Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải chịu những nghĩa vụ tài chính nào? Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất?
Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đều có nghĩa vụ tài chính nhất định đối với Nhà nước. Và khi các chủ thể này chuyển mục đích sử dụng đất thì họ cũng phải chịu những nghĩa vụ nhất định đối với Nhà nước. Vậy những nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể phải chịu khi chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ cung cấp các thông tin về bảng giá, phí
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
* Cơ sở pháp lý:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
– Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
– Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải chịu những nghĩa vụ tài chính nào?
Trong các nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể phải chịu khi chuyển mục đích sử dụng đất đó chính là tiền sử dụng đất. Nghĩa vụ này được quy định tại Khoản 1 Điều 109 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể thì “ Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất “. Như vậy, trong các trường hợp nhất định thì khi chuyển mục đích sử dụng đất mà các chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Thứ hai, đó là Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Ngoài ra còn có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ.
2. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
* Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế:
– Đối với trường hợp tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở hoặc chuyển mục đích đất đó đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì tiến hành thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.
– Nếu tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 sang mục đích sử dụng đất là đất ở thì thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại, số tiền này tính tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở và chuyển từ thuê đất sang giao đất thì tổ chức kinh tế có nghĩa vụ nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở và cho phép chuyển từ tổ chức kinh tế thuê đất sang giao đất cho tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Đối với tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp mà tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc sử dụng với chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nêu ở trên
– Đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được thực hiện:
Nếu tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ- CP của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích.
* Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân:
– Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì các hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Đối với việc hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất
Nếu hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất nếu hộ gia đình, cá nhân đó đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước
Hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại nếu hộ gia đình, cá nhân đó đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là khi tại có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại nếu hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Thời điểm xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất đó chính là thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo các trường hợp nêu trên.
Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau.
Hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân đó.
Bài viết được thực hiện bởi Thạc sỹ Đinh Thùy Dung
