Anh em ruột bán đất cho nhau có được miễn thuế không?

1. Anh em ruột bán đất cho nhau có được miễn thuế không?

Theo quy định của pháp luật khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ theo hình thức chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế thì người sử dụng đất phải nộp những khoản tiền thuế nhất định. Liên quan đến việc xác định anh em ruột bán đất cho nhau có được miễn thuế hay không thì cần căn cứ theo quy định tại điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về thu nhập miễn thuế. Theo quy định này thì ta có thể hiểu như sau:

Đối với những thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh,chị, em ruột với nhau thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy, trong trường hợp anh em ruột bán đất cho nhau thì sẽ thuộc vào trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bên cạnh đó theo quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về miễn lệ phí trước bạ thì ta có thể xác định như sau:

Đối với trường hợp: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà nhận thừa kế hoặc tặng cho nhà, đất cho nhau thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ

Như vậy, trong trường hợp anh em ruột mà tặng cho đất cho nhau thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ. Còn đối với trường hợp anh chị em ruột mà bán đất cho nhau cũng sẽ không thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.

Tóm lại, từ những quy định như trên thì ta có thể kết luận được rằng khi anh chị em ruột bán đất cho nhau và làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

2. Quy định của pháp luật về sang tên sổ đỏ giữa anh em ruột:

2.1. Điều kiện sang tên sổ đỏ giữa anh em ruột:

Việc chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ giữa anh em ruột với nhau cũng cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo qquy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này thì khi chuyển nhượng đất cho an hem ruột phải đảm bảo các điệu kiện cụ thể như: Có Giấy chứng nhận,  Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

2.2. Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi chuyển nhượng giữa anh em ruột:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ để công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đất

Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau đây để công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đất:

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu;

– Sổ hộ khẩu;

– Bản gốc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;

– Phiếu yêu cầu công chứng;

– Hợp đồng chuyển nhượng đất hoặc hợp đồng tặng cho đất

Bước 2: Nộp hồ sơ công chứng đến tổ chức hành nghề công chứng

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ

Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau đây để sang tên sổ đỏ đất:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có);

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01;

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Bước 5: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên bạn có thể nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Khi tiếp nhận hồ sơ sang tên sổ đỏ, thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra, xác minh thông tin. Trường hợp nếu hồ sơ của bạn hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Trường hợp nếu hồ sơ không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trach nhiệm trả lời bằng văn bản, hướng dẫn bạn bổ dung thêm các giấy tờ, tại liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ; nếu từ chối hồ sơ thì phải nêu rõ lý do và căn cứ pháp lý

Về thời gian giải quyết thủ tục sang tên sổ đỏ là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Theo quy định của pháp luật thì hời hạn sang tên sổ đỏ như đã nêu trên sẽ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

3. Quy định về các loại thuế, phí, lệ phí khi sang tên sổ đỏ:

Như đã nêu ở phần mục trên, theo quy định của pháp luật khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ theo hình thức chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế thì người sử dụng đất phải nộp những khoản tiền thuế nhất định.

Theo đó, cách tính thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức sau:

Đối với trường hợp mua bán: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp =  2% x giá trị chuyển nhượng.

Trong đó: Giá trị chuyển nhượng sẽ dựa theo giá trong hợp đồng mua bán mà các bên đã ký kết và công chứng

Đối với trường hợp tặng cho: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp =  10% x giá trị nhà đất.

Trong đó: Giá trị nhà đất sẽ tính theo bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất ban hành

Cách tính lệ phí trước bạ theo công thức như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích đất x giá đất/m2

Trong đó: Giá đất sẽ tính theo bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất ban hành

Ngoài hai loại thuế, phí chính là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ người sử dụng đất còn phải nộp thêm một số loại thuế phí khác như là phí công chứng; lệ phí đo đạc; lệ phí cấp sổ đỏ; phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ.

Theo đó phí công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho nhà đất được quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC. Theo quy định này thì đối với trường hợp mua bán đất mà không có nhà ở, tài sản trên đất thì phí công chứng khi mua bán tặng cho đất là giá trị quyền sử dụng đất. Còn đối với trường hợp mua bán đất mà có nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Cụ thể mức thu phí công chứng hợp đồng mua bán đất theo bảng sau đây:

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu(đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

 

Còn đối vưới các loại phí, lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ, lệ phí cấp Sổ đỏ…thì sẽ do Hội đồng nhân dân  từng tỉnh quy định

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;

– Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007;

– Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí công chứng.