Người chung sổ đỏ không đồng ý bán thì làm thế nào để sang tên?

Việc mua bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn được gọi là sổ đỏ trong trường hợp nhiều chủ sở hữu cùng đồng sở hữu hoặc trong trường hợp chung sổ đỏ sẽ được thực hiện như thế nào? Nếu như người đồng sở hữu hay người chung sổ mà không tiến hành thủ tục này hay không ký xác nhận đồng ý bán thì thủ tục có thực hiện được hay không? Bài viết dưới đây của Luật Dương gia sẽ giúp cho bạn đọc giải đáp được những thắc mắc về vấn đề này.

1.Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020

Bộ luật dân sự 2015 số 91/2015/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021

2.Giải quyết vấn đề:

Thứ nhất, quy định về sở hữu chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại khỏan 2 Điều 98Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021  quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Bên cạnh đó căn cứ theo quy định tại Điều 207 Bộ luật dân sự 2015 số 91/2015/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021

Điều 207 Bộ luật dân sự 2015 số 91/2015/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021 quy định: Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản, được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

• Sở hữu chung theo phần – điều 209 Bộ luật dân sự 2015 số 91/2015/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021 – là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trườn hợp có thỏa thuận khác.
• Sở hữu chung hợp nhất – điều 210Bộ luật dân sự 2015 số 91/2015/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021  – là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Một số hình thức sở hữu chung hơp nhất mà Bộ luật dân sự 2015 quy định là sở hữu chung của cộng đồng, sở hữu chung của vợ chồng…

Thứ hai, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp nhóm người là đồng sở hữu đối với quyền sử dụng một thửa đất, do quan hệ sở hữu chung nên ngoài các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, họ còn có những quyền và nghĩa vụ khác. Cụ thể, khoản 2 điều 167Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021  quy định:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Ngoài ra theo Khoản 2, Điều 98 của Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021 năm 2013 quy định: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận; trường hợp chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Theo Điểm b, Khoản 2, Điều 167 củaLuật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021 : “Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Theo quy định trên, trường hợp người cùng đứng tên sổ đỏ không đồng ý chuyển nhượng thì người có quyền sử dụng đất còn lại thực hiện thủ tục tách thửa để chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng được phép tách thửa vì để được tách thửa phải có các điều kiện.

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có các điều kiện sau:

– Có sổ đỏ. Khi có sổ đỏ, người sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền theo quy định. Tuy nhiên, quyết định của UBND một số tỉnh, TP quy định không được tách thửa khi không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Hay nói cách khác, đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì được phép tách thửa dù trên thực tế khó thực hiện.

– Đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu (thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu).

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.

Theo Khoản 3, Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014: “Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân cùng sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; tiếp theo ghi “cùng sử dụng đất với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất).

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân cùng sử dụng mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện và dòng tiếp theo ghi “là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất gồm:… (ghi tên những người cùng sử dụng đất).

Tại Điểm b, Khoản 5, Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định: “Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì tại mục hình thức sử dụng được ghi “sử dụng chung””.

Như vậy, trong trường hợp người chung sổ đỏ không đồng ý bán đất, bạn vẫn được quyền chuyển nhượng nếu thửa đất đó chia được theo phần cho từng người và thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định. Hay nói cách khác, nếu thửa đất đó đủ kiện tách thửa, người có nhu cầu bán đất vẫn có quyền tách thửa để chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình.

Thứ ba, thủ tục thực hiện việc việc tách thửa khi mua bán theo quy định pháp luật

Như ở trên đã trình bày, thì trước khi chuyển nhượng cho người khác, người sử dụng đất là một trong các chủ sở hữu phải tiến hành tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trình tự, thủ tục thực hiện viêc tách thửa như sau:

Thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa

Hồ sơ khi tách thửa gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Trình tự, thủ tục

Bước 1: Người nộp hồ sơ chuẩn bị hồ sơ theo các nội dung nêu trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ đã chuẩn bị đủ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp hồ sơ chưa hơp lệ, trong thời gian tối đa 03 ngày, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3: Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

1. Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
2. Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách;
3. Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời hạn thực hiện thủ tục là không quá 20 ngày theo luật định.