Hiện nay, khi thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư, bên mua và bên bán sẽ phải thực hiện thủ tục kê khai thuế và phí để tiến hành sang tên trên Sổ hồng. Dưới đây là bảng khung giá tính thuế khi mua bán nhà chung cư mới nhất.
Mục lục bài viết
1. Các loại thuế phí và bảng khung giá tính thuế khi mua bán nhà chung cư mới nhất:
1.1. Thuế thu nhập cá nhân:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân gồm có thu nhập từ bất động sản, trong đó có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
Thu nhập chịu thuế từ việc mua bán căn hộ chung cư được tính theo giá chuyển nhượng căn hộ chung cư đó qua từng lần chuyển nhượng, sẽ không bao gồm các chi phí liên quan.
Biểu thuế toàn phần được quy định tại Khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007. sửa đổi năm 2012:
| Thu nhập tính thuế | Thuế suất (%) |
| a) Thu nhập từ đầu tư vốn | 5 |
| b) Thu nhập từ bản quyền, nhượng quyền thương mại | 5 |
| c) Thu nhập từ trúng thưởng | 10 |
| d) Thu nhập từ thừa kế, quà tặng | 10 |
| đ) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn quy định tại khoản 1 Điều 13 của Luật này Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán quy định tại khoản 2 Điều 13 của Luật này | 20 0,1 |
| e) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật này Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 14 của Luật này | 25
2 |
Cách 1: Khi xác định được giá mua, giá bán căn hộ chung cư:
Thuế thu nhập cá nhân = 25% x (giá bán – giá mua).
Cách 2: Khi không xác định được giá mua, giá bán căn hộ chung cư:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng
1.2. Lệ phí trước bạ:
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định các đối tượng chịu lệ phí trước bạ, trong đó có bao gồm nhà và đất, cụ thể là:
– Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
– Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, giá tính lệ phí khi mua bán căn hộ chung cư được tính bằng công thức:
Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 01 (một) mét vuông nhà (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ.
Trong đó:
– Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ: gồm toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
– Giá 01 (một) mét vuông nhà: giá thực tế xây dựng mới 01 mét vuông sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành căn cứ theo quy định của pháp luật xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà: sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
Lưu ý:
– Đối với trường hợp giá mua chung cư tại thời điểm mua cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành: giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư là giá tại hợp đồng mua bán nhà.
– Đối với trường hợp giá mua chung cư tại thời điểm mua thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành: giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Ví dụ: bảng khung giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ % chất lượng còn lại tại địa bàn thành phố Hà Nội như sau:
Theo Quyết định 3023/QĐ-UBND năm 2018 quy định về bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:
Bảng giá xây dựng mới nhà ở:
| STT | Tên công trình | Giá 01 m2 nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ | Ghi chú |
| I | Nhà chung cư |
|
|
| 1 | Số tầng ≤ 5 | 8.507.000 | Giá 01m2 sàn nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ đã áp dụng Hệ số sàn sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn xây dựng (là 0,736) |
| 2 | 5 ≤ 7 | 11.006.000 | |
| 3 | 7 ≤ 10 | 11.322.000 | |
| 4 | 10 ≤ 15 | 11.854.000 | |
| 5 | 15 ≤ 18 | 12.726.000 | |
| 6 | 18 ≤ 20 | 13.259.000 | |
| 7 | 20 ≤ 25 | 14.761.000 | |
| 8 | 25 ≤ 30 | 15.498.000 | |
| 9 | 30 ≤ 35 | 16.946.000 | |
| 10 | 35 ≤ 40 | 18.216.000 | |
| 11 | 40 ≤ 45 | 19.472.000 | |
| 12 | 45 ≤ 50 | 20.742.000 | |
| II | Nhà đa năng |
