Hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một trong những cơ sở quan trọng để giúp các bên thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản một cách rõ ràng, hiệu quả và thuận lợi. Tuy nhiên, hiện nay các quy định pháp luật điều chỉnh về loại hợp đồng này vẫn còn tồn tại một số vấn đề còn hạn chế, bất cập nhất định, điều này đã và đang gây ra những khó khăn nhất định trong việc sử dụng các loại hợp đồng này trên thực tế.
Trong những năm qua, thị trường bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại tại Việt Nam đã có bước phát triển mạnh mẽ và là kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Việc xây dựng hành lang pháp lý an toàn, vững chắc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (“KDBĐS”) là cần thiết để giúp cho các chủ thể dễ dàng, an tâm tham gia vào thị trường KDBĐS. Tuy nhiên, so với các lĩnh vực khác, pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS nói chung và hợp đồng KDBĐS nói riêng được hình thành tương đối muộn, có thể nói đây là lĩnh vực pháp luật đang trong quá trình hoàn thiện. Pháp luật về hợp đồng KDBĐS vẫn còn tồn tại một số hạn chế, bất cập nhất định, điều này phần nào đã gây ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng, quyền và lợi ích của các chủ thể khi tham gia vào thị trường. Chính vì vậy, việc phân tích, đánh giá để làm rõ các vấn đề còn hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng KDBĐS, từ đó đưa ra một số đề xuất, kiến nghị hoàn thiện về vấn đề này là rất quan trọng và cấp thiết trong bối cảnh hiện nay.
Mục lục bài viết
1. Khái quát về hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản:
Hợp đồng là công cụ pháp lý quan trọng và phổ biến để các chủ thể thực hiện các giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình, trao đổi lợi ích trong xã hội dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng và tuân theo pháp luật. Theo quy định tại Điều 385
Đối với hợp đồng KDBĐS, khoản 3 Điều 3 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP định nghĩa hợp đồng KDBĐS là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện KDBĐS với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và được lập theo mẫu quy định tại Nghị định này. Hợp đồng KDBĐS có những đặc điểm đặc thù xuất phát từ yêu cầu của hoạt động KDBĐS. Có thể nhận diện những đặc điểm đặc thù của hợp đồng KDBĐS như sau:
Thứ nhất, ít nhất một bên chủ thể của hợp đồng KDBĐS là chủ thể KDBĐS. Tổ chức, cá nhân KDBĐS phải đáp ứng đủ điều kiện KDBĐS, bao gồm: (i) phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề KDBĐS; (ii) Phải công khai và cập nhật thông tin về doanh nghiệp KDBĐS, thông tin về bất động sản trong đó có thông tin về tình trạng thế chấp đối với nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; (iii) bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật KDBĐS 2014.
Điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp KDBĐS không được thấp hơn 20 tỷ đã được bãi bỏ bởi quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 và khoản 1 Điều 4 Nghị định số 22/2022/NĐ-CP. Thay vào đó, bổ sung quy định về điều kiện vốn chủ sở hữu tùy theo quy mô dự án (không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên). Đồng thời, cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu cũng được quy định cụ thể – căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động hoặc vốn điều lệ thực góp nếu doanh nghiệp mới thành lập. Quy định trên là hợp lý và đã làm rõ điều kiện năng lực tài chính của doanh nghiệp KDBĐS, từ đó tạo điều kiện và cơ hội cho cá nhân, tổ chức có quy mô tài chính vừa, nhỏ mà khó hoặc không đáp ứng được điều kiện về vốn pháp định 20 tỷ theo quy định trước đây có thể được tham gia vào thị trường KDBĐS.
Việc quy định các điều kiện của chủ thể hợp đồng KDBĐS là để đảm bảo triển khai các hoạt động kinh doanh trên thị trường một cách an toàn, thể hiện vai trò quản lý, kiểm soát của Nhà nước trong lĩnh vực này.
Thứ hai, hợp đồng KDBĐS phải được lập thành văn bản và theo mẫu quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Sở dĩ pháp luật có quy định này bởi vì đối tượng của hợp đồng KDBĐS thường có giá trị lớn nên khi tham gia vào giao dịch thường tạo nên sự phức tạp, thậm chí kéo dài thời gian giao dịch và dễ phát sinh tranh chấp so với các đối tượng thông thường. Vì thế, Nhà nước can thiệp bằng cách quy định về hình thức hợp đồng KDBĐS nhằm mục đích để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho các bên và để có cơ sở pháp lý tương đối rõ ràng cho việc giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh.
2. Quy định về mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản:
Trong luật thực định, hợp đồng hợp đồng trong lĩnh vực KDBĐS chịu sự điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau, tùy đối tượng; chủ yếu chịu sự điều chỉnh của các văn bản quy phạm pháp luật, cụ thể: Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Đất đai năm 2013; Luật KDBĐS năm 2014; Luật Xây dựng năm 2014; Luật Nhà ở năm 2014. Ngoài ra, hợp đồng KDBĐS cũng chịu sự điều chỉnh của các văn bản dưới luật quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu trên và một số luật chuyên ngành khác như:
Theo quy định tại Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014 và Điều 6 Nghị định số 22/2022/NĐ-CP, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu, gồm có: (i) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư; (ii) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; (iii) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ; (iv) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm (i), (ii), (ii) nêu trên; (v) Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng; (vi) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (vii) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; (viii) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần) dự án bất động sản. Nội dung của các hợp đồng mẫu nêu trên đã chi tiết và đầy đủ hơn so với mẫu hợp đồng tại
Riêng đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, doanh nghiệp, hợp tác xã KDBĐS phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc Sở Công thương nơi đặt dự án. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền có thể tự mình hoặc theo đề nghị của người tiêu dùng (bên mua căn hộ chung cư) yêu cầu tổ chức KDBĐS hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trong trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm quyền lợi của người mua căn hộ chung cư. Quy định trên nhằm mục đích bảo vệ bên yếu thế – bên mua căn hộ chung cư bởi họ thường ở thế đồng ý hoặc không đồng ý với nội dung hợp đồng mà không có hoặc có rất ít khả năng thỏa thuận về các điều khoản có lợi hơn.
