Ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Khi mua đất, điều mà người mua quan tâm nhất là mảnh đất mình định mua có nằm trong quy hoạch không? Có dính quy hoạch không? Bài viết dưới đây sẽ giới thiệu các cách đơn giản để check quy hoạch đất.
Mục lục bài viết
1. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất trong sử dụng đất đai:
Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013, điều kiện cần có để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất chính là đất đai phải phù hợp với quy hoạch.
Theo đó, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất bản chất là việc nhà nước lên kế hoạch tổ chức sắp xếp, bố trí sử dụng và quản lý đất đai một cách hợp lý, đầy đủ, khoa học và có hiệu quả thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai thường được tiến hành theo từng giai đoạn 5 năm hoặc 10 năm, tuỳ theo yêu cầu phát triển của từng giai đoạn, từng thời kỳ của từng vùng lãnh thổ.
Quy hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội của đất nước cũng như của vùng, địa phương. Đây là quá trình phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng nhằm các tiêu chí phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng,… trên cơ sở tiềm năng sử dụng đất và nhu cầu dùng đất, mục đích sử dụng đất của từng vùng kinh tế, địa phương trong một khoảng thời gian xác định. Từ đó thực hiện các kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của cả nước, của vùng hay địa phương.
Quy hoạch sử dụng đất đai có vai trò quan trọng sau đây:
Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý cho việc quản lý Nhà nước về đất đai, làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phân bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.
Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất đai tạo nhiều điều kiện xác lập cơ chế điều tiết một cách chủ động việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng phát triển nông nghiệp, công nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội.
Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất đai là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ có hiệụ quả cao, hạn chế sự chồng chéo trong quản lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển mục đích sử dụng đất đai tuỳ tiện, hiện tượng tiêu cực, tranh chấp lẫn chiếm, huỷ hoại đất đai, phá vỡ cân bằng sinh thái.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49
Thứ nhất, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Thứ hai, trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể thấy việc tìm hiểu thông tin về quy hoạch đóng vai trò quan trọng, giúp cho người sử dụng đất có thể lên kế hoạch sử dụng đất hiệu quả và đúng quy định của pháp luật.
2. Các hình thức kiểm tra quy hoạch về đất đai:
Trên cơ sở vai trò của quy hoạch trong sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân có thể thực hiện việc kiểm tra quy hoạch về đất đai theo các hình thức sau đây:
2.1. Kiểm tra thông tin quy hoạch về đất đai trực tiếp trên Sổ đỏ:
Theo quy định tại Khoản Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc thể hiện nội dung tại điểm Ghi chú trên Giấy chứng nhận như sau:
Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi “Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)”; hoặc ghi “Thửa đất có… m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình…” đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.
Như vậy, nếu đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì thông tin quy hoạch thường sẽ được ghi trực tiếp tại phần ghi chú trong sổ, trong đó nêu rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.
2.2. Kiểm tra quy hoạch đất đai qua UBND các cấp, cổng thông tin điện tử:
Theo quy định tại Điều 49
Thứ nhất, đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
– Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;
– Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Thứ hai, toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
– Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;
– Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;
– Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ kế hoạch sử dụng đất.
Như vậy, với quy định trên có thể thấy, nội dung quy hoạch đất đai từ trung ương đến địa phương đều được công khai sau khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, người sử dụng đát khi có nhu cầu kiểm tra quy hoạch đất đai có thể thực hiện trực tiếp thông qua một trong các hình thức như:
– Thực hiện việc kiểm tra quy hoạch đất đai bằng cách xem trực tiếp nội dung tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã hoặc xem trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
– Xin thông tin quy hoạch tại Ủy ban nhân dân cấp xã qua công chức địa chính.
– Kiểm tra quy hoạch đất đai thông qua việc xin cung cấp thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
3. Thủ tục kiểm tra nội dung quy hoạch đất đai tại cơ quan có thẩm quyền:
Theo quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.
Người sử dụng đất có thể thực hiện việc yêu cầu cung cấp thông tin đất đai về quy hoạch theo trình tự quy định tại Điều 12
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Sau khi điền đầy đủ thông tin theo mẫu phiếu yêu cầu thì người yêu cầu có thể nộp văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện theo một trong các phương thức sau:
– Nộp trực tiếp tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai;
– Gửi qua đường công văn, fax, bưu điện;
– Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
–
– Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do
Lưu ý:
Theo quy định tại Điều 13
– Văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể; yêu cầu cung cấp dữ liệu thuộc phạm vi bí mật nhà nước không đúng quy định.
– Văn bản yêu cầu không có chữ ký của người có thẩm quyền và đóng dấu xác nhận đối với tổ chức; phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân yêu cầu cung cấp dữ liệu.
– Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.
– Không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 3. Trả kết quả
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc trả kết quả như sau:
– Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo;
– Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức tổng hợp thông tin thì thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người có yêu cầu bằng hình thức hợp đồng.