Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vừa có tính chất của quan hệ pháp luật về đầu tư kinh doanh, thương mại, vừa mang tính chất của quan hệ pháp luật hành chính. Vì vậy, khi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vừa phải tuân theo nguyên tắc chung của pháp luật tư, vừa phải tuân theo nguyên tắc của hoạt động hành chính. Các nguyên tắc này được quy định tại BLDS 2015, Luật TM 2005, Luật KDBĐS 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ. Theo đó, nguyên tắc được quy định bao gồm nguyên tắc chung trong hoạt động kinh doanh bất động sản và nguyên tắc đặc thù trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây chính là những tư tưởng, quan điểm chỉ đạo xuyên suốt mang tính định hướng cho các chủ thể khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Các nguyên tắc chung khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm:

1. Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật:

Bình đẳng được xem như là nguyên tắc cơ bản, nền tảng trong quan hệ pháp luật tư, quan hệ pháp luật dân sự, kinh doanh thương mại (Khoản 1, Điều 3, BLDS 2015; Điều 10, Luật TM 2005; Khoản 1, Điều 4, Luật KDBĐS 2014). Sở dĩ đây được coi là nguyên tắc nền tảng vì nếu không có sự bình đẳng giữa các chủ thể trong một quan hệ pháp luật thì sẽ khó có được sự tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận và cũng rất khó có sự được sự thiện chí, hợp tác và trung thực giữa các bên. Bình đẳng tức là không được phân biệt đối xử giữa các chủ thể vì bất cứ lý do gì khi tham gia vào một quan hệ pháp luật.

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một quan hệ pháp luật và vì vậy khi tham gia vào quan hệ pháp luật này, các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật. Nghĩa là các bên bình đẳng về khả năng được hưởng quyền, đồng thời phải bình đẳng trong việc thực hiện nghĩa vụ pháp lý và phải bình đẳng trong việc chịu trách nhiệm trước pháp luật khi không thực hiện, thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ của mình đối với bên có quyền hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ theo yêu cầu của pháp luật.

Nguyên tắc bình đẳng khi tham giao vào quan hệ pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi các bên trong quan hệ chuyển nhượng phải tôn trọng sự tự do ý chí và bày tỏ ý chí của nhau khi quyết định tham gia vào giao dịch chuyển nhượng, khi thỏa thuận các nội dung của giao dịch chuyển nhượng, khi thực hiện các cam kết mà các bên đã thỏa thuận, khi giải quyết các tranh chấp nếu có phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

2. Nnguyên tắc tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận, nhưng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội:

Nếu như nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể được xem là nguyên tắc nền tảng thì nguyên tắc tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận được xem như là sự thể hiện cụ thể, sinh động của nguyên tắc bình đẳng (Khoản 2, Điều 3, BLDS 2015; Điều 11, Luật TM 2005; Khoản 1, Điều 4, Luật KDBĐS 2014). Các bên trong quan hệ chuyển nhượng xuất phát từ mục đích của mình khi tham gia vào quan hệ pháp luật chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản có quyền được tự do bày tỏ ý chí của mình, mà không có bất cứ một sự ràng buộc nào, miễn là sự tự do bày tỏ ý chí đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội. Nghĩa là khi tham gia vào quan hệ pháp luật chuyển nhượng dự án, không bên nào được cưỡng ép bên nào, các bên hoàn toàn tự do, tự nguyện quyết định và định đoạt các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng dự án, ngoại trừ các ràng buộc do pháp luật quy định.

Như vậy, nguyên tắc tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận, nhưng không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội đã tạo ra một hành lang riêng cho các bên tự do cam kết, thỏa thuận các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng dự án để các bên đạt được mục đích của mình khi tham gia vào giao dịch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Tuy nhiên, đồng thời với việc bảo đảm quyền lợi cho các bên, pháp luật cũng hướng đến việc bảo vệ lợi ích chung của xã hội, lợi ích của nhà nước, cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác khi buộc các bên không được thực hiện hành vi vi phạm điều cấm được quy định tại Điều 8, Luật KDBĐS 2014, không được thực hiện hành vi trái với đạo đức xã hội – là những chuẩn mực ứng xử được cộng đồng xã hội thừa nhận trong thực tiễn đời sống.