Về việc áp dụng mẫu hợp đồng khi KDBĐS, so với Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã bỏ điều khoản về “Áp dụng các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản”. Điều 7 Nghị định số 76/2015 quy định một cách rõ ràng như sau:
1. Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng.
2. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP đã nêu rõ, hợp đồng mẫu mang tính chất tham khảo, theo đó, các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong hợp đồng mẫu miễn là đáp ứng hai điều kiện sau: (i) đảm bảo đầy đủ các nội dung chính quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật KDBĐS; (ii) các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP chỉ quy định: “Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây:…”. Như vậy, các hợp đồng mẫu này được áp dụng bắt buộc hay chỉ mang tính chất tham khảo khi mà Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bỏ quy định hướng dẫn về áp dụng các loại hợp đồng mẫu và không có quy định hay giải thích chi tiết nào khác. Trong trường hợp các hợp đồng mẫu là bắt buộc áp dụng thì việc bắt buộc này phải hiểu như thế nào. Theo đó:
Cách hiểu thứ nhất: Áp dụng các hợp đồng mẫu theo cách bắt buộc tuyệt đối. Tức là, toàn bộ các điều khoản trong hợp đồng mẫu phải được giữ nguyên từng câu chữ, thứ tự sắp xếp, cách diễn đạt và kể cả các phụ lục hợp đồng. Theo đó, các bên giao kết hợp đồng chỉ được phép bổ sung thỏa thuận vào các mục mà hợp đồng mẫu cho phép, đó là các mục có dòng: “Các thỏa thuận khác của hai bên (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội):..”.
Cách hiểu thứ hai: Áp dụng các hợp đồng mẫu theo cách bắt buộc tương đối. Tức là, miễn là hợp đồng các bên ký kết đảm bảo đầy đủ các nội dung chính của hợp đồng mẫu, các bên được phép thay đổi thứ tự, cách diễn đạt, được bổ sung các thỏa thuận vào bất kỳ mục nào của hợp đồng mẫu mà không bị giới hạn ở các mục “Các thỏa thuận khác của hai bên (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội)…”.
Ví dụ, tại khoản 2 Điều 3 Hợp đồng mẫu số 01, 02; khoản 1 Điều 3 Hợp đồng mẫu số 03, 04, 05, 06, 07; khoản 1 Điều 5 mẫu số 08; khoản 3 Điều 3 mẫu số 09 quy định về phương thức thanh toán như sau: “thanh toán bằng tiền Việt Nam, bằng tiền mặt hoặc thông qua ngân hàng theo quy định pháp luật” và không có mục “Các thỏa thuận khác của hai bên”. Theo cách áp dụng mẫu hợp đồng bắt buộc tuyệt đối, các bên phải giữ nguyên điều khoản này trong hợp đồng, khi đó, phương thức thanh toán giữa các bên có thể là một trong hai phương thức, hoặc cả hai (tiền mặt hoặc thông qua ngân hàng). Nếu các bên đồng thuận bỏ một trong hai phương thức thanh toán, tức là chỉ thanh toán bằng tiền mặt hoặc chỉ sử dụng thanh toán qua ngân hàng thì có vi phạm quy định về tính bắt buộc áp dụng của hợp đồng mẫu không. Theo nguyên tắc áp dụng hợp đồng mẫu tại Nghị định số 75/2016/NĐ-CP, việc thay đổi điều khoản như phân tích ở trên là hoàn toàn được phép, bởi lẽ các hợp đồng mẫu mang tính chất tham khảo; còn đối với quy định tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, vấn đề áp dụng hợp đồng mẫu không được quy định một cách rõ ràng. Tương tự với những điều khoản khác, liệu rằng việc không áp dụng y nguyên hợp đồng mẫu thì có dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu hay không, có cơ chế nào để kiểm soát việc tuân thủ quy định về hợp đồng mẫu không hay là cho đến khi có tranh chấp xảy ra, thì tòa án, trọng tài mới xem xét đến vấn đề hiệu lực của hợp đồng.
Dựa trên nguyên tắc tự do ý chí trong pháp luật hợp đồng, một người có quyền tự do giao kết hợp đồng, nghĩa là tự do quyết định mình sẽ bị ràng buộc như thế nào. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 về nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận; mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Trên cơ sở đó, theo quan điểm của tác giả, hợp đồng mẫu nên áp dụng một cách linh hoạt, việc bắt buộc tuân thủ hợp đồng mẫu một cách rập khuôn, máy móc là không cần thiết và làm hạn chế quyền tự do của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng.
Từ những phân tích trên, tác giả kiến nghị: (i) các nhà làm luật cần làm rõ về tính bắt buộc áp dụng của hợp đồng mẫu hoặc (ii) sửa đổi Nghị định số 02/2022/NĐ-CP theo hướng bổ sung quy định về “áp dụng các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản” như quy định tại Điều 7 Nghị định số 75/2016/NĐ-CP.
