Thuế thu nhập cá nhân khi sang nhượng chung cư trả góp

1. Thuế thu nhập cá nhân khi sang nhượng chung cư trả góp:

Trước hết, theo quy định của pháp luật, việc cá nhân có thu nhập từ việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản, trong đó bao gồm cả chung cư (mua theo hình thức trả một lần hoặc trả góp) thì đều phải có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng tài sản là bất động sản hay còn được gọi là bên bán sẽ là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân. Vì vậy, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân trong quá trình mua bán bất động sản là bên phát sinh thu nhập từ việc mua bán bất động sản hoặc chuyển nhượng các loại tài sản bất động sản. Hay nói cách khác, bên bán chung cư trả góp sẽ là bên phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ theo quy định tại Điều 12 của Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, có quy định cụ thể về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, thuế suất đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định là 2% dựa trên giá chuyển nhượng hoặc dựa trên giá cho thuê lại bất động sản.

Đồng thời, về cách tính thuế, căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 12 của Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, có quy định cụ thể về cách tính thuế, theo đó thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.

Bên cạnh đó, trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản, căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu bất động sản trong trường hợp này được xác định là giấy tờ tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn bắt đầu, di chúc, quyết định phân chia của cơ quan có thẩm quyền … Trong trường hợp không có giấy tờ tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của người nộp thuế sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Theo đó thì có thể nói, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cụ thể là chung cư trả góp sẽ có mức thuế suất là 2% tính trên giá chuyển nhượng.

2. Một số lưu ý về thuế thu nhập cá nhân khi sang nhượng chung cư trả góp: 

Khi tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cần phải lưu ý một số vấn đề cơ bản như sau:

Thứ nhất, cần phải xác định rõ đối tượng tính thuế. Người nộp thuế cần phải xác định chính xác đó là cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú để có thể áp dụng cách tính thuế thu nhập cá nhân trong quá trình chuyển nhượng chung cư sao cho phù hợp.

Thứ hai, cần phải xác định trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân. Trong đó, đối với hoạt động bán bất động sản lần đầu thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, tức là cá nhân chỉ có một bất động sản duy nhất. Đồng thời, thời gian sở hữu và sử dụng nhà ở, đất ở liên tục trong khoảng thời gian 12 tháng trở lên trước thời điểm chuyển nhượng. Trong trường hợp bán bất động sản lần thứ hai trở lên thì sẽ phải có trách nhiệm chịu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập chịu thuế được tính theo giá chuyển nhượng sau khi trừ đi giá mua vào, trong đó bao gồm chi phí liên quan đến việc mua bán như phí môi giới, lệ phí công chứng …

Thứ ba, xác định giá chuyển nhượng và thuế suất. Theo đó, cần phải xác định cụ thể giá chuyển nhượng, thuế suất phù hợp với ý chí của các bên trong từng trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật để có thể tính thuế thu nhập cá nhân một cách chính xác nhất.

Thứ tư, thời hạn kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định của pháp luật, thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân bất động sản trong nhiều trường hợp khác nhau sẽ được xác định là khác nhau. Tuy nhiên cần phải lưu ý xác định đúng trường hợp của mình để tránh bị nộp phạt về hành vi chậm nộp thuế thu nhập cá nhân.

3. Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư thực hiện thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 33 của Thông tư 19/2016/TT-BXD, có quy định cụ thể về trình tự và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Theo đó, việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được thực hiện theo quy định như sau:

(1) Trong trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không được xác định là doanh nghiệp, không phải hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng bắt buộc phải được thực hiện thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Thành phần hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực sẽ bao gồm các loại giấy tờ cơ bản như sau:

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

– Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, trong trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong lần chuyển nhượng lên cao trước đó, trong trường hợp chuyển nhượng một nhà ở hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của các chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì cần phải có bản sao có chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền đối với hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;

– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao xuất trình thêm bản chính để đối chiếu đối với các loại giấy tờ: chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước công dân, hộ chiếu còn giá trị nếu đó là cá nhân, nếu là tổ chức thì cần phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập của tổ chức đó;

– Các loại giấy tờ và tài liệu khác theo quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan có thẩm quyền chứng thực cần phải có trách nhiệm công chứng, chứng thực bằng văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực.

(2) Trong trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được xác định là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì ra công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc, do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng, chứng thực văn bản đó sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo đó thì có thể nói, việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư sẽ được thực hiện theo điều luật nêu trên

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;

– Thông tư 25/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn Nghị định 146/2017/NĐ-CP ngày 15/12/2017 của Chính phủ và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính, Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính;

– Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

– Thông tư 07/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 và Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

THAM KHẢO THÊM:

• Cách tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định mới nhất
• Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với lương tháng 13 và thưởng tết
• Thu nhập chịu thuế là gì? Các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân?