Khác với các đối tượng khác của hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên tham gia ký kết hợp đồng. Chế định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn khá mới mẻ ở Việt Nam.
Mục lục bài viết
- 1 1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản các hoạt động kinh doanh bất động sản:
- 2 2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam:
- 3 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản:
- 4 4. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản:
1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản các hoạt động kinh doanh bất động sản:
Vì nhiều nguyên nhân khác nhau trong đó phải kể đến sự thiếu thống nhất trong quy định pháp luật, nhận thức pháp luật cũng như ý thức chấp hành pháp luật của các chủ thể tham gia giao dịch… Có thể kể tới một số ví dụ điển hình đã được Tòa án thụ lý và xét xử sau đây:
Theo Bản án số 106/2015/KDTM-PT ngày 21/01/2015 của Tòa án nhân dân TP HCM, ngày 10/3/2010 bà Trần Thị Châu Nga và Sàn giao dịch BĐS Thành Lợi có ký hợp đồng số 180/HĐ-Q2 về việc bán cán hộ số 1106 loại D1, tầng 11, tòa nhà khối B chung cư Petro VietNam Landmark tại ấp 3, phường An Phú, quận T, có tổng diện tích sàn là 94,82 m2, giá trị Hợp đồng là 2.224.447.200 đồng, phương thức thanh toán ngay khi ký hợp đồng, bên mua bán cho bên bán 30% giá trị hợp đồng, quý II/2010 giao tiếp 30%, quý IV/2010 giao tiếp 20%, quý I/2011 giao 10%, còn 10% sẽ giao nốt khi bên bán bàn giao căn hộ. Việc bàn giao nhà theo hợp đồng đã ký kết là trong quý I/2011.
Quá trình thực hiện hợp đồng, ngày 15/11/2010 các bên ký tiếp Phụ lục số 02, thỏa thuận lại mức giá của hợp đồng là 2.026.048.145đ . Ngày 18/10/2011, điều chỉnh mức giá Hợp đồng là 1.924.745.737đ (phụ lục số 03). Tính đến ngày 19/10/2011, bà Nga đã thanh toán cho bên bán số tiền 1.828.507.427đ (tương ứng với 95% hợp đồng) nhưng từ đó đến nay bà Nga vẫn chưa được giao nhà như đã thỏa thuận.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa Hội đồng xét xử quyết định chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là bà Trần Thị Châu Nga, hủy Hợp đồng số 180/HĐ-Q2 và các
Xuất hiện nhiều trường hợp lừa dối trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định tại
Nhận thấy các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý vi phạm trong lĩnh vực này còn chưa cụ thể, rõ ràng, chưa đủ tính răn đe và nghiêm khắc cộng với tâm lý sốt sắng, nhu cầu mua nhà cao và trình độ hiệu biết pháp luật của người mua nên các chủ đầu tư sẵn sàng đưa ra các thông tin thiếu trung thực, chưa chính xác để lừa dối khách hàng.
Theo bản án số 1682/2014/KDTM-PT ngày 31/12/2014 của Tòa án nhân dân TP HCM, ngày 14/3/2007 nguyên đơn là bà Lê Thanh Loan và bị đơn là công ty TNHH một thành viên vật liệu xây dựng & Xây lắp Thương mại ABM (Công ty ABM) có ký hợp đồng góp vốn mua căn hộ số 178/HĐGV. Theo đó, công ty ABM bán cho bà Loan căn hộ số 04, loại căn hộ A1, thuộc lầu 13, tổng diện tích 96m2 với giá 1.967.092.000đ. Trường hợp bên bán chậm bàn giao căn hộ quá 03 tháng kể từ ngày đến hạn thì phải chịu phạt 1,5%/tháng trên số tiền đã thanh toàn và ngược lại, nếu bên mua chậm thanh toán thì chịu phạt 1,5%/tháng trên số tiền vi phạm nhưng tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày đến hạn.
Bà Loan đã thanh toán cho công ty ABM tổng cộng là 1.689.784.000đ, tuy nhiên, đến thời điểm giao nhà theo thỏa thuận là tháng 10/2008 thì công ty ABM kéo dài việc bàn giao căn hộ và nội thất không đúng như trong hợp đồng. Vì vậy, bà Loan nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc công ty ABM bàn giao căn hộ trên, thanh toán tiền phạt vi phạm chậm bàn giao từ tháng 11/2008 đến ngày xét xử sơ thẩm là: 1.689.784.000đ x 1,5%/tháng x 66 tháng = 1.672.886.160đ. Bồi thường số tiền chênh lệch giá trị giữa nội thất theo hợp đồng và trên thực tế là: 24.976.000đ.
Bị đơn – Công ty ABM trình bày: Việc chậm bàn giao là do nguyên nhân khách quan. Bị đơn nhiều lần thông báo tiến độ thực hiện dự án cho nguyên đơn và nguyên đơn đều biết, đồng ý gia hạn thời gian bàn giao nhà, không có ý kiến gì khác. Ngoài ra, việc chênh lệch giá nội thất là do đánh giá cảm tính, nội thất có hơi khác một chút về hình thức bên ngoài so với bản mẫu nhưng giá trị không hề chênh lệch.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa Hội đồng xét xử quyết định chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn.
Công nhận hợp đồng góp vốn mua căn hộ số 178/HĐ ngày 14/3/2007 giữa công ty ABM và bà Lê Thanh Loan, buộc công ty ABM có trách nhiệm giao căn hộ đúng theo hợp đồng, bà Loan có nghĩa vụ nộp đủ số tiền còn lại.
Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại giá trị trang trí nội thất. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn đối với số tiền phạt do chậm bàn giao căn hộ là 1.672.886.160đ.
Giá nhà ở hình thành trong tương lai thường không rõ ràng, mập mờ. Nhà nước tạo điều kiện cho các bên tự do thỏa thuận về giá giao dịch, không bị ràng buộc bởi giá trần hay giá sàn nên trong thực tế các bên thường ghi nhận giá nhà không đúng giá trị thực tế nhằm trốn thuế. Việc này tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho bên mua vì khi xảy ra tranh chấp hợp đồng hoặc hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì các bên chỉ có thể xử lý hợp đồng dựa trên giá cả trên hợp đồng đã ghi nhận và công chứng, chứng thực.
Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS mang bản chất của hợp đồng dân sự nên cũng được giao kết dựa trên sự thỏa thuận và thống nhất ý chí nhằm đảm bảo cân xứng quyền và nghĩa vụ giữa các bên khi ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có những trường hợp quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng chưa được đảm bảo, dẫn đến xung đột về quyền và lợi ích, qua đó, gây thiệt hại cho các bên.
Trên thực tế, hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS thường được các công ty kinh doanh soạn thảo sẵn bởi những người có kiến thức về pháp lý nên hợp đồng sẽ có những điều khoản được quy định có lợi hơn cho bên bán. Hoặc những người soạn thảo hợp đồng sẽ sử dụng những thuật ngữ chuyên ngành làm cho bên mua nhà khó có thể nắm bắt được hết nội dung, ý nghĩa nếu không có sự hiểu biết nhất định về chuyên môn.
Về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, theo quy định của pháp luật về kinh doanh, mua bán nhà ở thì trong hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS bên bán hoặc bên mua phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Tuy nhiên, thực tế xảy ra tình trạng bên bán bán vi phạm hợp đồng, dẫn đến thiệt hại cho bên còn lại mà không bồi thường diễn ra khá phổ biến.
Hiện nay mặc dù hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở được ban hành và ngày càng gần hơn với thực tế, tuy nhiên mức độ vi phạm lại không vì thế mà giảm, ngược lại chúng ta có thể thấy hàng ngày việc người dân mua bán nhà mà không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở không phải là hiếm. Có thể liệt kê ra đây những vi phạm phổ biến nhất trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm:
Thứ nhất, đó là các vi phạm về hình thức của hợp đồng.
Thứ hai, về nội dung của bản hợp đồng mua bán nhà trên thực tế hầu như không đáp ứng đầy đủ các quy định về nội dung chủ yếu của bản hợp đồng mua bán nhà ở do luật điều chỉnh.
Ngoài ra, một số điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà tại các công ty BĐS được soạn thảo với từ ngữ “nước đôi” theo hướng có lợi cho mình và khi người mua không đọc và tìm hiểu kỹ, kèm theo là tâm lý vội vàng bất chấp rủi ro để đánh đổi khoản lợi lớn do việc đầu cơ nhà đất trong cơn “sốt” thì phần thiệt luôn nằm ở phía người mua bởi lẽ, luật pháp chỉ quy định những điều khoản chung và nội dung hợp đồng không trái pháp luật, còn những thoả thuận riêng giữa hai bên sẽ do tự các bên thương lượng và đưa vào hợp đồng, nguyên nhân dẫn đến tình trạng vận hành không bình thường của thị trường BĐS ở Việt Nam
Bên cạnh những mặt mạnh, chúng ta còn tồn tại những điểm yếu, bất cập hay rủi ro tiềm ẩn luôn rình rập, đe dọa kéo lùi sự phát triển thậm chí có thể gây ra khủng hoảng cho thị trường này hầu hết đều xuất phát chính từ sự thiếu chuyên nghiệp. Nó đã khiến thị trường này vẫn hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết điểm: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư BĐS; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt người dân; còn xảy ra sai phạm trong áp dụng pháp luật.
Hiện nay, đã có một số ít doanh nghiệp tại Việt Nam thể hiện sự chuyên nghiệp trong phát triển dự án. Tuy nhiên, số ít doanh nghiệp này chưa thể đại diện cho bộ mặt chung của cộng đồng doanh nghiệp trong nước mà số đông vẫn bị đánh giá kém về năng lực triển khai dự án và trình độ quản lý. Ngoài ra, chúng ta cần phải kể đến một thực trạng rất phổ biến hiện nay ở Việt Nam đó là cùng tồn tại song song hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất do Nhà nước ban hành và hệ thống giá đất hình thành trên thị trường do các chủ thể giao dịch tự thỏa thuận (giá thị trường), đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu các dự án có sử dụng đất.
2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam:
Trong tình hình hiện nay, chúng ta có thuận lợi lớn đó là sự ổn định về mặt chính trị – xã hội, đó cũng là nền tảng vững chắc, tạo môi trường thuận lợi cho việc phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Bên cạnh đó, nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã định hình và vận hành có hiệu quả, hệ thống pháp luật cũng như các cơ chế, chính sách phát triển kinh tế – chính trị phù hợp với yêu cầu cuộc sống, quan hệ chính trị, kinh tế, các hoạt động ngoại giao với đường lối đúng đắn ngày càng khẳng định vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế.
Tuy nhiên, hạn chế lớn nhất của chúng ta hiện nay đó là trình độ phát triển kinh tế còn chậm, kéo theo đó hạn chế về mặt xây dựng pháp luật chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu của thực tế cuộc sống, nền kinh tế thị trường với những mặt trái gây những hậu quả tiêu cực đối với đời sống xã hội trong khi nền lập pháp còn chưa thực sự hoàn thiện như ở Việt Nam cũng là những nguyên nhân khiến cho pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng chưa bao quát hết được những vấn đề nảy sinh trong quá trình áp dụng vào thực tiễn.
Có thể nói rằng, nhu cầu về nhà ở cho mỗi người là nhu cầu chính đáng và hết sức cấp thiết, chính vì vậy hoạt động mua bán nhà ở là một hoạt động không phải xa lạ và hiếm gặp mà nó thường xuyên, liên tục diễn ra hàng ngày, hàng giờ, liên quan trực tiếp đến cuộc sống của mỗi người dân trong xã hội. Người tham gia mua bán nhà ở có thể không cần biết đến các quy định của pháp luật hướng dẫn chi tiết các yêu cầu về hình thức cũng như nội dung của một bản hợp đồng mua bán nhà, nhưng họ hiểu rất rõ mình cần gì khi thực hiện hoạt động mua bán nhà. Trên thực tế, có rất nhiều căn nhà đã được mua bán trao tay mà các bên tham gia giao kết không thực hiện đầy đủ trình tự thủ tục theo luật định, ngay cả pháp luật về đất đai và nhà ở của chúng ta hiện nay cũng thừa nhận chứng cứ xác lập quyền sở hữu của một BĐS căn cứ vào mảnh giấy viết tay rất sơ sài và hầu như không tuân thủ đầy đủ những quy định về nội dung và hình thức của một bản hợp đồng mua bán đúng chuẩn. Điều này là một trong những lý do khiến cho các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua bán nhà ở không thực sự phát huy hết vai trò của mình trong đời sống xã hội.
