Trước tình trạng phân lô bán nền và sử dụng đất manh mún, không phù hợp với quy hoạch, chính quyền Hà Nội đã quyết định nâng diện tích tối thiểu để tách thửa đất lên 50m². Quy định mới này không chỉ nhằm hạn chế tình trạng chia nhỏ đất đai không hợp lý mà còn đảm bảo việc quản lý đất đai theo hướng bền vững, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển đô thị và nông thôn.
Mục lục bài viết
1. Diện tích tách thửa tối thiểu của Hà Nội được nâng lên 50m2:
Vào ngày 27/9/2024, UBND TP Hà Nội đã chính thức ban hành Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND, quy định các vấn đề liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn thành phố. Theo quy định này, việc tách thửa đối với các thửa đất ở (có toàn bộ diện tích là đất ở) cần tuân thủ các điều kiện cụ thể như sau:
(1) Các đối tượng có nhu cầu tách thửa phải đáp ứng các điều kiện quy định tại mục (2), ngoại trừ các trường hợp sau:
-
Thửa đất thuộc các dự án đã được quy định tại các điểm a, b, c, đ, e khoản 1 Điều 31 của Luật Nhà ở năm 2023;
-
Thửa đất nằm trong các khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cụ thể đến từng thửa đất;
-
Thửa đất gắn liền với các căn nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước, đã được bán hoặc tư nhân hóa, nhưng nằm trong danh mục các biệt thự cần được bảo tồn, tôn tạo theo quy chế quản lý và sử dụng biệt thự cũ xây dựng trước năm 1954 do UBND thành phố ban hành;
-
Thửa đất thuộc các khu vực di tích văn hóa, phải tuân thủ theo quy định của Luật Di sản văn hóa.
(2) Ngoài ra, việc tách thửa đất ở còn phải tuân theo các nguyên tắc và điều kiện đã được quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024 và các điều kiện bổ sung khác liên quan.
| Khu vực | Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | Từ 4m trở lên | Từ 4m trở lên | Không nhỏ hơn 50m² |
| Các xã vùng đồng bằng | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 80m² |
| Các xã vùng trung du | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 100m² |
| Các xã vùng miền núi | Từ 4m trở lên | Từ 6m trở lên | Không nhỏ hơn 150m² |
Việc phân loại xã nhằm làm cơ sở xác định điều kiện tách thửa đất tại các huyện và thị xã của thành phố Hà Nội đã được quy định cụ thể như sau:
Huyện Ba Vì:
-
Các xã thuộc khu vực vùng miền núi bao gồm: Ba Trại, Ba Vì, Khánh Thượng, Minh Quang, Tản Lĩnh, Vân Hòa, Yên Bài.
-
Các xã thuộc vùng trung du: Cẩm Lĩnh, Phú Sơn, Sơn Đà, Thuần Mỹ, Thụy An, Tiên Phong, Tòng Bạt, Vật Lại
-
Vùng đồng bằng của huyện Ba Vì bao gồm các xã còn lại, nơi có địa hình bằng phẳng hơn, thuận lợi cho việc phát triển đô thị và hạ tầng, do đó việc tách thửa đất dễ dàng hơn so với các khu vực khác.
Huyện Mỹ Đức:
-
Xã vùng miền núi: An Phú.
-
Xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.
Huyện Quốc Oai:
-
Các xã thuộc vùng miền núi gồm Phú Mãn và Đông Xuân.
-
Vùng trung du của huyện Quốc Oai bao gồm Đông Yên, Hòa Thạch, Phú Cát.
-
Các xã thuộc vùng đồng bằng: các xã còn lại.
Huyện Sóc Sơn:
-
Các xã vùng trung du: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ.
-
Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.
Thị xã Sơn Tây:
-
Các xã thuộc vùng trung du: Đường Lâm, Thanh Mỹ, Xuân Sơn, Sơn Đông, Cổ Đông, Kim Sơn.
Huyện Thạch Thất:
-
Vùng miền núi gồm Yên Trung, Yên Bình, Tiến Xuân.
-
Vùng trung du gồm Cần Kiệm, Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng, Đồng Trúc, Thạch Hòa, Lại Thượng, Cẩm Yên.
-
Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.
Các huyện khác như Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Thanh Oai, Chương Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Mê Linh, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Thường Tín, Ứng Hòa đều thuộc vùng đồng bằng, nơi mà việc tách thửa đất diễn ra thuận lợi hơn nhờ địa hình bằng phẳng và cơ sở hạ tầng đã được đầu tư phát triển tốt hơn.
Như vậy, theo quy định mới, diện tích tách thửa tối thiểu trên địa bàn thành phố Hà Nội đã được nâng lên mức 50m², tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai hiệu quả và bền vững hơn, đồng thời ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền tràn lan gây ảnh hưởng tiêu cực đến quy hoạch đô thị của thành phố.
