Bên bán đất không chịu đóng thuế TNCN phải làm thế nào?

1. Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà: 

Căn cứ theo quy định tại Thông tư 25/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn Nghị định 146/2017/NĐ-CP ngày 15/12/2017 của Chính phủ và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính, Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính, thì có thể thấy thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở kể cả là hình thức nhà ở hình thành trong tương lai cũng được xác định là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định của pháp luật hiện nay. Người có thu nhập chính là người phải có nghĩa vụ nộp thuế đối với nhà nước.

Như vậy thì có thể thấy, trong giao dịch dân sự mua bán, bên bán sẽ là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân vì bên bán là người phát sinh thu nhập. Tuy nhiên mặc dù pháp luật quy định là vậy nhưng các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau về người nộp thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể là, khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng thông qua giao dịch mua bán nhà đất thì người bán sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân với giá trị bằng 2% giá trị chuyển nhượng tài sản. 

Ngoài các đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà nêu trên, thì một số đối tượng sau đây sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Thông tư 25/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn Nghị định 146/2017/NĐ-CP ngày 15/12/2017 của Chính phủ và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính, Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính, cụ thể bao gồm các đối tượng sau đây:

– Mua bán nhà giữa những người có quan hệ hôn nhân, giữa những chủ thể có quan hệ huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật. Ví dụ như giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, bố mẹ vợ với con rể, ông bà nội hoặc ông bà ngoại đối với cháu nội và cháu, hoặc anh chị em ruột trong gia đình với nhau … chính là đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất;

– Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một bất động sản hoặc một thửa đất theo quy định của pháp luật hiện nay. Đặc biệt là trong trường hợp này nếu muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đắp ứng được cả ba điều kiện cụ thể như sau: Đó là chỉ có duy nhất quyền sở hữu đối với một bất động sản, có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng theo quy định của pháp luật, và đến đây quyết định chuyển nhượng toàn bộ số bất động sản đó.

2. Bên bán đất không chịu đóng thuế thu nhập cá nhân phải làm thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 2 của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 hiện hành, và đồng thời căn cứ theo Điều 2 của Thông tư 25/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn Nghị định 146/2017/NĐ-CP ngày 15/12/2017 của Chính phủ và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính, Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính, thì có thể thấy, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở liền với đất, bao gồm cả các loại hình nhà ở hình thành trong tương lai cũng chính là nguồn thu nhập chịu thuế. Bên cạnh đó theo như phân tích ở trên, thì người có thu nhập chính là người có nghĩa vụ nộp thuế đối với nhà nước. Như vậy thì trong quan hệ mua bán chuyển nhượng bất động sản, người bán sẽ được xác định là chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân vì đây chính là người có thu nhập từ hoạt động mua bán. Tuy nhiên mặc dù pháp luật quy định là vậy, nhưng hoàn toàn không nghiêm cấm các bên thỏa thuận về việc bên nào có nghĩa vụ nộp thuế, vì thế nếu như các bên thỏa thuận thì nghĩa vụ nộp thuế hoàn toàn có thể thuộc về bên bán và bên mua theo như ý chí của các bên.

Vậy thì hiện nay có rất nhiều trường hợp, người bán đất đã không chịu thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Vậy câu hỏi đặt ra: Nếu như bên bán đất không chịu đâu thế thu nhập cá nhân thì sẽ phải xử lý như thế nào? Để trả lời được câu hỏi này thì chúng ta cần phải tìm hiểu những quy định của pháp luật có liên quan trong một số trường hợp cụ thể như sau:

Thứ nhất, trong trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng được giao kết giữa hai bên không quy định và thỏa thuận về việc bên nào là người nộp thuế thu nhập cá nhân, thì khi đó theo quy định của pháp luật, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân chính là bên bán vì đây là chủ thể có thu nhập từ việc mua bán nhà đất. Vậy thì bên mua hoàn toàn có thể yêu cầu bên bán làm văn bản ủy quyền để bạn nộp hộ bên bán khoản tiền này, sau đó bên bán sẽ phải có nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền đó cho bên mua.

Thứ hai, trong trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng có quy định cụ thể rằng bên bán sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, mà bên bán không chịu thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên mua có thể gửi đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án nơi bên bán đang cư trú để giải quyết tranh chấp trong hợp đồng, và đồng thời có yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng (bao gồm cả nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước trong quá trình chuyển nhượng bất động sản), và bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại dựa trên những thiệt hại thực tế mà bên bán đã gây ra do hoạt động chậm thực hiện nghĩa vụ.

Như vậy thì có thể thấy, đối với trường hợp xác định nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải xác định được nội dung của hợp đồng chuyển nhượng đó có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng hai bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không, từ đó mới xác định được các bước đi tiếp theo.

Nếu như trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thỏa thuận về vấn đề này thì mặc nhiên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân theo như đã phân tích ở trên, thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải tiến hành hoạt động khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định của pháp luật.

Nhưng nếu như người bán vẫn không chịu đi nộp thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định của pháp luật mặc dù đã nhận đủ tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên mua theo như thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, thực hiện những hành vi trái với thỏa thuận của hợp đồng, thì đồng nghĩa với việc bên bán đã vi phạm nghĩa vụ theo như thỏa thuận trong hợp đồng. Từ đó để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của, thì bên mua hoàn toàn có quyền khởi kiện bên bán ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án nhân dân nơi người bán đang cư trú để yêu cầu tòa án giải quyết trường hợp tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản theo thủ tục tố tụng dân sự.

Trường hợp việc kéo dài thời gian khai và nộp thuế thu nhập cá nhân của bên bán đã dẫn đến việc bên mua không thể làm thủ tục và không thể làm hoạt động đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật, dẫn đến bên mua không thể thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất và gây ra thiệt hại không đáng có, thì khi đó bên mua hoàn toàn có kiểu quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng, còn nếu như hợp đồng không có thỏa thuận về chế định bồi thường thiệt hại thì có thể yêu cầu tòa án giải quyết theo đơn khởi kiện.

3. Quy định về mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi bán nhà: 

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%. 

Trong đó, giá chuyển nhượng được tính như sau:

– Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, trong đó bao gồm cả các công trình hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;

– Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do cơ quan có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do cơ quan có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

4. Quy định về thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà: 

Nhìn chung thì trình tự và thủ tục tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng mua bán nhà đất sẽ phải trải qua các giai đoạn cơ bản như sau:

– Các chủ thể sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để đi khai thuế tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể ở đây là Chi cục thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng toạ lạc. Đối với trường hợp các chủ thể chuyển nhượng các công trình hình thành trong tương lai thì sẽ tiến hành hoạt động khai thuế và nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục thuế địa phương nơi có công trình hình thành trong tương lai hoặc tổ chức và cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 làm việc, được tính kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán theo đúng quy định của pháp luật, thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. Ngoài ra thì thời hạn nộp thuế chính là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2014;

– Thông tư 25/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn Nghị định 146/2017/NĐ-CP ngày 15/12/2017 của Chính phủ và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính, Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính.