Nghiên cứu và tìm hiểu pháp luật về thu hồi đất nói chung và pháp luật về thu hồi đất đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng thu hút sự quan tâm của giới luật học nước ta. Câu hỏi hiện nay được nhiều người quan tâm đó chính là: Các dự án nào không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất?
Mục lục bài viết
1. Các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất:
Có thể hiểu, các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất là các trường hợp mà Nhà nước không đứng ra để trực tiếp thu hồi đất mà ở đó chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận với nhau việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức thuê đất, nhận chuyển nhượng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hiện nay, tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành đã quy định về việc sử dụng đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất của doanh nghiệp. Theo đó, việc sử dụng đất để thực hiện công trình, các dự án kinh doanh, sản xuất nhưng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành mà phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận phép chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nhìn chung thì quy định của pháp
– Tiến hành thu hồi đất để phục vụ cho các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh;
– Tiến hành thu hồi đất để phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
– Tiến hành thu hồi đất với lý do người sử dụng đất đang thực hiện những hành vi trái với quy định của pháp luật đất đai;
– Tiến hành thu hồi đất vì lý do rằng người sử dụng đất tự nguyện chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hoặc tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước hoặc việc thu hồi đất là để tránh nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Tuy nhiên cần lưu ý rằng, các dự án mà được Nhà nước thu hồi đất thì đều là những dự án mà đã được Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định chủ trương đầu tư; những dự án mà đã được Thủ tướng Chính phủ nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất. Ví dụ như trường hợp doanh nghiệp xin giao đất, cho thuê đất, thuê, nhận chuyển nhượng hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, xây dựng trụ sở hoặc nhà xưởng…
Tóm lại, các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất chính là các công trình sản xuất hoặc công trình kinh doanh của các loại hình doanh nghiệp theo quy định của pháp
2. Chủ đầu tư sẽ phải làm gì khi dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất?
Trong trường hợp dự án không thuộc trường hợp mà nhà nước đứng ra trực tiếp thu hồi đất thì khi đó, chủ đầu tư sẽ phải tiến hành việc thỏa thuận, chuyển nhượng, tiến hành thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người dân đang sử dụng đất. Có thể bao gồm các trường hợp cụ thể như sau:
– Khu vực dự án đất đầu tư phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của ủy ban nhân dân cấp huyện đã được phê duyệt và công bố công khai. Bởi vì quy hoạch sử dụng đất chính là quy định khung để hướng dẫn cách sử dụng điều phối đất đai một cách phù hợp nhất và mang lại lợi ích kinh tế quốc phòng và an ninh cao nhất. Do đó khi muốn áp dụng cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất thì dự án của chủ đầu tư phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của uỷ ban nhân dân cấp huyện;
– Trên địa bàn địa phương đó cũng không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sao cho phù hợp nhất. Mặc dù dự án đầu tư phù hợp với kiểu hoạch sử dụng đất hàng năm của ủy ban nhân dân cấp huyện nhưng nếu trên địa bàn còn đất trống và đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phù hợp thì chủ đầu tư sẽ thuê hoặc đấu giá quyền sử dụng đất trên mảnh đất đó mà không thể tự thỏa thuận được với người sử dụng đất;
– Nếu trong trường hợp trên địa bàn vẫn còn đất theo quy hoạch nhưng chưa được giải phóng mặt bằng thì chủ đầu tư có thể tự thỏa thuận với người sử dụng đất.
Thực tế cho thấy rằng, nhà nước rất khuyến khích các doanh nghiệp và các chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng, tiến hành thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người dân đang sử dụng đất vì các lý do cơ bản sau:
– Điều này sẽ tạo ra một điều kiện sử dụng hết quý đất đã giải phóng mặt bằng phù hợp với mục đích sản xuất kinh doanh thông qua đó sẽ dẫn đến tình trạng tránh gây lãng phí tài nguyên thiên nhiên, cụ thể là đất đai;
– Đồng thời khi áp dụng chế định này sẽ góp phần làm giảm gánh nặng cho địa phương khi thực hiện việc thu hồi đất cũng như việc bồi thường hỗ trợ tái định cư và các vấn đề về thiếu lại thiếu kiện liên quan trong quá trình nhà nước tiến hành thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.
Vì thế có thể nói nếu các dự án không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì sẽ phải tiến hành tự thỏa thuận chuyển nhượng, tự tiến hành thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ chính người dân đang sử dụng đất đó.
3. Chủ đầu tư tự thỏa thuận bồi thường với người sử dụng đất như thế nào?
Pháp luật đất đai đang có hiệu lực hiện nay quy định trong trường hợp không thuộc trường hợp mà nhà nước thu hồi đất dự án, thì chủ đầu tư có thể tiến hành thỏa thuận với người sử dụng đất. Hình thức thỏa thuận thì có thể thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa hai bên theo Điều 73 Luật Đất đai năm 2013. Quá trình tự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người có đất bị chủ đầu tư thu hồi được thực hiện dưới quá trình như sau:
– Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan cấp trên, cụ thể là cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất để đề nghị thu hồi đất;
– Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong trường hợp này được thực hiện như quy định khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
– Chủ đầu tư có trách nhiệm phải tạm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp, tuy nhiên mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất phải nộp.
4. Nhà nước có thu hồi đất thay cho doanh nghiệp không?
Nhà nước thực hiện các hoạt động của mình dưới việc sử dụng công cụ điều chỉnh xã hội hiệu quả đó là pháp luật. Mọi hoạt động của nhà nước, quy định, quyết định do nhà nước ban hành đều được đảm bảo thi hành và tuân thủ bởi luật pháp và chế tài. Trong lĩnh vực đất đai, nhà nước tiến hành thu hồi đất trong một số trường hợp nhất định. Ngược lại, đối với trường hợp mà không thuộc nhà nước thu hồi, thì nhà nước cũng không thu hồi, trao lại quyền đó cho chủ đầu tư. Vì thế với vai trò là lãnh đạo xã hội, nhà nước không thu hồi đất thay cho doanh nghiệp, cũng không có bất cứ quy định nào điều chỉnh về vấn đề này. Tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 chỉ có quy định về việc nhà nước khuyến khích việc thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân để thực hiện các công trình sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, doanh nghiệp cũng không có quyền ép buộc người sử dụng đất, lấy đất của họ, thu hồi vô căn cứ vì lợi ích riêng của doanh nghiệp. Mọi hành vi của doanh nghiệp đều phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của những người có đất bị thu hồi
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Luật Xây dựng năm 2014;
– Luật Đầu tư năm 2020.
