Đất đai là tài sản của toàn dân, nằm dưới sự quản lý của Nhà nước. Khi người dân đảm bảo những điều kiện nhất định theo quy định chung của luật, Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Liên quan đến quyền sử dụng đất đai, có rất nhiều vướng mắc liên quan. Một trong số đó là vấn đề bán đất có cần chữ ký của những người trong hộ khẩu không? Dưới đây là bài phân tích làm rõ.
Mục lục bài viết
1. Bán đất có cần chữ ký của những người trong hộ khẩu không?
Bán đất có cần chữ ký của những người trong sổ hộ khẩu không là vướng mắc, câu hỏi của rất nhiều người dân. Để làm rõ vấn đề này, ta cần hiểu về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Hay nói cách khác, đây là chứng thư xác minh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất do Nhà nước cấp phép.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò đặc biệt quan trọng. Nó là căn cứ xác minh quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức. Đồng thời, nó là cơ sở giấy tờ để người sử dụng đất thực hiện các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho hay các giao dịch dân sự khác liên quan đến quyền sử dụng đất của mình.
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân dưới hai hình thức cụ thể sau: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình. Do đó, để trả lời cho câu hỏi bán đất có cần chữ ký của những người trong hộ khẩu hay không thì ta cần phải xét đến hai trường hợp: Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình và trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân.
– Đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân:
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của cá nhân đó. Tức cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được toàn quyền sử dụng đối với miếng đất đó. Đồng thời, có quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan, điển hình là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp này, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tượng khác, chỉ cần cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ký kết vào hợp đồng chuyển nhượng là được. Hoặc trong trường hợp đất đai có trong thời kỳ hôn nhân, thì khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận sẽ cùng vợ (hoặc chồng) ký kết vào hợp đồng chuyển nhượng. Lúc này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ diễn ra đúng theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân, việc xác định tài sản này thuộc quyền sở hữu của ai hoàn toàn phụ thuộc vào nội dung được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình thì các cá nhân không cần phải có sự đồng ý của các thành viên khác có tên trong sổ hộ khẩu.
– Đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình:
+ Theo quy định của pháp luật, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì người đứng tên trên giấy chứng nhận là người đại diện của hộ gia đình thường thì sẽ là chủ hộ; và quyền sử dụng đất và quyền sở hữu về tài sản gắn liền với đất thuộc về tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.
+ Các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là các cá nhân có tên trong hộ khẩu tại thời điểm Nhà nước giao đất theo diện hộ gia đình.
+ Đất cấp theo diện hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của tất cả các thanh viên trong hộ khẩu tại thời điểm Nhà nước giao đất. Do đó, họ có quyền lợi ngang nhau với miếng đất đó. Thế nên, khi thực hiện các thủ tục về việc sang tên đất đứng tên về hộ gia đình cho cá nhân cần có sự đồng ý của những thành viên còn lại có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo những nội dung phân tích ở trên, trong trường hợp quyền sử dụng đất được cấp cho cá nhân thì không cần chữ ký của các thành viên trong sổ hộ khẩu. Đối với trường hợp quyền sử dụng đất được cấp theo diện hộ gia đình thì cần chữ ký của các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao đất.
2. Quy định của pháp luật về trường hợp bán đất cần chữ ký của những người trong hộ:
Như đã phân tích ở trên, trong trường hợp quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình, thì khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sẽ cần có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm Nhà nước giao đất.
Theo quy định tại Khoản 29 Điều 3
Đồng thời, theo quy định tại Điều 64
Tức trong trường hợp này, chỉ khi có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm Nhà nước cấp đất, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có hiệu lực về mặt pháp luật. Nếu thiếu chữ ký của bất kỳ thành viên nào, thì việc chuyển nhượng đó sẽ là không đúng với quy định của pháp luật.
3. Thực tiễn về những rủi ro, sai phạm phát sinh trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp theo diện hộ gia đình:
Đất cấp theo diện hộ gia đình là việc Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm bàn giao. Thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện hộ gia đình được Nhà nước cấp về khoảng thời gian trước đó, khi mà đất nước ta đang bước vào giai đoạn đổi mới. Thời kỳ đó, Nhà nước cấp đất cho người dân để sinh sống, canh tác và phát triển cuộc sống. Nhà nước cấp đất theo nhân khẩu, nhằm bảo đảm quyền lợi về quyền sử dụng đất của tất cả người dân.
Sau một khoảng thời gian dài sử dụng, các thành viên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm giao đất có thể đã tách ra thành hộ riêng. Cộng thêm những lý do thực tiễn khách quan khác, người trực tiếp sinh sống trên miếng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác (bán đất). Thực tế, đa phần người dân Việt Nam tại giai đoạn trước chưa có những hiểu biết rõ ràng về mặt pháp luật. Nên họ cho rằng, ai là người sống ổn định lâu dài trên đất là người có quyền định đoạt đối với đất đo. Hoặc, một số trường hợp, khi cha mẹ (chủ hộ) trước khi mất, làm di chúc nói để lại đất cho một cá nhân nào đó. Lúc này, họ sẽ cho rằng khi cha mẹ để lại di chúc, thì đồng nghĩa với việc họ có toàn quyền sử dụng và quyết định đối với đất đai. Sau đó, những đối tượng này sẽ tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên mình. Điều này gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các thành viên khác, và tranh chấp xảy ra.
Hiện nay, số lượng vụ việc liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất cấp theo diện hộ gia đình diễn ra khá phổ biến tại nước ta. Thực trạng này xuất phát từ những nguyên nhân chủ yếu như sau:
– Người dân không hiểu biết rõ về pháp luật. Nhiều người còn quan niệm rằng họ sử dụng đất ổn định lâu dài là sẽ có toàn quyền quyết định đối với miếng đất. Hoặc, khi được chủ hộ làm di chúc, tặng cho, các cá nhân quy chụp rằng họ đã được quyền đứng tên sử dụng đất về mặt pháp luật.
– Những rủi ro, sai phạm trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo diện họ gia đình còn xuất phát bởi yếu tố khách quan là do cách xử lý, làm việc không đúng chức trách của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Tức cán bộ chức năng không điều tra, tìm hiểu kỹ lưỡng về việc xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân. Dẫn đến những sai phạm trong việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng với quy định của pháp luật; gây ra những ảnh hưởng tiêu cực về quyền của các chủ thể liên quan khác.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Luật đất đai 2013.
