Bảo trì nhà ở là gì? Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong bảo trì nhà ở?

1. Bảo trì nhà ở là gì?

Căn cứ pháp lý: Điều 3 Luật Nhà ở 2014

” Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.”

Như vậy, để đảm bảo cho nhà ở có chất lượng và an toàn cho người sinh sống thì cần bảo trì nha ở, việc bảo trì nhà ở phải được thực hiện theo quy định của luật nhà ở và pháp luật về xây dựng; đối với nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 79 của Luật này thì còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kiến trúc, quy hoạch và pháp luật về tu bổ, bảo quản, phục hồi di tích lịch sử, văn hóa.

Trên thực tế có thể thấy nếu trong trường hợp khi sống trong một tòa nhà có hơn trăm hộ gia đình thì các sự cố dù nhỏ nhất xảy ra cũng có thể ảnh hưởng lây lan đến những căn hộ khác. Theo đó thì nếu không có các đội ngũ bảo trì liên tiếp các đường đi chung, hành lang, hầm để xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện nước… thì cuộc sống hàng ngày sinh hoạt của cư dân sẽ  ảnh hưởng nghiêm trọng.

2. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong bảo trì nhà ở:

2.1. Quyền của chủ sở hữu trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:

Theo quy định của pháp luật thì có thể hiểu chủ sở hữu nhà ở có thể là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan. Trong quá trình sử dụng nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở có những quyền liên quan đến việc yêu cầu được bảo trì, cải tạo nhà ở bên cạnh đó thì chủ sở hữu nhà ở cũng có nghĩa vụ trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở. Tại Điều 88 Luật nhà ở năm 2014 quy định về những quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở. Theo đó, chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:

Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở được tự thực hiện việc bảo trì và có quyền được cải tạo hoặc có thể thuê tổ chức, cá nhân thực hiện bảo trì, cải tạo; trường hợp pháp luật quy định phải do đơn vị, cá nhân có năng lực hành nghề xây dựng thực hiện thì phải thuê đơn vị, cá nhân có năng lực thực hiện bảo trì, cải tạo. Khi nhận thấy nhà ở bị hư hỏng cần phải được bảo trì, cải tạo thì chủ sở hữu có quyền được bảo trì nhà của mình, việc cải tạo này trên cơ sở chủ sở hữu có thể tự mình sửa chữa hoặc thuê các đơn vị có năng lực để thực hiện việc sửa chữa này.

Thứ hai, yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng trong trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, tạo điều kiện cho việc bảo trì, cải tạo nhà ở khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thứ ba, thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.

2.2.  Chủ sở hữu nhà ở có các nghĩa vụ sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:

Chủ sở hữu có các nghĩa vụ như cần phải chấp hành quy định của pháp luật về bảo trì cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho các chủ sở hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ và trong các trường hợp nếu rủi ro gây ra ảnh hưởng tới người khác thì bồi thường cho người khác trong trường hợp gây thiệt hại theo quy định. Ngoài ra còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của luật.

Ví dụ: Điều 107, Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc bảo trì nhà chung cư như sau:

“Điều 107. Bảo trì nhà chung cư

1. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư”.

Bên cạnh đó, Điều 32, Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng quy định về nguyên tắc bảo trì nhà chung cư như sau:

+ Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

+ Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.

+ Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.

+ Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;

Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.

+ Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.

+ Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì.

– Đối với các nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử bao gồm cả nhà biệt thự cũ không phân biệt hình thức sở hữu thì thì còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kiến trúc, quy hoạch và pháp luật về tu bổ, bảo quản, phục hồi di tích lịch sử, văn hóa.

Ví dụ như Thông tư 15/2019/TT-BVHTTDL ngày 31/12/2019 của Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch quy định chi tiết một số quy định về bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích.

Kết luận: Pháp luật đã quy định cụ thể về những quyền mà chủ sở hữu được làm khi bảo trì nhà mục đích để đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu khi thực hiện bảo trì nhà ở, Bên cạnh đó song song với quyền thì luôn đi kèm với những nghĩa vụ, nên theo đó chủ sở hữu phải thực hiện đúng nghĩa vụ được pháp luật quy định.

3. Nguyên tắc thực hiện việc bảo trì nhà ở:

Tại Điều 90. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu nhà nước luật nhà ở 2014 quy định: 

1. Việc bảo trì, cải tạo nhà ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp cải tạo nhà ở đang cho thuê thì thực hiện theo quy định tại Điều 89 của Luật này; trường hợp có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cho phép bên thuê nhà ở tự bỏ kinh phí để cải tạo thì phần nhà ở được cải tạo vẫn thuộc sở hữu nhà nước, tổ chức được giao quản lý nhà ở đó có trách nhiệm hoàn trả kinh phí cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở.

Như vậy dựa trên quy định này có thể thấy chủ sở hữu, đơn vị thực hiện bảo trì nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản và bảo đảm vệ sinh, môi trường trong quá trình bảo trì nhà ở và đối với các trường hợp bảo trì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 90 của Luật Nhà ở năm 2014 như chúng tôi đã nêu như trên đó là tuân thủ theo thẩm quyền phê duyệt bảo trì nhà ở của cơ quan có thẩm quyền và các yêu cầu khác do pháp luật quy định về thực hiện việc bảo trì.

Thông qua bài viết này chúng tôi đưa ra các qua điểm cho thấy sự quan trọng của việc bảo trì nhà ở để đảm bảo chất lượng nhà ở đua vào sử dụng đối với người dân và cũng có thể thông qua đó thấy được các chính sách mà pháp luật đưa ra về bảo trì nhà ở.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

Luật nhà ở 2014.