụ lý, hòa giải và đưa vụ việc tranh chấp đất đai ra để xét xử. Việc xét xử có thể được thực hiện qua hai cấp xét xử: xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm, tùy thuộc vào nội dung tranh chấp đất đai, và việc kháng cáo, kháng nghị của các bên có liên quan…
Qua phân tích nêu trên, có thể thấy, pháp luật có quy định cụ thể về việc với những trường hợp nhất định sẽ có thể áp dụng những hình thức giải quyết tranh chấp đất đai nhất định. Việc quy định từng hình thức giải quyết tranh chấp ứng với những tình huống khác nhau nhằm mục đích đảm bảo sự phân công, phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết tranh chấp đất đai; đồng thời góp phần giảm thiểu áp lực cho các cơ quan hành chính nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp. Đồng thời việc quy định hai hình thức giải quyết tranh chấp này sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho người dân trong việc giải quyết tranh chấp, và hạn chế việc khiếu nại, tố cáo kéo dài về vấn đề đất đai. Việc các bên trong tranh chấp lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp đất đai nào là có lợi thì còn phụ thuộc vào quy định chung về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và tính chất của từng vụ việc cụ thể. Tuy nhiên, có thể nhận thấy:
– Hình thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng thủ tục hành chính: Với hình thức này, mặc dù hồ sơ, cũng như thủ tục để các bên tranh chấp (đương sự) yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai không quá phức tạp, thủ tục cũng đơn giản, tuy nhiên, vụ việc tranh chấp đất đai có thể sẽ phải trải qua nhiều cấp cơ quan hành chính, và do vậy, khi đương sự không đồng ý với kết quả giải quyết tranh chấp đất đai thì thời gian giải quyết tranh chấp đất đai có thể kéo dài do phải khiếu nại qua nhiều cấp cơ quan hành chính (từ Ủy ban nhân dân cấp huyện => Ủy ban nhân cấp tỉnh => Bộ Tài nguyên môi trường). Điều này gây khó khăn, mỏi mệt cho nhiều người dân trong quá trình nộp đơn, khiếu nại để giải quyết tranh chấp.
– Trong khi đó, việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, tuy cần chuẩn bị kỹ càng về hồ sơ, cũng như thực hiện theo trình thủ tục tố tụng nên sẽ cần thực hiện một cách chặt chẽ và phức tạp hơn. Tuy nhiên, Tòa án chỉ có hai cấp xét xử là xét xử sơ thẩm hoặc xét xử phúc thẩm, vậy nên, dù thời gian xét xử của mỗi cấp xét xử có dài hơn việc giải quyết tại cơ quan hành chính nhưng đều được giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định theo quy định của luật, và vì chỉ trải qua hai cấp xét xử nên nhìn chung việc giải quyết tại Tòa án có thể nhanh hơn.
Trên cơ sở phân tích nêu trên, có thể thấy, mỗi hình thức giải quyết tranh chấp đất đai đều có những điểm hạn chế cũng như ưu điểm nhất định và có quy định riêng về các trường hợp áp dụng. Nhưng, dù sử dụng hình thức giải quyết nào thì các bên đương sự trong vụ việc tranh chấp đất đai vẫn nên ưu tiên áp dụng thủ tục hòa giải trước, nên thương lượng, thỏa thuận với nhau để tìm ra phương hướng giải quyết trước, vì việc hòa giải sẽ không quá phức tạp về thủ tục, lại tránh được việc tốn công sức, tiền bạc trong việc kiện cáo kéo dài. Còn sau đó, khi không thể thỏa thuận được, việc đương sự muốn áp dụng hình thức giải quyết tranh chấp đất đai nào hoàn toàn phụ thuộc vào tính chất vụ việc, hồ sơ giấy tờ liên quan và ý kiến chủ quan của đương sự.
Như vậy, trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành chỉ mới quy định hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết tranh chấp bằng thủ tục hành chính – thực hiện qua cơ quan hành chính nhà nước là Ủy ban nhân dân các cấp hoặc giải quyết tranh chấp bằng thủ tục tố tụng – thực hiện qua cơ quan là Tòa án. Việc áp dụng hình thức nào trong vấn đề tranh chấp hoàn toàn phụ thuộc vào bản chất vụ việc và quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
3. Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai tại xã:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư, như tôi đã hỏi luật sư ở kỳ trước: Nhà tôi giáp ranh với nhà ông A. Hai nhà song song đều có diện tích liền kề với phần lưu không của trục đường giao thông mới được hoàn thành khoảng 5 năm. Chiều dài giáp ranh của nhà ông A khoảng 40m, phía nhà tôi dài 15m. Hiện 2 nhà đều chưa có sổ đỏ cấp mới. Phần lưu không qua diện tích đất của 2 nhà trước đây là cái ao và đã được giải phóng đền bù để làm dường.
