Quy định quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nước ngoài

1. Quy định quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nước ngoài:

Cá nhân, tổ chức được trao quyền sử dụng đất để tiến hành khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất này. Hiện nay, nhà nước quản lý và thực hiện việc giao, cho thuê hoặc đất đai cũng có thể được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…Chế định về quyền sử dụng đất của các đối tượng được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013. Theo đó, nhà nước có thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định, bao gồm:

– Đối tượng đầu tiên cần được nhắc đến là tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

– Trường hợp có hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

– Còn phải kể đến trường hợp là cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

– Ngoài ra, đối với các cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

–  Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

–  Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch cũng nằm trong trường hợp này;

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Như vậy, doanh nghiệp nước ngoài nếu muốn có quyền sử dụng đất thì có thể thông qua những cách sau:  Tiến hành các hoạt động để Nhà nước cho thuê đất; Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để sử dụng thì được pháp luật chấp thuận; Hoặc có thể thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp); Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp

2. Quy định về quyền được tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam hiện nay có gì bất cập không?

Có thể thấy, pháp luật cũng có chế định tạo điều kiện cho Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện hoạt động sử dụng đất nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định, có thể kể đến như sau:

– Thứ nhất, Chưa có sự đồng nhất về khái niệm “Doanh nghiệp có vốn ĐTNN” trong Luật Đất đai năm 2013 bởi việc định nghĩa chứa thông tin không thống nhất với những quy định trong pháp luật đầu tư hiện hành của Việt Nam).

Trong Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm về “Doanh nghiệp có vốn ĐTNN”  dựa trên cơ sở kế thừa và tương đồng với quy định về doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Luật Đầu tư năm 2005 ( văn bản pháp luật đã hết hiệu lực). Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đưa ra quy định về khái niệm “Doanh nghiệp có vốn ĐTNN” bằng phương pháp liệt kê và xác định doanh nghiệp có vốn ĐTNN là chủ thể sử dụng đất gồm ba nhóm sau: Nhóm 1 là Doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN Nhóm 2 là doanh nghiệp liên doanh; Nhóm 3 là Doanh nghiệp Việt Nam mà nhà ĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. 

Chính vì cách định nghĩa này mà Luật Đất đai 2013 đã không thể khái quát hết được những tổ chức kinh tế có thành viên là chủ thể nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, ví dụ như những hợp tác xã có thành viên là người nước ngoài. 

Đồng thời, tại Luật Đầu tư năm 2020 đã có sự thay đổi, cụ thể là không sử dụng khái niệm “Doanh nghiệp có vốn ĐTNN”, mà sử dụng khái niệm “Tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN” với nội dung thể hiện tính khái quát cao và phù hợp hơn với thực tiễn. Chính vì sự chưa đồng nhất này mà tạo ra sự thiếu thống nhất giữa pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư mà còn gây ra khó khăn đối với quá trình thực hiện quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, cũng như tác động tiêu cực đến hiệu quả của công tác quản lý, sử dụng đất đai và thu hút đầu tư nước ngoài ở nước ta (Việt Nam).

Thứ hai, quy định hiện hành cho thấy sự chưa bảo đảm bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp có vốn ĐTNN với tổ chức kinh tế trong nước.

Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước trong hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn ĐTNN chỉ có thể được thực hiện trong trường hợp duy nhất đó là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Trong khi đó, ngoài trường hợp này thì tổ chức kinh tế trong nước còn được Nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng. 

Quy định này thể hiện sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN, chưa thực hiện được triệt để chủ trương “Thực hiện bình đẳng trong tiếp cận các yếu tố đầu vào của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế”.

Thứ ba, tính hợp lý trong quy định cụ thể về các trường hợp nhận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN vẫn chưa được đảm bảo bởi:

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ; khi đó, doanh nghiệp có vốn ĐTNN có quyền và nghĩa vụ tương tự như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê . Quy định này, một mặt chưa phù hợp với quy định của pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp; mặt khác, chưa rõ ràng trong việc xác định đó là trường hợp doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng dự án hay thông qua nhận chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp khác.

3. Việc sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

Quyền sử dụng đất được giao cho các đối tượng nhưng khi sử dụng thì cũng cần tuân thủ theo các nguyên tắc đã được đề ra, có thể kể đến nguyên tắc sau:

– Thứ nhất, cần thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích đất được giao như thế nào thì cần tuân thủ, không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất gây ảnh hưởng chất lượng đất;

– Thực hiện tiết kiệm, có hiệu quả, đề cao các hoạt động để bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;

– Cá nhân sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

– Ngoài ra, đối tượng được giao quyền sử dụng đất cũng bị nghiêm cấm thực hiện một số hoạt động gây ảnh hưởng đến chất lượng đất, xâm phạm quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, tổ chức khác.

Văn bản pháp luật được sử dụng:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

THAM KHẢO THÊM:

• Quyền sử dụng đất là gì? Đặc điểm, phân loại và bản chất pháp lý?
• Quy định về doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam
• Quy định về việc cho doanh nghiệp nước ngoài cho thuê nhà xưởng