LKDBĐS năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội thông qua có nhiều điểm mới, khắc phục được nhiều hạn chế, tồn tại, có tác động lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh BĐS nói chung và đối với lĩnh vực hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng.
Mục lục bài viết
1. Ưu điểm:
Luật Nhà ở năm 2014 gồm 13 Chương với 183 Điều. So với Luật Nhà ở hiện hành có 9 Chương với 153 Điều thì Luật Nhà ở năm 2014 tăng thêm 4 Chương và 30 Điều. Trong đó, đáng chú ý nhất là việc mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam và một số ưu điểm sau:
Thứ nhất,
Thứ hai, Luật Nhà ở năm 2014 cũng xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở phù hợp với từng loại giao dịch nhằm tạo điều kiện cho các chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở.
Thứ ba, Luật Nhà ở năm 2014 xác định rõ các điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở của các chủ đầu tư dự án để gắn trách nhiệm của các doanh nghiệp này với việc kinh doanh sản phẩm nhà ở, hạn chế tối đa các rủi ro và bảo vệ các quyền lợi của người mua nhà ở.
Thứ tư, quy định xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở đầy đủ, tin cậy và cập nhật thường xuyên để làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, lập chương trình, kế hoạch và phân bổ nguồn lực hợp lý cho phát triển nhà ở, tránh việc đầu tư dàn trải, lãng phí, dư thừa sản phẩm nhà ở; đồng thời giúp các chủ đầu tư và người dân khi tham gia thị trường nhà ở có đầy đủ thông tin để đưa ra các chiến lược kinh doanh và cung cấp sản phẩm hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Thứ năm, Luật Nhà ở năm 2014 mở rộng đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Bên cạnh Luật Nhà ở thì LKDBĐS năm 2014 mới có hiệu lực cũng có nhiều ưu điểm, tiến bộ đáng lưu ý:
Thứ nhất, so với LKDBĐS hiện hành thì Điều 5 của LKDBĐS năm 2014 quy định rất chi tiết các loại BĐS đưa vào kinh doanh bao gồm: 1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; 2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; 3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; 4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Thứ hai, khắc phục những tồn tại của LKDBĐS 2006, LKDBĐS năm 2014 bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, chẳng hạn như: Quy định rõ về điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án…
Thứ ba, LKDBĐS năm 2014 quy định rõ tiến độ thanh toán của khách hàng mua BĐS hình thành trong tương lai theo từng giai đoạn. Cụ thể việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Thứ tư, LKDBĐS năm 2014 cũng bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Việc bổ sung quy định này nhằm giải quyết các vướng mắc liên quan đến tư cách pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS.
2. Hạn chế, tồn tại:
Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 1, Điều 56 LKDBĐS 2014:“Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Như vậy, các chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với điều kiện tiên quyết là phải được tổ chức tài chính ký hợp đồng bảo lãnh để phòng ngừa rủi ro cho người mua nhà, khắc phục các nhược điểm của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tại LKDBĐS năm 2006.
Tuy vậy, sau gần 1 năm có hiệu lực thi hành, quy định về bảo lãnh được đánh giá là còn nhiều vướng mắc, bởi quy định trên mặc dù bảo vệ quyền lợi người mua nhà triệt để hơn, nhưng đối với các nhà đầu tư thực sự đã tạo ra những rào cản mới.
Trước hết, đối với các chủ đầu tư, họ chỉ có thể được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu được ngân hàng cấp tín dụng bảo lãnh, điều này thực sự ảnh hưởng tới hiệu quả của giao dịch BĐS trong dự án do chính doanh nghiệp đầu tư (vì nếu không có bảo lãnh của ngân hàng thì người mua sẽ không mua BĐS của doanh nghiệp), hầu hết các dự án của chủ đầu tư sẽ rất khó bán, khó cho thuê mua từ ngày 01/07/2015, do tâm lý của người mua sẽ dè dặt hơn rất nhiều khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này thực sự tác động tiêu cực đến quyền tự chủ trong kinh doanh, quyền lựa chọn hình thức và cách thức huy động vốn của doanh nghiệp được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014, đồng thời không phù hợp với nguyên tắc bình đẳng, thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người mua nhà, với quy luật cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong điều kiện kinh tế thị trường.
Mặt khác, quy định về việc bắt buộc bảo lãnh sẽ làm phát sinh thêm thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, đi ngược lại xu hướng cải cách thủ tục hành chính hiện nay vì Khoản 2, Điều 55 LKDBĐS năm 2014 quy định:“Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”. Quy định trên đã gián tiếp “đẻ” thêm giấy phép “con” trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, gây khó khăn rất lớn cho chủ đầu tư. Đồng thời, tính khả thi của quy định trên vẫn là một câu hỏi lớn.
Hiện nay đa phần doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Việt Nam chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, nên nếu ngân hàng yêu cầu bảo lãnh phải có tài sản đối ứng tương ứng giá trị nghĩa vụ bảo lãnh (trừ trường hợp Ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư được thế chấp bằng dòng tiền dự án), sẽ hạn chế sự tham gia của nhiều doanh nghiệp, từ đó có thể làm chậm nguồn cung BĐS cho xã hội và điều này có thể làm tăng giá BĐS. Bởi, khi thực hiện bảo lãnh Ngân hàng sẽ tính phí và trên thực tế khoản phí này sẽ được chủ đầu tư đưa vào giá bán.
Thứ hai, LKDBĐS 2014 không có sự phân biệt hai khái niệm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Trong khi LKDBĐS 2006 có sự phân biệt rõ khái niệm hai khái niệm này, từ đó có những quy định điều chỉnh phù hợp với từng phân khúc của thị trường BĐS. Khoản 1, Điều 3 LKDBĐS 2014 chỉ giải thích thuật ngữ “Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi”. Như vậy, hiểu theo quy định này thì khái niệm kinh doanh BĐS bao gồm cả hai phân khúc của thị trường BĐS được quy định trước đây tại LKDBĐS 2006, đó là kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS (vì dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS và dịch vụ quản lý BĐS đều được thừa nhận rộng rãi và hiểu dưới thuật ngữ chung là kinh doanh dịch vụ BĐS). Chính quy định không rõ ràng tại LKDBĐS 2014 sẽ tạo nên cách hiểu không thống nhất về hoạt động kinh doanh BĐS, gây khó cho công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Nếu tuân thủ quy định này thì không những doanh nghiệp làm dự án BĐS, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS mà các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý và sàn giao dịch BĐS đều phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng là không hợp lý, vì đây là các phân khúc của mảng dịch vụ, thường được mọi người hiểu là “bỏ công kiếm lời” nên việc quy định phải có số tiền này mới được gia nhập thị trường để kinh doanh BĐS ở các dịch vụ trên là không thực tế, có thể dẫn đến cách hiểu không thống nhất về điều kiện KD BĐS của nhà đầu tư và gây nhiều lúng túng cho công tác quản lý nhà nước.
Thứ ba, luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế” (Điểm b, Khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014). Trong khi đó, LKDBĐS năm 2014 quy định “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, thì người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Sự mâu thuẫn và không nhất quán trong ba văn bản luật nêu trên liên quan tới việc sở hữu nhà ở và kinh doanh BĐS tại Việt Nam đặt ra một vấn đề: cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền sử dụng đối với diện tích đất được dùng để xây nhà ở đó hay không? Nếu không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì khi bán nhà, làm thế nào để cá nhân nước ngoài có thể bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất như được quy định tại khoản 1, Điều 19 LKDBĐS năm 2014?
Thứ tư, quyền mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo Khoản 2, Điều 76,
“Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.
Từ quy định trên, có thể hiểu tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu, hay nói cách khác nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu phải nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, và không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam, và chỉ được phép sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, hoặc không quá 10% số lượng nhà ở riêng lẻ (tối đa là 250 căn) . Tuy nhiên, quy định này đặt ra các vấn đề như sau:
Bộ Quốc phòng và Bộ Công an chưa có bất cứ văn bản nào hướng dẫn cụ thể và công bố danh mục các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng. Do vậy, các cơ quan quản lý chuyên ngành chưa có căn cứ và cơ sở pháp lý để xác định khu vực nào tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở, khu vực nào là khu vực cần bảo đảm an ninh và quốc phòng. Sự thiếu tính đồng bộ trong việc ban hành các văn bản pháp luật khiến cho tổ chức, cá nhân nước ngoài và ngay cả các cơ quan quản lý nhà nước lúng túng khi áp dụng trên thực tế, mặc dù Luật Nhà có hiệu lực kể từ thời điểm ngày 01/07/2015.
Luật Nhà ở năm 2014 và LKDBĐS năm 2014 không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhưng lại không quy định rõ việc tổ chức, cá nhân đó có thể sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của các tổ chức thông qua hình thức mua cổ phần/phần vốn góp hay không? Phải chăng hạn chế đối với việc sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ áp dụng trong trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài mua trực tiếp nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chứ không áp dụng đối với trưởng hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở thông qua việc mua cổ phần/phần vốn góp của tổ chức kinh tế đang sở hữu nhà ở riêng lẻ, ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở?
Do vậy, nếu không có sự liên thông và phối hợp tốt giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Xây dựng và Sở Kế hoạch & Đầu tư, thì tổ chức nước ngoài hoàn toàn có thể sở hữu ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc sở hữu nhiều hơn hạn mức nhà ở được phép sở hữu theo quy định nêu trên, thông qua việc mua cổ phần/phần vốn góp của các tổ chức kinh tế đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Thứ năm, thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở với thời hạn tối đa không quá 50 năm và có thể được gia hạn 01 lần với thời hạn tối đa không quá 50 năm. Tuy nhiên, pháp luật lại không cấm việc một cá nhân nước ngoài sau khi đã bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước (do hết thời hạn sở hữu), có được mua lại chính nhà ở đó để được sử dụng thêm 50 năm nữa hay không. Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu cho người nước ngoài, số lần được gia hạn là rất hình thức, có giá trị hạn chế về thực tế rất thấp.
