Sổ đỏ là loại tài sản thế chấp ngân hàng để vay vốn phổ biến nhất ở Việt Nam. Vậy, khi nào được thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng? Hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Thế chấp vay vốn là gì?
Theo quy định tại điều 317, bộ luật dân sự có nêu: “Điều 317. Thế chấp tài sản: 1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Như vậy, Vay thế chấp là hình thức cho vay có tài sản đảm bảo. Tùy từng ngân hàng và gói vay sẽ có các loại tài sản đảm bảo khác nhau, như: Sổ đỏ hoặc sổ hồng, ô tô, hàng hoá luân chuyển, máy móc, thiết bị… Khi đi vay thế chấp, người đi vay vẫn có quyền sở hữu tài sản đó, nhưng ngân hàng sẽ giữ các giấy tờ liên quan, chỉ khi người vay không thể trả được nợ thì lúc đó phải chuyển sở hữu tài sản cho ngân hàng để thanh lý trừ nợ.
Lợi ích khi vay thế chấp tại ngân hàng
– Số tiền được vay lớn (tối đa đến 100% giá trị tài sản đảm bảo), phù hợp với nhiều mục đích vay trả góp dài hạn như mua nhà, xây sửa nhà, mua ô tô, kinh doanh, du học…
– Thời gian vay dài khoảng 20 năm, 25 năm làm giảm gánh nặng trả nợ.
– Lãi suất cạnh tranh, với chương trình ưu đãi: Lãi suất có thể chỉ 6% – 8%/năm, hết ưu đãi lãi suất khoảng 10% -12%/năm.
– Khách hàng vẫn được sử dụng tài sản của mình.
Đặc điểm hình thức vay thế chấp
– Phải có tài sản đảm bảo, tài sản này này sẽ được ngân hàng thẩm định giá trị.
– Lãi suất thấp hơn nhiều so hình thức vay tín chấp.
– Thời gian cho vay kéo dài.
– Số tiền mà khách hàng có thể vay rất lớn và khoảng 70% – 80% giá trị tài sản đảm bảo.
– Hình thức trả nợ linh hoạt.
2. Khi nào được thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng?
Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, Mỗi ngân hàng khác nhau sẽ quy định những điều kiện vay tiền thế chấp sổ đỏ không giống nhau. Nhưng nhìn chung, điều kiện để cầm sổ đỏ vay ngân hàng thường là:
– Người vay tiền thế chấp sổ đỏ ngân hàng là công dân Việt Nam đang ở độ tuổi lao động (20 – 65 tuổi) và có thu nhập ổn định trên 3 triệu/tháng
– Tại thời điểm đi vay thế chấp, khách hàng vay phải không có nợ xấu tại ngân hàng
– Có tài sản thế chấp ngân hàng là bất động sản đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng nhà đất
– Có phương án sử dụng vốn vay phù hợp, khả thi, tuyệt đối không được sử dụng vốn vay ngân hàng để kinh doanh bất hợp pháp
3. Hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng:
a. Hồ sơ
– Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (Mẫu số 01/ĐKTC – bản chính);
– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất, có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với quyền sở hữu nhà ở trên đất: Giấy phép xây dựng đối với các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư (01 bản sao có chứng thực)
– Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.
b. Nơi tiếp nhận hồ sơ
– Văn phòng đăng ký đất đai;
– Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
– Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổchức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ.
c. Trình tự giải quyết
Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai (Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện) để được đăng ký thế chấp sổ đỏ (quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) và nhận phiếu tiếp nhận và hẹn trả kết quả thủ tục hành chính.
Bước 2: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các thủ tục sau
Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.
Ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận.
Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.
Bước 3: Nhận kết quả thủ tục hành chính
Người đăng ký nhận kết quả thủ tục hành chính theo ngày được ghi trên phiếu hẹn trả kết quả.
Thời gian thực hiện: không quá 03 ngày làm việc.