3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản:
Thứ nhất, quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính nhằm ngăn ngừa rủi ro cho người mua nhà, khắc phục nhược điểm của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai so với các quy định cũ nhưng lại tạo ra rào cản cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng như làm phát sinh thủ tục hành chính. Vì vậy, cần sửa đổi quy định tại Khoản 1, Điều 56 LKDBĐS 2014 thành quy định tùy nghi, khuyến khích việc thực hiện thủ tục bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với ngân hàng. Chủ đầu tư dự án BĐS có quyền làm việc với ngân hàng về việc thực hiện bão lãnh nghĩa vụ tài chính hoặc không, người mua nhà ở trong dự án cũng có quyền lựa chọn mua những dự án có bảo lãnh hoặc không có bảo lãnh:
“Khuyến khích chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Thứ hai, để các quy định của LKDBĐS năm 2014 sát với thực tế, dễ dàng cho công tác quản lý của nhà nước, cần có quy định về việc phân biệt hai khái niệm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Việc quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS không được thấp hơn 20 tỷ đồng theo Khoản 1, Điều 10 LKDBĐS năm 2014 là hợp lý nhưng đối với những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS như dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi thì vốn pháp định trên 20 tỷ đồng là không cần thiết. Chính vì vậy, để tạo ra sự rõ ràng, minh bạch và phù hợp với thực tế cần sửa đổi quy định tại Khoản 1, Điều 3 LKDBĐS năm 2014 như sau:
“Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.
Kinh doanh dịch vụ BĐS là thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi”.
Thứ ba, quy định không thống nhất giữa luật Nhà ở Năm 2014, LKDBĐS năm 2014 và luật Đất đai năm 2013 về chủ thể là người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam do luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế” (Điểm b, Khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014), Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, thì người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Sự mâu thuẫn này gây nhiều khó khăn, bất cập khi áp dụng pháp luật trong thực tế và vướng mắc khi giải quyết. Vì vậy, cần bổ sung chủ thể là người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền sử dụng đối với diện tích đất được dùng để xây nhà ở đó.
Thứ tư, quyền mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo Khoản 2, Điều 76,
“Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.
Cần phải có quy định cụ thể về những khu vực nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam, người nước ngoài không được quyền mua. Đối với quy định người nước ngoài chỉ được phép sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, hoặc không quá 10% số lượng nhà ở riêng lẻ (tối đa là 250 căn) cần bổ sung trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở thông qua việc mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế đang sở hữu nhà ở riêng lẻ, ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để đảm bảo đúng hạn mức nhà ở được phép sở hữu trong cả việc mua cổ phần, phần vốn góp của các tổ chức kinh tế đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Thứ năm, đối với thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, Điểm c, Khoản 1, Điều 161 quy định: “ Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.” Quy định này được hướng dẫn cụ thể tại Điểm b, Khoản 1, Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, hướng dẫn luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên cần quy định cá nhân nước ngoài không được tiếp tục mua lại nhà ở đó để tránh trường hợp lập các giao dịch khống cho bên thứ hai, sau đó tiếp tục mua lại chính nhà ở này tránh việc gia hạn, quy định thời hạn thành quy định hình thức, không có giá trị thực tế.
4. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản:
Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm nội dung cụ thể như sau:
Một là, chúng ta cần nâng cao hơn nữa chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS, cần thường xuyên kiểm tra quỹ đất đã giao. Luật quy định sau một năm không triển khai thì thu hồi, sau hai năm triển khai không đúng tiến độ thì cũng tiến hành thu hồi. Chúng ta cần thực hiện nghiêm túc và đúng đắn chủ trương thu hồi đất nhằm tạo động lực để các nhà đầu tư có trách nhiệm hơn đối với các dự án đã được phê duyệt.
Hai là, hoàn thiện hơn nữa bộ máy tổ chức quản lý BĐS và kinh doanh BĐS, nâng cao trình độ, đạo đức của cán bộ quản lý cũng như tinh thần trách nhiệm trong công việc của mình lập lại kỷ cương trong công tác quản lý. Do hiện nay, một bộ phận cán bộ, công chức làm công tác này còn chưa thực sự “hết lòng phục vụ nhân dân” hoặc làm việc chưa hiệu quả.
Kinh doanh BĐS là một lĩnh vực có mối quan hệ với rất nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế như đầu tư, xây dựng, tài chính, nhân lực …Do vậy để quản lý tốt thị trường BĐS cần có sự phân công, phối hợp, thống nhất giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong các lĩnh vực trên, tránh tình trạng chồng chéo giữa các bộ luật, các chính sách gây ách tắc trong việc giải quyết các thủ tục hành chính.
Ba là, tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương. Thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác kiểm tra thanh tra việc thực thi pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm tránh tái diễn. Công cuộc đấu tranh chống tội phạm tham nhũng gần đây đã có nhiều kết quả khả quan, nhưng phải thừa nhận một thực tế rằng, tội phạm về lạm dụng chức vụ quyền hạn gây hậu quả nghiêm trọng tại Việt Nam chúng ta thời gian vừa qua chưa thực sự bị xử lý nghiêm.
Tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS là vô cùng cần thiết nhằm giải quyết các bất cập, tạo sự ổn định và phát triển lạnh mạnh của nền kinh tế. Cần tiến hành cả thanh tra hành chính và thanh tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát từ bước ban hành văn bản pháp luật, tổ chức thực hiện pháp luật đến xử lý vi phạm.
Hiện nay quy định pháp luật khó có thể bao quát và giải quyết được tất cả các vấn đề có liên quan, do vậy trọng quá trình thực hiện văn bản pháp luật sẽ phát sinh các vấn đề bất cập là không tránh khỏi, nếu chúng ta phát hiện kịp thời và có phương hướng giải quyết hợp lý, đúng quy định pháp luật.
Một số sai phạm thường thấy là không tuân thủ trình tự, thủ tục mua bán nhà ở, tổ chức mua bán, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, có hành vi lách luật, trốn thuế… Nguyên nhân của tình trạng này là do các đối tượng thiếu hiểu biết về quy định pháp luật hoặc lợi dụng kỹ hở của pháp luật để làm trái. Ngoài ra, việc thiếu quy định về chế tài xử lý vi phạm hay chế tài xử lý quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe cũng là một yếu tố làm gia tăng số lượng các vụ vi phạm liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS. Chính vì vậy, các cơ quan nhà nước cần tăng cường hơn nữa việc thanh tra, giám sát, phát hiện và xử lý vi phạm pháp luật đối với các giao dịch này.
Bốn là, cần có các biện pháp triệt để chống đầu cơ vào BĐS, một trong những biện pháp chống đầu cơ có hiệu quả là phải công khai việc bán nhà, đất theo khung giá Nhà nước, tổ chức bán đấu giá công khai rộng rãi, thông báo công khai các dự án của các công ty kinh doanh BĐS đang triển khai để người dân nắm được.
Năm là, để người dân hiểu, nắm rõ và áp dụng hiệu quả vào cuộc sống cần tăng cường hơn nữa công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Để đạt hiệu quả tốt hơn có thể thường xuyên kết hợp phổ biến, giáo dục pháp luật và trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật và hòa giải ở cơ sở, phối hợp với các đoàn Luật sư, Văn phòng luật, Trung tâm trợ giúp pháp lý thuộc sở Tư pháp…
