Bài viết tập trung phân tích, đánh giá, làm rõ một số vấn đề còn hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay và từ đó đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện.
Mục lục bài viết
1. Quy định về công chứng, chứng thực và bảo lãnh ngân hàng trong hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai:
Hình thức của hợp đồng là phương tiện thể hiện nội dung của hợp đồng và cả những thủ tục mà pháp luật quy định bắt buộc các bên giao kết hợp đồng phải tuân thủ như phải công chứng, chứng thực. Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014, hợp đồng KDBĐS phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Quy định hiện hành về hình thức hợp đồng KDBĐS là hợp lý, phù hợp với quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở.
Tuy nhiên, đối với hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, việc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng là điểm hạn chế để nhiều chủ đầu tư dễ dàng ký kết hợp đồng với khách hàng khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện được phép đưa bất động sản vào giao dịch theo quy định của pháp luật. Điều 55, Điều 56 Luật KDBĐS đã quy định rõ về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh, bao gồm:
(i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
(ii) Phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
(ii) Phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Dù cơ chế của pháp luật đã rõ ràng, việc vi phạm quy định trên vẫn xảy ra một cách thường xuyên. Đối với việc bảo lãnh ngân hàng, nhiều chủ đầu tư đã bỏ qua thủ tục này hay sử dụng các văn bản dạng chung chung của ngân hàng như các văn bản đồng ý chủ trương bảo lãnh, tài trợ vốn, hợp tác với chủ đầu tư để phát triển dự án,… để che mắt khách hàng.
Bên cạnh đó, cũng không thể không kể đến một phần nguyên nhân do sự thiếu hiểu biết, chủ quan, giá thấp… mà người mua vẫn đồng ý giao kết hợp đồng và thanh toán. Điều này dẫn đến việc người mua đối mặt với nhiều rủi ro như chủ đầu tư không thể hoặc chậm bàn giao nhà theo tiến độ, chất lượng bất động sản không đảm bảo theo thỏa thuận tại hợp đồng… mà người mua không thể lấy lại được khoản tiền đã thanh toán thông qua cơ chế bảo lãnh của ngân hàng. Đặc biệt, khi tranh chấp xảy ra, khả năng cao hợp đồng các bên đã ký kết sẽ bị tuyên vô hiệu do bất động sản chưa đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 117, Điều 122
Một là, bổ sung quy định về bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Thủ tục này sẽ giúp tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng được đảm bảo, góp phần hạn chế hợp đồng bị vô hiệu.
Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật theo hướng “siết chặt” hơn để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi giao dịch hết sức cần thiết.
Ba là, tăng mức phạt xử lý vi phạm hành chính đối với các hành vi quy định tại điểm a, d khoản 3 Điều 57
2. Quy định về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản:
Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong lĩnh vực KDBĐS, hợp đồng đặt cọc được sử dụng rất phổ biến. Dù vậy, hiện nay Luật KDBĐS năm 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng KDBĐS mà chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng KDBĐS và do đó, cũng không có bất kỳ quy định nào liên quan đến đặt cọc và hợp đồng đặt cọc. Trên thực tế, các hành vi giao dịch như đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn… thường xuyên được chủ đầu tư sử dụng để huy động vốn, nhận tiền trước từ khách hàng. Số tiền nhận cọc có thể rất lớn, có giá trị lớn – lên đến 90% giá trị bất động sản.
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014, vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm cả vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Nhưng việc huy động vốn theo hình thức này phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, cụ thể:
(i) Phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở
(ii) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
(iii) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
(iv) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
(v) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án
Khoản 2 Điều 19
Tuy nhiên, xem xét kỹ điều khoản nêu trên, các hình thức huy động vốn được liệt kê gồm có góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết mà không có hợp đồng đặt cọc, dẫn đến khi các bên ký hợp đồng đặt cọc thì tuân thủ các điều kiện của bất động sản theo quy định của pháp luật. Hơn nữa, quy định trên cấm chủ đầu tư huy động vốn bằng các hình thức khác nhau để ưu tiên đặt cọc nhưng lại không cấm các bên giao kết hợp đồng đặt cọc. Lợi dụng kẽ hở như đã phân tích trên, tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án “lách luật để huy động vốn” diễn ra khá phổ biến và chưa được xử lý triệt để.
Riêng đối với nhà ở xã hội, Luật Nhà ở đã có quy định về điều kiện chủ đầu tư nhà ở xã hội được ký hợp đồng đặt cọc và số tiền thu cọc tối đa được phép. Đối với việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, Luật KDBĐS năm 2014 cũng giới hạn thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc thì pháp luật không có giới hạn về mức thu cọc tối đa, dẫn đến không có căn cứ để kiểm soát hành vi của chủ đầu tư, làm cho bên đặt cọc đối diện với nhiều rủi ro.
Trên cơ sở những nội dung đã phân tích nêu trên, tác giả có một số kiến nghị sau:
Một là, bổ sung quy định về việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản. Cụ thể, cần bổ sung quy định về điều kiện đối với bất động sản mà chủ đầu tư phải đáp ứng trước khi giao kết hợp đồng đặt cọc; giới hạn mức tối đa được phép nhận đặt cọc của chủ đầu tư và việc cần phải có bảo lãnh ngân hàng đối với khoản đặt cọc là cần thiết.
Hai là, bổ sung một hình thức huy động vốn bằng hợp đồng đặt cọc vào quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
3. Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản:
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm mà nội dung thỏa thuận trong hợp đồng trở thành luật của các bên tham gia hợp đồng và trong một số trường hợp các quy định này còn có hiệu lực ràng buộc đối với người thứ ba; do đó, việc xác định chính xác thời điểm này là hết sức quan trọng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.Theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật KDBĐS 2014, có ba thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định như sau: (i) thời điểm do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng; (ii) thời điểm công chứng, chứng thực trong trường hợp hợp đồng có công chứng chứng thực; (ii) thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng nếu các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực. Như vậy, thời điểm các bên thỏa thuận hợp đồng có hiệu lực khác với thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ là thời điểm nào? Quy định như trên có thể hiểu việc hợp đồng có công chứng, chứng thực có được xem như một ngoại lệ trong trường hợp các bên có thỏa thuận không? Có thể thấy rằng, việc quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không rõ ràng có thể sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên.
Nguyên tắc chung để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm do các bên thỏa thuận (thỏa thuận này không trái các quy định của pháp luật); nếu các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm do pháp luật quy định; nếu các bên không có thỏa thuận và pháp luật cũng không có quy định thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết hợp đồng, mà thời điểm giao kết hợp đồng thì cần phải căn cứ vào phương thức giao kết, hình thức tồn tại của hợp đồng để xác định. Hơn nữa, một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật hợp đồng được quy định tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 là tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận được đề cao.
Trên cơ sở đó, theo quan điểm của tác giả, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ được ưu tiên áp dụng hơn thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực. Do đó, tác giả đề xuất sửa, bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014 như sau: “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp các bên không có thỏa thuận và hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng”.