2. Nguyên tắc tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, quá trình tách thửa hoặc hợp thửa đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc và điều kiện được đặt ra nhằm bảo đảm việc quản lý đất đai diễn ra đúng quy định, tránh những vấn đề phát sinh liên quan đến tranh chấp hoặc sử dụng đất sai mục đích.
-
Trước tiên, việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất chỉ được thực hiện đối với các thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận hợp pháp bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Đây là điều kiện tiên quyết, bởi những thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận thì không thể tiến hành tách thửa hoặc hợp thửa theo quy định pháp luật.
-
Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trọng cần được bảo đảm. Các thửa đất phải còn nằm trong thời gian sử dụng hợp pháp theo quyết định cấp đất hoặc hợp đồng giao đất. Đối với những trường hợp đất đã hết hạn sử dụng, người sử dụng đất cần gia hạn hoặc làm thủ tục cấp mới trước khi thực hiện việc tách thửa hoặc hợp thửa.
-
Thêm vào đó, yếu tố tranh chấp là một trong những điều kiện không thể thiếu. Thửa đất phải không có tranh chấp hoặc các vấn đề pháp lý chưa được giải quyết. Trường hợp thửa đất có tranh chấp nhưng phạm vi diện tích và ranh giới tranh chấp đã được xác định rõ, thì phần đất không tranh chấp vẫn có thể tiến hành tách thửa hoặc hợp thửa nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất đối với phần diện tích không liên quan đến tranh chấp.
-
Một yếu tố khác cần lưu ý là thửa đất không được kê biên để bảo đảm thi hành án, không thuộc diện áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này giúp đảm bảo tính hợp pháp của việc tách thửa hoặc hợp thửa trong quá trình quản lý và thi hành các quy định pháp luật liên quan đến đất đai.
-
Cuối cùng, quá trình tách thửa hoặc hợp thửa phải đảm bảo thửa đất mới được tạo ra phải có lối đi hợp pháp, được kết nối với hệ thống giao thông công cộng hiện có. Điều này giúp người sử dụng đất sau khi tách thửa có thể sử dụng đất một cách thuận tiện, đảm bảo các điều kiện cơ bản về hạ tầng như cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác. Trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyện dành một phần diện tích đất để làm lối đi chung, phần diện tích này sẽ không bị yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện các thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa.
Những nguyên tắc và điều kiện này nhằm mục đích bảo đảm tính chặt chẽ và công bằng trong việc quản lý đất đai, giúp người sử dụng đất thực hiện quyền của mình một cách hợp pháp, đồng thời đảm bảo không gây ảnh hưởng đến lợi ích công cộng và phát triển bền vững trong dài hạn.
3. Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất:
Thủ tục tách thửa đất được quy định rõ ràng tại Quyết định 2124/QĐ-BTNMT. Quyết định này đã quy định cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất nhằm bảo đảm tính minh bạch và hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Theo quy định, cơ quan có thẩm quyền quyết định thủ tục tách thửa đất được phân định rõ ràng theo từng đối tượng cụ thể. Đối với các trường hợp mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho các tổ chức trong nước, các cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư thì Văn phòng Đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục này.
Trong khi đó, đối với các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, cơ quan có thẩm quyền sẽ là Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến tách thửa đất sẽ là Văn phòng Đăng ký đất đai và các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai. Vai trò của các cơ quan này là vô cùng quan trọng, vì họ sẽ tiếp nhận hồ sơ, xem xét và quyết định các yêu cầu tách thửa đất của người dân. Qua đó, các cơ quan này không chỉ đảm bảo rằng các thủ tục được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình liên quan đến đất đai.
Theo quy định, không có cơ quan phối hợp nào khác được chỉ định. Điều này có thể được hiểu là quy trình tách thửa đất sẽ được thực hiện một cách độc lập bởi các cơ quan đã được chỉ định, giúp giảm thiểu tình trạng chồng chéo và rườm rà trong các thủ tục hành chính, từ đó tiết kiệm thời gian và công sức cho cả cơ quan nhà nước và người dân.
Như vậy, quy trình thủ tục tách thửa đất theo quy định của Quyết định 2124/QĐ-BTNMT đã được xây dựng với mục tiêu rõ ràng đó là đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong công tác quản lý đất đai tại Việt Nam. Các quy định cụ thể về cơ quan có thẩm quyền và cơ quan thực hiện thủ tục hành chính sẽ là những cơ sở vững chắc để hỗ trợ người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của mình một cách hợp pháp và hiệu quả nhất.
THAM KHẢO THÊM:
