Đất nông nghiệp là gì? Đất thổ cư là gì? Chuyển mục đích sử dụng đất? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thổ cư? Bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn sang đất thổ cư?
Trong giai đoạn hiện nay, việc chuyển mục đích sử dụng đất là một nhu cầu khá phổ biến của các chủ thể là những chủ sở hữu đất. Đặc biệt chúng ta sẽ cần phải kể đến nhu mong muốn chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn sang đất thổ cư. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn sang đất thổ cư sẽ cần phải đáp ứng đúng quy định của pháp luật hiện hành. Bài viết dưới đây chúng ta sẽ cùng nhau tìm hiểu về bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn sang đất thổ cư?
Căn cứ pháp lý:
– Luật Đất đai 2013.
– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
Mục lục bài viết
1. Đất nông nghiệp là gì?
Hiểu một cách đơn giản thì đất nông nghiệp được hiểu là loại đất được giao cho người dân để người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, đất nông nghiệp sẽ bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau và đây cũng chính là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như là trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng hay nhiều những mục đích khác.
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
“a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.”
Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 ta hiểu đất nông nghiệp (còn được gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt) chính là những vùng đất, khu vực thích hợp cho các sản phẩm, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi. Đất nông nghiệp cũng chính là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt đất nông nghiệp sẽ không thể thay thế được ngành nông – lâm nghiệp, đất nông nghiệp cũng chính là tiền đề của mọi quá trình sản xuất. Đất nông nghiệp sẽ tham gia vào ngành sản xuất lương thực, thực phẩm cũng giống như là các ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.
2. Đất thổ cư là gì?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai sẽ được phân loại thành ba nhóm cụ thể như sau: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Theo đó, ta nhận thấy, pháp luật quy định không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư.
Đất thổ cư được hiểu là cách gọi phổ biến của người dân dùng để nhằm mục đích chỉ đất ở, đất thổ cư bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói một cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đất thổ cư là cách thường gọi của người dân.
3. Chuyển mục đích sử dụng đất:
Tại Khoản 1 Điều 57
“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu cơ bản chính là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với mục đích của loại đất đó lúc ban đầu thông qua một quyết định hành chính trong trường hợp các cư dân cần phải xin phép hoặc các cư dân đó sẽ chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thổ cư:
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thổ cư bao gồm các bước cơ bản như sau:
– Bước 1: Các chủ thể cần phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định của pháp luật:
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thì chủ thể có nhu cầu xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện chuẩn bị các hồ sơ và các loại giấy tờ như sau:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu được quy định sẵn.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân nếu có yêu cầu.
– Bước 2: Các chủ thể cần phải nộp hồ sơ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
Sau khi các chủ thể đã chuẩn bị các hồ sơ đã chuẩn bị theo quy định pháp luật hiện hành. Các chủ thể là những cá nhân, tổ chức thực hiện nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nếu xác nhận được rằng hồ sơ đã chuẩn bị vẫn chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì các cán bộ sẽ yêu cầu trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, các chủ thể là những người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo đúng quy định.
– Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tiếp nhận và giải quyết:
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa; thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ phải hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng như các quy định của pháp luật hiện hành.
Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Uỷ ban nhân dân câos huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiếp đó, nếu như đã được thông qua hồ sơ; Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có tách nhiệm chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Bước 4: Trả kết quả cho người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thổ cư:
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thổ cư: Không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ. Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian trên sẽ không được tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì theo quy định của pháp luật, chủ thể là người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
5. Bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn sang đất thổ cư:
Các chủ thể khi muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì việc đóng phí là điều kiện bắt buộc. Vì vậy, việc nắm được bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư cũng sẽ giúp người dân chủ động hơn và tránh tình trạng nộp chậm tiền.
Cụ thể bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn sang đất thổ cư như sau:
– Tiền sử dụng đất:
Trường hợp 1: Người dân chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất) sang đất thổ cư:
Theo quy định tại Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì đối với hai trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm khi đã có quyết định chuyển mục đích:
+ Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
+ Trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để nhằm mục đích có thể chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Theo đó, tiền sử dụng đất trong các trường hơph này sẽ được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
Trường hợp 2: Người dân chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:
Tiền sử dụng đất trong trường hợp người dân chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở được tính theo công thức cụ thể như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
+ Đối tượng áp dụng lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
+ Mức nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.
– Lệ phí trước bạ:
+ Đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ: Đa số các trường hợp sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí trước bạ sẽ chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
+ Cách tính lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
– Phí thẩm định hồ sơ:
Phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Chính bởi vì thế mà không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này. Nếu có thu phí thẩm định hồ sơ thì mức thu giữa các tỉnh thành cũng là không giống nhau.
