Trước sự phát triển của nền kinh tế thị thường, các giao dịch về bất động sản ngày càng "sôi nổi", thế nào là bất động sản được quy chuẩn ở Việt Nam?
Mục lục bài viết
1. Khái niệm bất động sản:
BĐS là vật không thể di dời được có tính chất cố định và lâu dài. Nói cách khác, Bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của bản thân.
BĐS là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản
Theo điều 107 BLDS 2015 định nghĩa Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đánh kể (Những đất đai di dời như đất trồng cây xanh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS; Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được do lượng bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đánh kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(Những nhà bạt của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di dộng trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các thiết bị máy móc điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo quan cảnh cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công cụ của nó không thay đổi thì là BĐS như: như máy điều hóa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị…không coi là BĐS).
Các tài sản gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm bao gồm: đất cây trồng và cây trồng; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ(hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong với đặc điểm riêng là không di dời được.
Đất đai bao gồm các loại sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng…Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm: công trình làm nhà ở, công trình thương nghiệp khách sạn văn phòng, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt quốc phòng an ninh.
Các loại quyền liên quan:
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ BĐS mang lại. Trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng.
Quyền định đoạt là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu BĐS của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với BĐS.
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý BĐS thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do Pháp luật quy định.
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của Pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân các chủ thể khác có đủ ba quyền trên.
BĐS có một số đặc điểm chủ yếu như sau:
Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và không có khả năng di dời được. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mội trường, nên khi định giá tính đến các yếu tố này và phải dự báo được sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác các công trình xây dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Vì vậy khi thẩm định BĐS thế chấp cũng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS để quy định thời gian cho vay hợp lý.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ về BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn tới việc định giá BĐS thế chấp.
Thứ tư, BĐS có tính dị biệt. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí, về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường. Khi định giá BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn các BĐS với nhau.
Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời.
Thứ bẩy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn đồng thời có thể tạo vốn mới. Chính vì vậy BĐS là tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngân hàng.
Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà Nước. Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy Nhà nước bằng các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS. Khi định giá BĐS thì người thẩm định cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật về định giá BĐS.
Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều và năng lực quản lý. BĐS thường có giá trị lớn và gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường.
2. Khái niệm thế chấp bất động sản:
Ngày nay, do sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp ngày càng tăng; Để đáp ứng nhu cầu về vốn này họ đã dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của mình thế chấp tại các Ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng để vay vốn. Thế chấp BĐS chính là việc bên vay vốn (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo tiền vay để vay vốn tại các NHTM và tổ chức tín dụng, khi đến thời hạn phải trả nợ họ sẽ hoàn trả NHTM, tổ chức tín dụng tiền nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi quá hạn (nếu có) và các khoản phí (nếu ghi trong
3. Phân loại bất động sản thế chấp:
Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản khách hàng vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: Tài sản thuộc quyền sở hữu; giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay; tài sản hình thành từ vốn vay. Theo quy định hiện hành thì tài sản thế chấp bao gồm các loại sau:
Thứ nhất: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
Thứ ba: Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hằng Hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật Hàng Không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
Thứ tư: Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao địch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
Thứ năm: Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, tại các NHTM có tới 70% tài sản thế chấp là BĐS, còn lại là các tài sản khác như: máy móc thiết bị, ô tô…Khi thế chấp BĐS thì phải có đầy đủ giấy tờ về mặt pháp lý đảm bảo BĐS đó là sử dụng hợp pháp như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (nếu có tài sản trên đất)… và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.
4. Các hình thức thế chấp bất động sản:
Dựa vào những mục đích và tính chất khác nhau của người đi vay (người thế chấp), chúng ta có thể phân thành những hình thức cơ bản sau:
Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được nợ, ngân hàng được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.
Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) hoặc sở hữu tài sản để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp.
Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp thứ nhất có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ). Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngân hàng đại diện.
Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo nên Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn hộ đó để thế chấp cho ngân hàng.
Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau.
Ví dụ: như người đi vay thế chấp nhà ở để vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản khác như mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị…
Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản: Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận.
