Những rắc rối từ hợp đồng đặt cọc được công chứng

1. Những rắc rối từ hợp đồng đặt cọc được công chứng:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, giao cho bên kia kim khí quý, đá quý hoặc giao cho bên kia vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm về vấn đề có giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng mà đã được các bên giao kết với nhau, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện về nghĩa vụ trả tiền cho đối phương; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đã dùng để đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho chính bên đặt cọc tài sản dùng để đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Về hình thức đặt cọc, pháp luật không quy định các bên trong giao dịch đặt cọc bắt buộc phải tuân thủ về hình thức giao dịch là phải công chứng, chứng thực, kể cả là đối với những giao dịch đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán những tài sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng như đất đai, xe, tàu thuyền,…

Tuy nhiên, trên thực tế do các đối tượng trong giao dịch mua bán có giá trị rất lớn như đất đai, xe ô tô,…cho nên khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc với nhau thì thường sẽ yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc đó. Điển hình như những hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao dịch mua bán những tài sản phải đăng ký quyền sử hữu, quyền sử dụng, bởi khi đi thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực những giao dịch liên quan đến tài sản này thì phải xuất trình bản gốc của giấy đăng ký tài sản, giấy chứng nhận tài sản. Một khi hai bên đã thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao dịch mua bán những tài sản phải đăng ký quyền sử hữu, quyền sử dụng thì khi đó bên chủ tài sản sẽ chỉ có thể thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản với chính người mà mình đã ký kết hợp đồng đặt cọc đã công chứng, còn nếu như chủ tài sản muốn công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc với người khác hoặc hợp đồng mua bán với người khác hoặc bất kỳ một hợp đồng nào nhằm để giao dịch tài sản đó với người khác thì phải cùng với bên đặt cọc đến tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc đó để hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng. Cũng chính vì thế mà hình thức hợp đồng đặt cọc có công chứng là một hình thức sẽ bảo đảm cao nhất cho việc chủ tài sản sẽ phải thực hiện giao dịch mua bán với bên mua sau khi đặt cọc. Nhưng đi đôi với lợi ích đó thì cũng là một rắc rối đối với bên bán tài sản khi công chứng hợp đồng đặt cọc và đây cũng là trường hợp đã xảy ra khá nhiều liên quan đến giao dịch các tài sản sản phải đăng ký quyền sử hữu, quyền sử dụng đó là sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao dịch mua bán những tài sản này nhưng một trong hai bên đổi ý không muốn mua, bán nữa nhưng cũng không hợp tác với đối phương để cùng nhau đi thực hiện thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng, điều này dẫn đến vấn đề chủ tài sản cũng không thể nào thực hiện được các giao dịch khác liên quan đến tài sản. Khi đó, chủ tài sản muốn giao dịch tài sản đó thì chỉ còn cách khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tuyền hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng, sau khi bản án của Tòa án có hiệu lực tuyên hủy hợp đồng đặt cọc thì khi đó chủ tài sản mới có thể thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản.

2. Những cách hạn chế rắc rối từ hợp đồng đặt cọc được công chứng:

Từ những rủi ro được phân tích trên, có thể thấy cách đơn giản nhất để hạn chế rủi ro của hợp đồng đặt cọc có công chứng đó chính là không công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán tài sản, bởi không công chứng thì không cần phải hủy. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ đi kèm theo những rủi ro khác trong giao dịch tài sản như là giấy tờ giả, chủ tài sản giả, bên bán nhận cọc của nhiều người,…Vậy nên, tùy mục đích của các bên để đưa ra quyết định là có nên công chứng hợp đồng đặt cọc hay không.

Ngoài ra, để hạn chế phần nào rủi ro của công chứng hợp đồng đặt cọc thì bên bán có thể yêu cầu bên mua phải đặt cọc nhiều, khoảng tầm từ 30 – 50% giá trị của tài sản cần bán. Như vậy, trường hợp giao dịch không thực hiện được thì cần phải mất một khoảng thời gian ra tòa để xử lý hợp đồng cọc, khi đó bên bán cũng không quá thiệt thòi.

Nếu gặp trường hợp bên mua tài sản không đến văn phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng như đã cam kết thì bên bán có thể yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc và ký tên, hoặc cũng có thể liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm bằng chứng. Sau đó, thực hiện khởi kiện ra Tòa để yêu cầu tuyên hủy hợp đồng cọc.

Về phía bên mua, nếu như đến hạn ký chuyển nhượng mà bên bán vì lý do nào đó mà yêu cầu thay đổi địa điểm hay thời gian ký. Thì ngay lập tức sẽ yêu cầu bên bán cùng mình đến văn phòng công chứng để sửa đổi hợp đồng cọc theo như thỏa thuận. Nếu đúng hạn mà bên bán không có mặt thì yêu cầu công chứng viên thực hiện lập biên bản ký vào hoặc có thể liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng, tạo lập về chứng cứ để sử dụng trong trường hợp kiện tụng về sau.

Thêm nữa, có một điều mà người mua nhà đất ít để ý đó chính là ngoài những thỏa thuận về pháp lý của tài sản thì khi làm hợp đồng đặt cọc phải giao kết rõ về thời gian và địa điểm công chứng, sang tên (tên, địa chỉ của tổ chức hành nghề công chứng) để tránh việc người bán “gài kèo” để hủy hợp đồng cọc.

3. Hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng:

Như đã phân tích ở mục trên, rắc rối lớn nhất khi hợp đồng đặt cọc được công chứng là hai bên không hợp tác trong việc thực hiện thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng, nếu như hai bên đã thỏa thuận được việc hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng thì thực hiện như sau:

Bước 1: nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc trước đó theo thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch thông thường. Theo đó, hồ sơ gồm có:

– Phiếu yêu cầu công chứng (phiếu theo mẫu).

– Văn bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng.

– Hợp đồng đặt cọc đã công chứng: Trong đó phải bao gồm tất cả những bản hợp đồng đặt cọc mà trước đó công chứng viên đã trả cho người yêu cầu công chứng.

– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng như là Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân/hộ chiếu còn thời hạn.

– Giấy tờ về tài sản được đề cập đến trong hợp đồng đặt cọc (nếu có).

Bước 2: giải quyết

Thời gian giải quyết thủ tục huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng là 02 ngày làm việc. Nếu như nội dung của hợp đồng đặt cọc phức tạp, công chứng viên cần phải xác minh, xác định lại nội dung này thì sẽ có thể kéo dài đến 10 ngày làm việc.

Trong thời gian này, công chứng viên sẽ thực hiện những công việc sau đây:

– Trao đổi với người yêu cầu công chứng về yêu cầu huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc, đối chiếu hồ sơ, giấy tờ, kiểm tra đầy đủ bản chính hợp đồng đặt cọc đã ký trước đó, đọc toàn bộ nội dung văn bản huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc và giải thích rõ quyền, nghĩa vụ của các bên sau khi ký vào văn bản huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc.

– Hướng dẫn người yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ký tên, điểm chỉ vào các trang trong văn bản huỷ bỏ hợp đồng.

– Kiểm tra, đối chiếu bản chính giấy tờ tuỳ thân, hợp đồng để kiểm tra, xác định về đúng người, đúng đối tượng.

– Ghi lời chứng, ký tên, đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng vào văn bản huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng và ghi vào sổ công chứng.

– Yêu cầu người yêu cầu công chứng nộp lệ phí và trả bản gốc văn bản huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc cho người yêu cầu công chứng. Đồng thời, thực hiện các thủ tục để lưu hồ sơ, hợp đồng.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự 2015.