4. Các trường hợp đăng ký thế chấp nhà đất:
Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư 07/2019/TT-BTP, các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:
– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất.
– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất.
– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
– Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật.
– Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký.
– Đăng ký văn bản
– Xóa đăng ký thế chấp.
Lưu ý: Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật thực hiện như đối với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng.
5. Quy trình vay thế chấp sổ đỏ, sổ hồng nhà đất:
Quy trình xét duyệt vay vốn ngân hàng thế chấp sổ hồng/ sổ đỏ hiện nay đã được rút ngắn nhờ quy trình khoa học và chuyên nghiệp hơn. Quy trình được thực hiện như sau:
-
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu vay vốn
Chuyên viên quan hệ khách hàng của ngân hàng sẽ tiếp nhận yêu cầu vay vốn của khách hàng, đồng thời kiểm tra xem các hồ sơ vay đã đủ hay chưa và hướng dẫn khách hàng bổ sung đầy đủ.
-
Bước 2: Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo (mảnh đất thế chấp) sẽ được khảo sát để xác định giá trị thực của tài sản. Hạn mức của gói vay sẽ được căn cứ vào giá trị của tài sản, tỷ lệ hạn mức thông thường sẽ được định ở mức 80%. Quá trình định giá tài sản đảm bảo có thể được thực hiện bởi bộ phận thẩm định của ngân hàng hoặc nhờ sự hỗ trợ của bên thứ 3.
-
Bước 3: Thực hiện thủ tục vay thế chấp
Sau khi đã thỏa thuận được các điều khoản liên quan về thời hạn vay, lãi suất, hạn mức cho phép,… khách hàng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ vay thế chấp để hoàn tất thủ tục vay thế chấp sổ hồng. Toàn bộ quá trình này sẽ được chứng kiến và xác nhận bởi các cá nhân có thẩm quyền.
-
Bước 4: Đăng ký giao dịch đảm bảo
Để sử dụng sổ đỏ/ sổ hồng làm tài sản đảm bảo hợp lệ, ngân hàng cần đăng ký thế chấp tài sản. Hợp đồng thế chấp tài sản khi được công chứng sẽ gửi về cơ quan cơ quan có thẩm quyền để đăng ký thế chấp. Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo thường có kết quả từ 3-7 ngày làm việc kể từ lúc nộp hồ sơ.
Sau khi có kết quả đăng ký thế chấp tài sản, khoản vay sẽ được giải ngân theo thỏa thuận. sổ đỏ/sổ hồng được dùng để thế chấp sẽ được kèm theo trang in bổ sung, trên đó thể hiện sổ đỏ/sổ hồng này đang được dùng để thế chấp cho gói vay tại ngân hàng.
6. Các biện pháp xử lý tài sản thế chấp:
Theo Điều 299 quy định về Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau :
“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2.Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3.Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.”
Như vậy trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ.
Bên cạnh đó, tại điều 303,
“Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp
1.Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
a) Bán đấu giá tài sản;
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
d) Phương thức khác.
2.Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.”
Như vậy, đối với trường hợp khi người thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng nhưng đến hạn không trả được nợ thì sổ đỏ đó được xử lý như các phương thức xử lý tài sản mà tại điều 303 Bộ luật dân sự quy định. Theo đó các bên có thể tự thỏa thuận với nhau về cách thức xử lý, tuy nhiên khi các bên không thể thỏa thuận được hoặc không thỏa thuận thì sổ đỏ sẽ được mang bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Khi bán đấu giá được sổ đỏ thì số tiền đó dùng để chi trả khoản nợ mà bên thế chấp đã vay của ngân hàng, nếu khoản tiền bán được thấp hơn khoản vay thì người thế chấp có trách nhiệm bù số tiền còn thiếu, ngược lại nếu số tiền bán được cao hơn số tiền vay thì bên ngân hàng sẽ trả lại cho bên thế chấp số tiền dư ra.
