Đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai được phân loại thành các loại đất khác nhau tương ứng với mục đích sử dụng đất để thuận lợi trong quá trình quản lý về đất đai cũng như trong quá trình sử dụng đất. Cùng bài viết tìm hiểu đất thương mại, dịch vụ là gì? Có được xây nhà ở trên đất thương mại không?
Mục lục bài viết
- 1 1. Đất thương mại dịch vụ là gì?
- 2 2. Ai được phép sử dụng đất thương mại dịch vụ?
- 3 3. Hình thức sử dụng đất thương mại dịch vụ:
- 4 4. Quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ:
- 5 5. Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ:
- 6 6. Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ:
- 7 7. Có thể xây nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ được không?
- 8 8. Các rủi ro dễ mắc phải khi thực hiện giao dịch mua đất thương mại, dịch vụ:
1. Đất thương mại dịch vụ là gì?
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 153 Luật đất đai 2013 quy định về Đất thương mại, dịch vụ;
1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
2. Ai được phép sử dụng đất thương mại dịch vụ?
Căn cứ vào Khoản 3 Điều 153 Luật đất đai 2013 quy định chủ thể được phép sử dụng đất thương mại
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
3. Hình thức sử dụng đất thương mại dịch vụ:
– Với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước:
Theo Khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai 2013 tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức sau:
- Nhà nước cho thuê đất;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất,
- Thuê đất;
- Thuê lại đất,
- Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
– Với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng thông qua những hình thức sau:
- Nhà nước cho thuê đất;
- Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác;
- Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ nếu thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
– Với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức sau:
- Nhà nước cho thuê đất;
- Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
4. Quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ:
Theo quy định tại Điều 153, 166, 167
- Được thuê, thuê lại, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận thừa kế từ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác;
- Được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật;
- Được hưởng kết quả đầu tư trên đất, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất;
- Được thực hiện việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc khi bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
5. Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ:
- Phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất đúng quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không và các quy định khác;
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Đảm bảo thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, môi trường, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản liền kề;
- Giao trả lại đất khi Nhà nước có thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép việc gia hạn thời hạn sử dụng.
- Khi tìm thấy vật trong lòng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật liên quan;
6. Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ:
Theo quy định của Luật đất đai, đất thương mại dịch vụ là đất được xác định thời hạn sử dụng nhất định.
Theo Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013, đất thương mại dịch vụ được các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
Bên cạnh đó, thời hạn cũng có thể kéo dài là 70 năm đối với các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn.
7. Có thể xây nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ được không?
– Nhà ở được quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”
– Còn căn cứ Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 và Phụ lục 01 đính kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT thì đất thương mại dịch vụ sử dụng vào các mục đích sau:
• Xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại,
• Các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế).
Cân cứ vào Khoản 4 Điều 6 Luật nhà ở 2014 về các hành vi bị nghiêm cấm
“Điều 6. Các hành vi bị nghiêm cấm
Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách thích sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở”
Trường hợp người sử dụng đất muốn xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở thì phải làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất sang đất ở và nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5
Do đó, đất thương mại, dịch vụ sẽ không được phép xây dựng nhà ở. Nếu bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ thì phải xin chuyển mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ thành đất ở theo quy định pháp luật và không phải lúc nào cũng được chuyển mục đích sử dụng đất
8. Các rủi ro dễ mắc phải khi thực hiện giao dịch mua đất thương mại, dịch vụ:
8.1. Rủi ro người bán đất nợ nần và bán cho nhiều người:
Rủi ro, trong quá trình này vì thời gian kéo dài, nhiều lúc người dân ” bí tiền” đã bán suất cho những người có nhu cầu, hay còn gọi là ” bán thóc non”. Việc này sẽ hoàn toàn bình thường nếu trong trường hợp người có suất không bán cho nhiều người. Bởi lẽ, khi đất dịch vụ mà bốc thăm được trúng lô, trúng thửa, thì việc có giấy tờ xác nhận là hoàn toàn có thật. Tuy nhiên, bất động sản là đất thì là tài sản đăng ký quyền sở hữu và khi chuyển nhượng phải thực hiện theo hình thức đăng ký chuyển nhượng bằng văn bản và phải hoàn thành nghĩa vụ thuế.
8.2. Rủi ro khi bỏ tiền thật mua đất trong tương lai bằng giấy viết tay:
Thế nhưng, khi mua ” thóc non” thì đồng nghĩa với việc sẽ hoàn toàn là ” giấy viết tay”, các
8.3. Quan hệ mua bán này được thừa nhận không?
Về mặt nội dung pháp lý, quan hệ dân sự vẫn được xem như là thực hiện và không bị cấm, tuy nhiên về hình thức pháp lý các loại hoạt động mua bán viết tay này đều vô hiệu về hình thức và dễ dàng bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp xảy ra.
8.4. Rủi ro về mặt thị trường:
Đất dịch vụ rất “nóng” do đó mua đi bán lại rất nhiều. Tuy nhiên đến tận hiện tại chưa có khung pháp lý về việc mua bán đất dịch vụ. Bởi vậy mà khi tranh chấp xảy ra thì không có hướng giải quyết cụ thể, gặp nhiều khó khăn.
Một điều rất quan trọng nữa đất dịch vụ trên thực tế là đất được cấp để hỗ trợ cho người dân sản xuất kinh doanh chứ không phải đất ở:
Nếu muốn chuyển thành đất ở thì phải làm các thủ tục theo quy định của pháp luật nữa rồi mới được phép xây nhà và phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Như vậy thì việc chuyển đổi và nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể khiến giá trị bất động sản bạn sở hữu không còn như giá trị mà bạn kỳ vọng.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
- Luật đất đai 2013
- Luật nhà ở 2014
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP
