Trên thực tế không ít những trường hợp khi hai bên đã công chứng hợp đồng mua bán đất xong thì bên mua lại không trả đủ tiền cho người bán. Trong trường hợp này phải làm gì?
Mục lục bài viết
1. Bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền phải làm gì?
Trên thực tế không ít những trường hợp khi hai bên đã công chứng hợp đồng mua bán đất xong thì bên mua lại không trả đủ tiền cho người bán. Trong trường hợp này sẽ có nhiều phương án khác nhau để giải quyết, như là nhắc nhở, thương lượng bên mua về nghĩa vụ trả tiền, nếu sau khi được yêu cầu nhưng bên mua vẫn không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên bán có quyền kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, hủy giấy tờ đất đã sang tên để đòi lại nhà đất. Cụ thể các phương án giải quyết được thực hiện như sau:
1.1. Thương lượng khi bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền:
Có thể nói thương lượng gây phương án nhanh và hiệu quả nhất để giải quyết tranh chấp này. Với phương án này thì người tham gia thương lượng, đàm phán cần nắm chắc quy định pháp luật. Cùng với đó là các điểm có lợi và bất lợi của cả hai bên để làm cơ sở đàm phán
Theo đó, các bên cần ngồi lại nói chuyện để thống nhất được phương án giải quyết vụ việc. Tuy nhiên rất khó để các bên đạt được đồng thuận bởi bên mua đất không trả tiền đang nắm lợi thế khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
1.2. Giải quyết tranh chấp tại Tòa án khi bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền:
Như chúng ta đã biết, khi đã đưa vụ tranh chấp ra Tòa án thì đây được xác định là phương án là cuối cùng và triệt để nhất, tức là khi các bên không thể thỏa thuận Tòa án vẫn đưa ra phán quyết và được pháp luật quy định các thủ tục để buộc thi hành. So với hai phương án thương lượng thì phương án giải quyết tranh chấp tại tòa án sẽ không bị phụ thuộc quá nhiều vào tính thiện chí của hai bên. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết tranh chấp mua đất không trả tiền các bên vẫn có quyền hòa giải, đàm phán. Việc này có thể thực hiện thông qua ba cách: là hòa giải tại trung tâm hòa giải, đối thoại của Tòa án; hòa giải trong quá trình Tòa án thụ lý, giải quyết vụ việc, các bên tự hòa giải bên ngoài Tòa án. Và nếu đạt được thỏa thuận chỉ cần rút đơn khởi kiện để Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án.
Theo phương án khởi kiện tại tòa án thì khi khởi kiện bên bán có thể yêu cầu Tòa án buộc bên mua đất không trả tiền thanh toán đầy đủ hoặc yêu cầu trả lại tiền, đòi lại đất.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng khi lựa chọn phương án khởi kiện ra tòa án bên bán cần làm đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nộp kèm đơn khởi kiện, cụ thể là yêu cầu áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với nhà đất đang tranh chấp theo quy. Hay nói một cách dễ hiểu hơn thì trong trường hợp này bên bán cần yêu cầu Tòa án áp dụng cấm thực hiện việc thủ tục sang tên, đăng bộ đối với nhà đất tranh chấp. Bên cạnh đó bên bán cũng nên nộp đơn ngăn chặn tới văn phòng đăng ký đất đai nếu thuộc các trường hợp quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp mua bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền tại tòa án:
2.1. Các bước giải quyết tranh chấp mua bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền tại tòa án:
Để thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp mua đất không trả tiền thì người bán cần thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp mua bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền
Theo đó hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp mua bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền tại tòa án sẽ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:
– Đơn khởi kiện;
– Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu của người khởi kiện;
– Giấy tạm trú hoặc hộ khẩu hoặc giấy xác nhận nơi cư trú của bên bị kiện;
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Hợp đồng mua bán đã công chứng;
– Các giấy tờ chứng minh bên mua đất không trả tiền hoặc còn thiếu như là Giấy biên nhận, giao kèo,
Bước 2. Nộp hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp mua bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền
Sau khi chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp mua bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền như đã nêu trên thì bên bán đất có thể gửi hồ sơ tới Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Khi tiếp nhận hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp mua bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền thì Tòa án sẽ kiểm tra, ra thông báo lựa chọn hòa giải, đối thoại và lựa chọn hòa giải viên trong thời gian 02 ngày làm việc.