|
|
| 1 | Số tầng ≤ 5 | 8.794.000 | Giá 01m2 sàn nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ đã áp dụng Hệ số sàn sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn xây dựng (là 0,736) |
| 2 | 5 ≤ 7 | 11.375.000 | |
| 3 | 7 ≤ 10 | 11.704.000 | |
| 4 | 10 ≤ 15 | 12.250.000 | |
| 5 | 15 ≤ 18 | 13.163.000 | |
| 6 | 18 ≤ 20 | 13.710.000 | |
| 7 | 20 ≤ 25 | 15.266.000 | |
| 8 | 25 ≤ 30 | 16.031.000 | |
| 9 | 30 ≤ 35 | 17.533.000 | |
| 10 | 35 ≤ 40 | 18.844.000 | |
| 11 | 40 ≤ 45 | 20.155.000 | |
| 12 | 45 ≤ 50 | 21.452.000 |
|
| III | Nhà ở riêng lẻ |
|
|
| 1 | Nhà 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn | 1.693.000 |
|
| 2 | Nhà 1 tầng, căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ | 4.449.000 |
|
| 3 | Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ | 6.824.000 |
|
| 4 | Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ | 8.586.000 |
|
| IV | Công trình trụ sở cơ quan, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại |
|
|
| 1 | Số tầng ≤ 5 | 7.583.000 |
|
| 2 | 5 | 8.375.000 |
|
| 3 | 7 | 9.819.000 |
|
Bảng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà:
| Thời gian đã sử dụng | Biệt thự (%) | Công trình cấp I (%) | Công trình cấp II (%) | Công trình cấp III (%) | Công trình cấp IV (%) |
| – Dưới 5 năm | 95 | 90 | 90 | 80 | 80 |
| – Từ 5 đến 10 năm | 85 | 80 | 80 | 65 | 65 |
| – Trên 10 năm đến 20 năm | 70 | 60 | 55 | 35 | 35 |
| – Trên 20 năm đến 50 năm | 50 | 40 | 35 | 25 | 25 |
| – Trên 50 năm | 30 | 25 | 25 | 20 | 20 |
2. Hồ sơ, thủ tục mua bán nhà căn hộ chung cư đã có sổ hồng:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà căn hộ chung cư:
Hồ sơ để tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà căn hộ chung cư bao gồm:
– Phiếu yêu cầu công chứng
– Sổ hồng.
– Hợp đồng mua bán nhà căn hộ chung cư (dự thảo hai bên soạn thảo trước hoặc có thể đến văn phòng công chứng thuê công chức viên soạn thảo hợp đồng và trả phí).
– Giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán (gồm chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân).
– Sổ hộ khẩu.
– Tài liệu, giấy tờ chứng minh tài sản chung hay tài sản riêng, gồm giấy tờ như: Giấy đăng ký kết hôn; Giấy xác nhận tình trạng độc thân;…
– Tờ khai thuế trước bạ.
Bước 2: Tiến hành kê khai thuế:
Sau khi công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên mua và bên bán sẽ tiến hành kê khai thuế với cơ quan nhà nước. Hồ sơ kê khai thuế gồm:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu.
– Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
– Sổ hồng.
– Giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán (gồm chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân).
– Sổ hộ khẩu.
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Bước 3: Tiến hành sang tên sổ hồng:
Hồ sơ chuẩn bị cần giấy tờ sau đây:
– Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ hồng).
– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng.
Sau khi chuẩn bị được đầy đủ hồ sơ, giấy tờ như trên, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa.
Nếu như có nhu cầu, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường.
Bước 4: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu:
Sau khi nhận hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận sẽ trả phiếu hẹn cho người nộp hồ sơ và kiểm tra giấy tờ.
Tiếp theo, thực hiện việc gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế; người nộp hồ sơ đi nộp tiền thuế tại ngân hàng có địa chỉ ghi trong thông báo thuế.
Khi hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ tài chính, cá nhân, hộ gia đình nhận lạo Sổ hồng sau khi được đăng ký biến động đất đai đầy đủ.
Thời gian giải quyết: không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
- Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định vè lệ phí trước bạ
- Luật Đất đai năm 2013
