Bảng giá đất các tỉnh thành ban hành 5 năm 1 lần sử dụng làm gì?

Tới thời điểm này, nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước đã ban hành bảng giá đất giai đoạn 05 năm (từ năm 2020 đến năm 2024), bắt đầu áp dụng từ 01/01/2020. Không ít người thắc mắc bảng giá đất được dùng để làm gì? Có phải là được dùng để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay không? bài viết dưới đây của Luật Dương gia sẽ giúp cho bạn đọc giải quyết về vấn đề này.

Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020

1. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ trong những trường hợp nào?

Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

“a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Như vậy bảng giá đất được sử dụng đề làm căn cứ tính các khoản tiền như trên bao gồm:

+ Bảng giá đất dùng để tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

2. Giá đất cụ thể được quy định tại bảng giá đất như thế nào?

– Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp và được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, khi nhà nước tiến hành thu hồi đất, trường hợp người dân có đủ điều kiện được bồi thường thì sẽ dựa vào “Giá đất cụ thể” của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chứ không phải dựa vào giá tại “Bảng giá đất” 05 năm.

3. Điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện với 06 nhóm đối tượng khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

(1) Hộ gia đình, cá nhân

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

– Có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp. Trừ trường hợp sau:

Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Trường hợp này không được bồi thường theo quy định trên mà được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp (Theo khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013).

Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ và chưa được cấp cũng được bồi thường.

(2) Cộng đồng dân cư, cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng được bồi thường khi đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

(3) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau:

– Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

(4) Tổ chức được Nhà nước giao đất

Tổ chức được Nhà nước giao đất được bồi thường trong các trường hợp sau:

– Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

(5) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam bồi thường khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

(6) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bồi thường trong các trường hợp sau:

– Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê;

– Cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

4. Tư vấn trường hợp cụ thể

Câu hỏi:

Tôi muốn hỏi khi bị thu hồi đất thì đền bù theo bảng giá đất nào? Cụ thể, nhà tôi có 2 sào đất nông nghiệp nay Nhà nước thu hồi để xây dựng công trình nước sạch cho thị trấn.
Theo quy định của pháp luật thì nhà tôi được đền bù theo giá trong bảng giá đất của UBND tỉnh tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

Tuy nhiên, bảng giá đất hiện nay chưa được xây dựng lại theo quy định của luật năm 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/TT-BTN&MT nên giá quá thấp so với giá thị trường hiện nay.

Thưa luật sư, nhà tôi có được định giá đất theo quy định mới cho sát với giá thị trường không hay vẫn phải thực hiện theo giá cũ?

Trả lời

Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, chúng tôi chưa thể xác định đất gia đình ông bà đã có quyết định thu hồi năm nào và phương án đền bù được phê duyệt vào thời điểm nào do đó chúng tôi chưa có câu trả lời chính xác được.

Nhưng để bạn có thể nắm rõ hơn quy định pháp luật về vấn đề này và kịp thời thời bảo vệ quyền lợi của mình theo quy định chúng tôi đưa ra thông tin như sau:

Khoản 6, Điều 210, Luật Đất đai năm 2013 quy định:

– Trường hợp những dự án, hạng mục đã chi trả xong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày 01/7/2013 (nghĩa là trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành) sẽ không bồi thường theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

– Đối với những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đang thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt trước ngày 01/7/2013 không áp dụng thực hiện bồi thường theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà thực hiện theo phương án đã phê duyệt.

– Đối với những dự án thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau ngày 01/7/2014 thì sẽ thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013.

Khoản 3, Điều 22, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định như sau: “Bảng giá đất năm 2014 do UBND tỉnh ban hành được áp dụng đến hết ngày 31/12/2014”.