Bán căn hộ chưa có sổ có bị tính thuế thu nhập cá nhân?

1. Bán căn hộ chưa có sổ có bị tính thuế thu nhập cá nhân?

1.1. Có được bán căn hộ khi chưa có sổ:

Căn cứ Điều 118 Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở quy định khi giao dịch về mua bán hay cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 của Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở.

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang ở trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành về quyết định hành chính mà đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của các cơ quan có thẩm quyền.

Các giao dịch về nhà ở dưới đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

– Mua bán, thế chấp về nhà ở hình thành trong tương lai;

– Tổ chức thực hiện việc tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

– Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở nhằm để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở được quy định tại khoản 4 Điều 62 của Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở

– Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền về quản lý nhà ở;

– Được nhận thừa kế nhà ở;

– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm có cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Theo đó, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang ở trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).

Như vậy, trường hợp căn hộ chưa có sổ hồng thì sẽ có thể tiến hành mua bán bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

1.2. Bán căn hộ chưa có sổ có bị tính thuế thu nhập cá nhân?

Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập mà nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

– Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả là nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Kết cấu hạ tầng và những công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm có những tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả là nhà ở hình thành trong tương lai.

– Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

– Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của chính doanh nghiệp theo những quy định của pháp luật.

– Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc là người đó có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

– Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức. Quy định về nhà ở, về công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì đối với khoản thu nhập từ việc bán căn hộ chưa có sổ thì vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

2. Có cần xác nhận của chủ đầu từ sau khi nộp thuế thu nhập cá nhân lúc bán căn hộ chưa có sổ:

Như đã phân tích ở mục trên, nếu căn hộ chưa có sổ hồng thì có thể tiến hành mua bán bằng hình thức là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Quy định về bán căn hộ chưa có sổ được thực hiện như sau:

– Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chưa có sổ thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo đúng những quy định của pháp luật. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng sẽ do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp đến cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản do bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng sẽ phải thực hiện việc công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

– Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định dưới đây:

+ Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp hay hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì khi đó văn bản chuyển nhượng hợp đồng sẽ phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ dưới đây:

++ 07 bản chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

++ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; nếu hư trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng của hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc là một số các nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì sẽ phải thực hiện nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính của phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;

++ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của những giấy tờ như là: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc là hộ chiếu mà đang còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì sẽ phải có kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;

++ Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng hay Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

+ Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã mà có chức năng được kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực đối với văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu như mà thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc thực hiện công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo đã nêu trên.

– Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo đúng những quy định của pháp luật, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ để đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Theo quy định trên thì sau khi thực hiện công chứng việc mua bán căn hộ chưa có sổ và đã nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng (trong đó có thuế thu nhập cá nhân) thì bên nhận chuyển nhượng nhà chưa có sổ nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở.

THAM KHẢO THÊM:

• Hướng dẫn cách tính thuế, phí chuyển nhượng căn hộ chung cư
• Thủ tục mua bán, tặng cho căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
• Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư