Xử lý chủ đầu tư yêu cầu đóng 100% tiền trước khi nhận bàn giao nhà

Hoạt động mua bán nhà ở, căn hộ chung cư thuộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của các chủ đầu tư ngày càng phát triển, đặc biệt tại các độ thị loại I, các thành phố trực thuộc Trung ương. Kèm theo đó là các vấn đề về mua bán, bàn giao, thanh toán tiền nhà luôn được các bên quan tâm, đặc biệt về tỉ lệ, hình thức, thời hạn thanh toán. Hiện nay có một số trường hợp chủ đầu tư yêu cầu thanh toán 100% tiền nhà trước khi nhận bàn giao là trái quy định của luật, vậy việc xử lý các trường hợp này được thực hiện như sau:

Căn cứ pháp lý:

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Nghị định 139/2017/NĐ-CP;

– Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

1. Khái niệm kinh doanh bất động sản

– Nhà, công trình xây dựng đã có sẵn được xác định là nhà, các công trình xây dựng đã được hoàn thành xong việc xây dựng và đã được đưa vào để sử dụng theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, những công trình xây dựng hiện nay đang trong quá trình xây dựng và chưa được tiến hành việc nghiệm thu để đưa vào sử dụng.

– Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn của các chủ đầu tư nhằm mục đích thực hiện các hoạt động mua, xây dựng, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; dịch vụ môi giới bất động sản; hoạt động cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản; các dịch vụ tư vấn bất động sản, sàn giao dịch bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi nhuận.

2. Các quy định về thanh toán trong hoạt động mua, bán nhà

– Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên bán nhà, công trình xây dựng có quyền yêu cầu bên mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện việc thanh toán đầy đủ số tiền theo thời hạn và theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Nếu trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về tỉ lệ thanh toán thì bên bán chỉ được thu tiền của bên mua với giá trị không vượt quá 95% so với giá trị hợp đồng khi mà người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Quy định về việc thanh toán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

+ Đối với việc thanh toán tiền trong hoạt động mua bán, thuê mua bất động sản được hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện làm nhiều lần, trong đó quy định lần đầu tiên không được thanh toán vượt quá quá 30% giá trị của hợp đồng, còn những lần thanh toán tiếp theo thì được thực hiện sao cho phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tuy nhiên tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng nếu bên bán chưa tiến hành việc bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Riêng đối với trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì lúc này tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 50% giá trị của hợp đồng.

+ Trong trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lúc này bên bán, bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không được quyền thu vượt quá 95% trên tổng giá trị của hợp đồng; phần giá trị còn lại của hợp đồng sẽ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà, công trình xây dựng.

+ Sau khi nhận được tiền thanh toán chủ đầu tư sẽ phải sử dụng số tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích sử dụng đã cam kết.

Như vậy theo quy định nêu trên thì chủ đầu tư khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ không được yêu cầu bên mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng thanh toán 100% giá trị của hợp đồng, áp dụng đối với cả nhà ở có sẵn và nhà ở được hình thành trong tương lai.

3. Hình thức xử lý khi chủ đầu tư yêu cầu đóng 100% giá trị hợp đồng

Đối với các chủ đầu tư có hành vi thu tiền của bên mua nhà vượt hạn mức quy định nêu trên sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc chịu trách nhiệm dân sự đối với hành vi của mình, cụ thể như sau:

– Xử phạt vi phạm hành chính:

Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP tiến hành xử phạt vi phạm hành chính số tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với việc chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng tiến hành thu tiền nhưng không đúng tiến độ quy định để thực hiện dự án hoặc tiến hành thu tiền vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định của bên mua.

– Trách nhiệm dân sự:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì các bên gồm bên mua và bên bán có thể thỏa thuận với nhau để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu được ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP tuy nhiên phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính của hợp đồng như họ và tên, địa chỉ của các bên trong hợp đồng; giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; phương thức và thời hạn thanh toán; trách nhiệm nếu có vi phạm hợp đồng; phạt vi phạm hợp đồng và vấn đề giải quyết khi tranh chấp phát sinh.

Đối với hành vi thu vượt quá hạn mức theo quy định của Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là hành vi vi phạm hợp đồng dân sự. Theo đó khi bên bán, chủ đầu tư có hành vi vi phạm, người mua nhà, công trình xây dựng có quyền yêu cầu phạt vi phạm theo các quy định trong điều khoản của hợp đồng đã ký kết.

Nếu trường hợp bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì người mua có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ do vi phạm hợp đồng (nếu có).

4. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

• Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng:

– Có quyền yêu cầu phía bên bán phải bồi thường các thiệt hại do họ gây ra trong việc giao nhà, công trình xây dựng khi không đúng thời hạn, chất lượng và không đúng các cam kết khác trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên bán phải hoàn thành các thủ tục về mua bán nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Buộc bên bán tiến hành việc bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định.

– Được nhận bàn giao nhà, công trình xây dựng đúng so với thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng; được nhận bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các hồ sơ có liên quan khác theo sự thỏa thuận trong hợp đồng.

– Đảm bảo các quyền khác theo nội dung trong hợp đồng.

• Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng:

– Phải phối hợp với bên bán trong việc thực hiện các thủ tục khi mua bán nằm trong thời hạn đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

– Nhận bàn giao nhà, công trình xây dựng có kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các hồ sơ có liên quan theo đúng như thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Phải đảm bảo các quyền và lợi ích của bên thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà khi thời hạn cho thuê còn hiệu lực nếu sau khi mua nhà, công trình xây dựng tiến hành việc cho thuê.

– Có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Phải bồi thường các thiệt hại do mình gây ra cho bên bán.

– Đảm bảo các nghĩa vụ khác theo nội dung trong hợp đồng.

5. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

Được quy định tại Điều 21 và Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể như sau:

• Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng:

– Được quyền yêu cầu phía bên mua phải phối hợp với mình trong việc thực hiện các thủ tục mua bán nằm trong thời hạn đã thỏa thuận.

– Yêu cầu bên mua nhận bàn giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên mua phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho mình nếu nguyên nhân là do lỗi của bên mua gây ra.

– Có quyền không bàn giao nhà, công trình xây dựng nếu chưa nhận đủ tiền mua, trừ trường hợp các bên đã có thỏa thuận khác.

– Yêu cầu phía bên mua phải thanh toán đầy đủ số tiền theo đúng thời hạn và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận thì bên bán chỉ được phép thu tiền của bên mua với giá trị không vượt quá 95% tổng giá trị hợp đồng trong trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Có các quyền khác theo quy định trong hợp đồng.

• Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng:

– Tiến hành bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng quy định về thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác so với thỏa thuận trong hợp đồng đồng thời phải bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ, tài liệu có liên quan theo sự thỏa thuận trong hợp đồng.

– Thực hiện việc thông báo cho bên mua biết về sự hạn chế các quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

– Sau khi bán nhà phải tiến hành công tác bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định của luật.

– Thực hiện cùng với bên mua các thủ tục về mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

– Phải bảo quản nhà, công trình xây dựng sau khi bán trong thời gian chưa tiến hành việc bàn giao cho bên mua.

– Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo các quy định của pháp luật.

– Phải bồi thường những thiệt hại gây ra do lỗi của mình.

– Đảm bảo các nghĩa vụ khác theo quy định trong hợp đồng.