Sau khi con đường hoàn thành nhà ông A mở lối đi thông ra đường và chiếm dụng mặt đường phía nhà ông ấy. Không những vậy ông A còn chiếm luôn cả diện tích mặt đương bên phía nhà tôi không cho tôi được phép sử dụng bằng cách xây tường rào, trồng cây trên diện tích đó.
Xin hỏi hiện tại tôi có được phép sử dụng phần lưu không liền kề với mảnh đát nhà tôi đế làm lối đi không? Việc làm của ông A có đúng không? Và tôi đã đọc phản hồi của luật sư. Tôi đã làm đơn lên UBND xã đề nghi giải quyết tranh chấp.Trong đơn tôi cũng trình cụ thể. Thế nhưng cho đến nay đã hết thời gian trong phiếu hẹn trả lời của UBND mà chưa thấy quyết định trả lời cho tôi.Vậy bây giờ tôi phải làm gì.Nếu tôi làm đơn lên huyện thì mẫu đơn viết như thế nào? Rất mong luật sư giúp đỡ.Xin cám ơn,?
Luật sư tư vấn:
Trong trường hợp của bạn, nhà bạn và nhà hàng xóm đều chưa được cấp sổ đỏ, phần đất lưu không giữa hai nhà trước đây là cái ao, hiện nay được giải phóng đền bù để làm đường. Đất lưu không là đất để phục vụ các công trình công cộng, giao thông, thủy lợi, điện, đê điều…mà Nhà nước chưa sử dụng đến. Khi tiến hành thu hồi thì các chủ thể được sử dụng phần đất lưu không sẽ không được bồi thường về đất.
Đối với gia đình bạn và gia đình hàng xóm, sẽ không ai được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất lưu không đó. Nhà nước chỉ cho phép gia đình bạn và hàng xóm được quyền sử dụng tạm thời phần đất lưu không như đùng để làm lối đi chung… không ai được xây dựng các công trình kiên cố trên phần đất lưu không này. Bạn hoàn toàn có thể yêu cầu và thỏa thuận với gia đình hàng xóm về việc mở lối đi riêng thuận tiện và hợp lý nhất.
Về việc trồng cây và xây hàng rào nhà hàng xóm: Loại cây mà hàng xóm bạn trồng có phải cây lâu năm không? Hàng rào xây kiên cố hay đơn giản là xây tạm?
Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai.
Như vậy thời hạn UBND thực hiện giải quyết yêu cầu của bạn là 45 ngày kể từ ngày nhận đơn. Nếu quá thời gian trên bạn có thể làm đơn khiếu nại lên cơ quan cấp trên trực tiếp là UBND cấp huyện. Nếu tiếp tục không phản hồi bạn tiếp tục khiếu nại tới UBND cấp tỉnh.
4. Tranh chấp đất đai phải làm thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào Luật sư! Mong luật sư giải đáp giúp gia đình tôi. Nguyên tôi có mua mảnh đất nông nghiệp do đơn vị thi hành án tổ chức đấu giá. Tôi được cấp quyền sử dụng đất mảnh đất đó. Nhưng khi tôi vào canh tác thì có một hộ dân ngăn cản. Vì cho rằng đất đó người chủ sở hữu của đã cầm (cố) cho ông ta. Tôi đã làm đơn gửi tòa án nhân dân huyện sở tại. Tòa án huyện đã tiến hành hòa giải mà không có sự tham dự của ông ta. Đến nay vụ việc vẩn im lặng. Nay tôi nhờ Luật sư hướng dẫn tôi các nhốc tiếp theo để tôi sớm lấy lại đất?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Như bạn trình bày, bạn mua mảnh đất do đơn vị thi hành án đấu giá và được cấp quyền sử dụng mảnh đất đó. Như vậy, theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2013 thì, tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.
Căn cứ theo quy định Điều 205, Điều 207 Bộ luật tố tụng dân sự nguyên tắc hòa giải .
Như bạn trình bày, Tòa án nhân dân huyện đã tiến hành hòa giải mà không có sự tham dự của một bên đương sự. Trường hợp đó là lần hòa giải đầu tiên mà bên tranh chấp đó vắng mắt thì bạn có thể yêu cầu Tòa án tiến hành hòa giải lần thứ hai. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử tùy từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây: Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự; Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự; Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự; Đưa vụ án ra xét xử.
