Bên thuê nhà có được phép cho thuê lại nhà khi chưa hỏi chủ nhà không?

Một trong những giao dịch dân sự về nhà ở thường xuyên diễn ra và cũng thường xảy ra tranh chấp giữa các bên nhiều nhất đó là cho thuê nhà. Việc thuê nhà có thể để sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như để ở, kinh doanh, sản xuất hay thậm chí là cho thuê lại. Tuy nhiên nếu đi thuê nhà mà không sử dụng đến và cho thuê lại thì bên thuê cần phải cân nhắc trước về quyền và nghĩa vụ của mình, ý kiến của bên cho thuê để tránh phát sinh tranh chấp. Sau đây chúng tôi sẽ trả lời cho thắc mắc có cần hỏi ý kiến chủ nhà khi cho thuê lại hay không.

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014.

1. Khái niệm hợp đồng thuê tài sản

– Hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 là hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê tiến hành giao tài sản cho bên thuê nhằm mục đích sử dụng trong một thời gian và bên thuê phải trả tiền thuê tài sản.

– Tài sản được quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, bao gồm bất động sản và động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai. Trong đó nhà được quy định là một loại bất động sản.

Như vậy hợp đồng thuê nhà được xác định là một loại hợp đồng thuê tài sản. Theo đó, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời gian nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên.

– Nhà ở được quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 là một công trình xây dựng được sử dụng với mục đích để ở và để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt khác của cá nhân, hộ gia đình.

2. Quyền cho thuê lại

– Được quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó bên thuê nhà có quyền cho thuê lại tài sản đi thuê của mình sau khi được bên cho thuê đồng ý.

– Hậu quả pháp lý của việc cho thuê lại nhà ở khi chưa có sự đồng ý của bên thuê được quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, theo đó bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi lại nhà ở đang cho thuê nếu bên thuê tiến hành việc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Tuy nhiên nếu trong hợp đồng thuê nhà ở giữa các bên có quy định về vấn đề này thì sẽ tuân theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.

Như vậy nếu chủ nhà không đồng ý thì bên thuê nhà không thể thực hiện quyền cho thuê lại và lúc này bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đồng thời với việc thu hồi lại nhà ở cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 131 Luật nhà ở 2014, cụ thể:

• Trường hợp 1, thực hiện việc thuê nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ được thực hiện khi bị nhà nước bị thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Điều 84 Luật nhà ở năm 2014, cụ thể thuộc một trong các trường hợp sau:

+ Bên thuê, bên thuê mua nhà ở trả lại tài sản hiện nay đang thuê, đang thuê mua;

+ Những căn nhà ở đang cho thuê, cho thuê mua mà thuộc diện phải thực hiện việc phá dỡ nhằm mục đích xây dựng lại, cải tạo lại dựa trên quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Sau khi hết thời hạn cho thuê theo hợp đồng đã ký kết mà bên thuê không còn có nhu cầu tiếp tục thuê hoặc khi cả hai bên thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng thuê mua nhà ở;

+ Do bên thuê, bên thuê mua nhà ở không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê nhà ở từ ba tháng trở lên mà không có bất kỳ một lý do chính đáng nào;

+ Bên thuê nhà không còn đáp ứng đủ các điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014;

+ Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở được thực hiện không đúng về mặt thẩm quyền, đối tượng hoặc không đảm bảo đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Khi bên thuê nhà chết hoặc bị Tòa án nhân dân tuyên bố mất tích mà hiện nay không cùng sinh sống với bất kỳ ai; đối với trường hợp thuê nhà ở công vụ thì hợp đồng thuê nhà ở sẽ chấm dứt khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc bị Toà án tuyên bố là mất tích;

+ Khi có căn cứ xác định bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở sử dụng nhà không đúng mục đích theo thỏa thuận ban đầu giữa các bên trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc bên thuê, bên thuê mua tự ý thực hiện việc bán, chuyển đổi, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc có các hành vi tự ý cơi nới, đục phá, phá dỡ, cải tạo nhà ở mà đang thuê, thuê mua.

• Trường hợp 2, thuê nhà ở nhưng không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

+ Khi mà nhà ở cho thuê không còn tồn tại;

+ Có sự thỏa thuận của bên thuê nhà và bên cho thuê về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà;

+ Khi hợp đồng thuê nhà ở đã hết thời hạn theo quy định tại hợp đồng; nếu các điều khoản trong hợp đồng không quy định về thời hạn cho thuê thì hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt sau thời hạn 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo với bên thuê nhà ở biết về việc chấm dứt hợp đồng;

+ Bên thuê nhà ở đã chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là mất tích mà khi chết, khi bị tuyên là mất tích không cùng chung sống với bất kỳ ai;

+ Khi một trong các bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở của mình theo quy định tại Điều 132 Luật nhà ở năm 2014;

+ Trường hợp nhà ở đang cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ hoặc nhà ở thuộc khu vực, địa bàn đã có quyết định thu hồi đất, quyết định giải tỏa nhà ở hoặc quyết định phá dỡ công trình của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Khi nhà ở đang cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng dụng, trưng mua nhằm sử dụng vào các mục đích khác.

– Thời hạn thông báo:

Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê phải tiến hành thông báo bằng văn bản tới bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo các trường hợp nêu trên, trừ khi các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng thuê.

4. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây thì một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, cụ thể như sau:

• Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở của bên cho thuê nhà ở có nhà đang cho thuê:

– Nếu bên thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà ở theo như thỏa thuận ban đầu từ ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng nào cả;

– Đối với bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội mà tiến hành việc cho thuê không đúng đối tượng, thẩm quyền và không đảm bảo các điều kiện cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội theo quy định của luật;

– Bên thuê có một trong các hành vi sau đây: tự ý cải tạo, đục phá, phá dỡ, cơi nới lại nhà ở đang thuê;

– Nếu bên thuê nhà sử dụng nhà ở không đúng so với mục đích đã thỏa thuận ban đầu trong hợp đồng thuê nhà;

– Thuộc trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở trong khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở sau khi được sự đồng ý của bên thuê thì bên cho thuê mà hai bên không thỏa thuận được về việc thay đổi giá thuê thì bên cho thuê sẽ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở đồng thời tiến hành việc bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật;

– Khi bên thuê nhà có những hành vi gây mất vệ sinh môi trường, mất trật tự, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc sinh hoạt của những người ở khu vực xung quanh mà đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, bản, buôn, làng, ấp, phum, sóc tiến hành lập biên bản vi phạm đến lần thứ 03 nhưng vẫn không khắc phục, tiếp tục vi phạm;

– Khi không có sự đồng ý của bên cho thuê mà bên thuê nhà tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê.

• Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở của bên thuê nhà ở:

– Khi bên cho thuê nhà không tiến hành sửa chữa, cải tạo nhà ở khi có hư hỏng nặng có nguy cơ gây nguy hiểm đến sức khỏe, tính mạng và thiệt hại về tài sản cho bên thuê;

– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế mà nguyên nhân do lợi ích của người thứ ba;

– Bên cho thuê nhà tăng giá thuê nhà ở một cách bất hợp lý hoặc tự ý tăng giá thuê mà không thông báo trước cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận ban đầu. 

• Trách nhiệm và thời hạn thông báo:

Khi một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải tiến hành thông báo cho bên còn lại biết trước một khoảng thời gian ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp giữa các bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp các bên vi phạm quy định về thời hạn báo trước mà nên gây thiệt hại cho bên còn lại thì phải có trách nhiệm bồi thường theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật.

Nếu không thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì trong thời gian thuê nhà ở theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, bên cho thuê nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và không được thu hồi nhà ở đang cho thuê.