Thủ tục giải quyết tranh chấp ranh giới với các thửa đất liền kề? Tranh chấp ranh giới đất có bắt buộc phải hoà giải không? Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất?
Việc tranh chấp đất đai hiện nay đại đa số là giữa các thửa đất liền kề do quyền sử dụng đất của mình bị lấn chiếm, cơi nới, cải tạo gây ảnh hưởng đến các bất động sản liền kề ngày càng tăng và phức tạp. Đòi hỏi cần có một cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ranh giới với các hộ liền kề.
Mục lục bài viết
1. Các loại tranh chấp ranh giới với các thửa đất liền kề:
Các loại tranh chấp giữa các hộ liền kề hiện nay chủ yếu, thông thường có các dạng tranh chấp giữa các hộ liền kề bao gồm tranh chấp về lối đi qua, tranh chấp vè ranh giới thửa đất giữa các bất động sản thuộc sở hữu của ai? Ai là những người được sử dụng nó giữa các thửa đất liền kề.
Tranh chấp mà những người sử dụng đất liền kề mà có liên quan đến các giao dịch về chuyển nhượng về quyền sử dụng đất như là người sử dụng đất thực hiện việc mua bán, tặng cho, cầm cố, thế chấp, góp vốn, quản lý sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các bất động sản liền kề hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Ranh giới giữa các thửa đất cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp thì có thể xác định theo ranh giời đã tồn tại từ trước đến nay.
Các chủ sử dụng đất liền kề không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật thì những người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác khi sử dụng bất động sản liền kề.
Pháp luật chỉ cho phép những người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Theo quy định của pháp luật có quy định thì có thể hiểu là lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Thông thường thì các chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác m.à các bên đã thống nhất với nhau hoặc theo quy định của pháp luật dân sự và các văn bản có liên quan
Các chủ sở hữu bất động sản liền kề sẽ tự thỏa thuận với nhau về các vị trí của lối đi cho thuận tiện và hợp lý nhất cho các bên sử dụng, giới hạn chiều dài của lối đi, chiều rộng bao nhiêu, chiều cao như thế nào của lối đi do các bên thương lượng, thống nhất với nhau nhằm bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Trong các trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định của pháp luật mà không có đền bù về việc sử dụng lối đi chung.
Do đó, theo quy định của pháp luật đã có quy định rất cụ thể đối với quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền. Thông thường thì các quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận của các bên có quyền sử dụng đất hoặc theo di chúc qua các đời của chủ sở hữu có bất động sản để lại cho các bên sử dụng các quyền về bất động sản liền kề.
Vì vậy, các quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân không phân biệt giai cấp, vùng miền từ nông thôn đến đô thị, nó sẽ có hiệu lực áp dụng trong phạm vi toàn quốc và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Việc các bên sử dụng đất thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
+ Các bên sử dụng bất động sản liền kề phải bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền theo thỏa thuận và các quy định của pháp luật dân sự và các văn bản pháp luật có liên quan.
+ Các bên hưởng quyền sử dụng đất Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
+ Pháp luật quy định các bên có đất không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn tùy theo tính chất mức độ có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Thủ tục giải quyết tranh chấp ranh giới với các thửa đất liền kề:
Khi các bên có tranh chấp với nhau thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2.1. Thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai:
Pháp luật quy định rất rõ về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải theo quy định của pháp
Trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn, thẩm quyền giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Theo quy định của pháp luật thì khi Uỷ ban nhân dân cấp xã thực hiện việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên có tranh chấp và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Đối với các trường hợp khi các bên tranh chấp thỏa thuận được hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Trong phạm vi nhiệm vụ của mình thì cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân dân cấp huyện là phòng Tài nguyên và Môi trường, văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản khác có liên quan.
2.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp ranh giới giữa các bất động sản liền kề tại Tòa án nhân dân :
Nếu các bên có bất động sản liền kề khi có tranh chấp mà hòa giải không thành hoặc không đồng ý bên cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân yêu cầu giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự theo quy định của pháp luật.
Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Người có quyền và lợi ích bị xâm phạm có thể nộp hồ sơ lên tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề bao gồm các hồ sơ giấy tờ như sau:
+ Các bên khởi kiện nộp đơn khởi kiện theo mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành theo quy định của pháp luật.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ài sản gắn liền với đất của các bên có tranh chấp đã được cơ quan hành chính có thẩm quyền cấp.
+ Các giấy tờ nhân thân, các giấy tờ tùy thân của các bên có tranh chấp
+ Các chứng cứ, tài liệu liên quan đến việc tranh chấp giữa các bên yêu cầu tòa án có thẩm quyền để giải quyết.
Sau khi nhận được hồ sơ thì tòa án sẽ xem xét nếu đủ điều kiện và hợp lệ thì sẽ thụ lý vụ án giải quyết theo quy định của pháp luật. trường hợp vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết thì sẽ thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do theo quy định
Do đó, việc pháp luật quy định các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết các tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề là rất cần thiết để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên theo quy định của pháp luật.