Bước 3: Lựa chọn phương thức hòa giải tại tòa án
Theo quy định của pháp luật, khi nhận được thông báo lựa chọn hòa giải, đối thoại và lựa chọn hòa giải viên của tòa án thì bên khởi kiện có thể làm văn bản với nội dung lựa chọn hòa giải, kèm theo đó là lựa chọn hòa giải viên hoặc làm văn bản từ chối hòa giải.
Lưu ý: Nếu từ chối hòa giải thì Tòa án ra một trong các quyết định như là yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện hoặc tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn hoặc chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác hoặc trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án trong thời hạn 08 ngày làm việc (từ ngày nhận hồ sơ khởi kiện)
Bước 4: Nộp tạm ứng án phí
Sau khi nhận được biên lai thể hiện đã nộp án phí, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án. Khi đó, vụ việc tranh chấp được Tòa án bắt đầu giải quyết.
Bước 5. Giai đoạn chuẩn bị xét xử và phiên tòa xét xử.
Trong quá trình giải quyết vụ án có rất nhiều thủ tục cần thực hiện như: Thẩm định, định giá, hòa giải, phiên họp kiêm tra việc giao nộp, tiếp cận và công khai chứng cứ… bên khởi kiện cần tham gia để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình.
Toàn bộ quá trình nêu trên được giải quyết trong thời gian khoảng 6 – 8 tháng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, hầu hết các trường hợp đều bị phát sinh thêm thời gian giải quyết tranh chấp.
2.2. Án phí, chi phí giải quyết tranh chấp mua bán đất đã công chứng nhưng không trả đủ tiền tại tòa án:
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì mức án phí tranh chấp mua đất không trả tiền phụ thuộc vào yêu cầu của các bên tranh chấp. Tiền án phí được tính dựa trên giá trị khoản tiền mà bên khởi kiện được hoàn trả, cụ thể:
| Giá trị tranh chấp | Mức án phí |
| Từ 06 triệu đồng trở xuống. | 300.000 đồng |
| Từ trên 06 – 400 triệu đồng. | 5% giá trị tài sản có tranh chấp. |
| Từ trên 400 – 800 triệu đồng. | 20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng. |
| Từ trên 800 triệu đồng – 02 tỷ đồng. | 36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu đồng. |
| Từ trên 02 – 04 tỷ đồng. | 72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 02 tỷ đồng. |
| Từ trên 04 tỷ đồng. | 112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 04 tỷ đồng. |
Theo đó, để xác định ai là người có nghĩa vụ phải nộp khoản tiền nêu trên thì ta căn cứ theo quy định tại Điều 26
Thứ nhất, đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm. Theo quy định này có thể hiểu là nếu bên khởi kiện, tức là bên bán đất không được tòa án chấp nhận yêu cầu thì họ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
Thứ hai, bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận. Theo quy định này thì khi yêu cầu của bên bán đất được tòa án chấp nhận, tức là họ đưa ra được những bằng chứng chứng minh bên mua chưa thanh toán đủ tiền mua bán đất theo thỏa thuận và được tòa án chấp nhận yêu cầu bên mua phải thanh toán khoản tiền đó thì trong trường hợp này bên mua vừa phải trả tiền mua bán đất vừa phải tra tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.
Tóm lại, nếu yêu cầu của người khởi kiện được Tòa án chấp nhận thì bên bị kiện phải nộp án phí và ngược lại. Ngoài ra, vụ việc tranh chấp có thể phát sinh các khoản phí khác như: Phí tống đạt văn bản; phí giám định chữ ký, chữ viết; phí thuê luật sư nếu có nhu cầu …
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật dân sự 2015;
– Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