3. Nguyên tắc thiện chí, hợp tác, trung thực:

Khi tham gia vào quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các bên giao dịch không những phải tuân theo nguyên tắc bình đẳng, tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận trên cơ sở không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức của xã hội, mà các bên còn phải thể hiện sự thiện chí, hợp tác và trung thực (Khoản 3, Điều 3, BLDS 2015; Khoản 3, Điều 4, Luật KDBĐS 2014). Nguyên tắc này đòi hỏi các bên khi tham gia, thực hiện giao dịch và thậm chí là giải quyết tranh chấp liên đến giao dịch chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản, các bên phải cung cấp thông tin về các bên, về hiện trạng của đối tượng của giao dịch một cách rõ ràng minh bạch, phải tôn trọng và thực hiện đúng các cam kết, thỏa thuận giữa các bên trên tinh thần hợp tác cùng chia sẻ lợi ích, cũng như những khó khăn của nhau. Thậm chí khi các bên có phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp thì các bên cũng cần phải thiện chí, hợp tác giúp đỡ để cùng nhau hoàn thành được nghĩa vụ giữa các bên với nhau.

Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các bên được suy đoán là thiện chí, hợp tác và trung thực, vì thông qua giao dịch này các bên có thể thỏa mãn được lợi ích mà các bên mong muốn đạt được. Bên nào cho rằng bên kia không thiện chí, hợp tác và trung thực phải có nghĩa vụ chứng minh. Vi phạm nguyên tắc thiện chí, hợp tác và trung thực có thể là cơ sở để bên vi phạm yêu cầu miễn, giảm trách nhiệm do việc vi phạm nghĩa vụ của một bên có lỗi của bên kia hoặc thậm chí yêu tuyên giao dịch vô hiệu nếu có sự lừa dối.

4. Nguyên tắc việc xác lập và thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản không xâm phạm lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác:

Đây là nguyên tắc được quy định tại Khoản 4, Điều 3, BLDS 2015. Theo đó, nguyên tắc này yêu cầu, khi các chủ thể xác lập, thực hiện, thậm chí giải quyết các vấn đề phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để thỏa mãn mục đích, lợi ích của mình, không được xâm phạm đến lợi ích của xã hội, lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích của các chủ thể khác. Đây là yêu cầu chính đáng, cần thiết để bảo đảm trật tự, an toàn và sự ổn định của các quan hệ xã hội trong thực tiễn đời sống, bảo đảm lợi ích riêng của mỗi chủ thể phải phù hợp với lợi ích chung của xã hội.

5. Nguyên tắc tự chịu trách nhiệm:

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Khoản 5, Điều 3, BLDS 2015. Theo đó, nguyên tắc này yêu cầu, khi tham gia vào quan hệ pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các bên trong quan hệ chuyển nhượng phải tôn trọng và thực hiện đúng nội dung mà các bên đã cam kết, thỏa thuận và phải phải đáp ứng được các điều kiện, yêu cầu do pháp luật quy định. Trường hợp, một trong các bên, hoặc các bên không thực hiện, thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ của mình với bên có quyền, không thực hiện đúng, đủ các điều kiện, yêu cầu của pháp luật thì phải chịu chế tài do các bên thỏa thuận hoặc chế tài do pháp luật quy định.

Nguyên tắc tự chịu trách nhiệm được đặt ra để bảo vệ các bên trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc biệt là bên thiện chí, hợp tác và trung thực và bảo đảm hiệu lực của pháp luật được thực hiện trong thực tiễn. Bên vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm với bên có quyền và với nhà nước. Bên bị vi phạm có quyền tự mình yêu cầu bên vi phạm phải chịu trách nhiệm hoặc yêu cầu cơ quan, người có thẩm quyền bảo vệ theo quy định của pháp luật. Cơ quan, người có thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra việc đáp ứng các điều kiện, yêu cầu của pháp luật đối với các chủ thể quan hệ pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để áp dụng chế tài phù hợp theo quy định của pháp luật.

6. Nguyên tắc công khai, minh bạch:

Công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản là nguyên tắc được ghi nhận tại Khoản 3, Điều 4, Luật KDBĐS 2014, vì vậy, các chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo. Công khai là công bố, cung cấp thông tin để mọi người biết, còn minh bạch là thể hiện sự rành mạch, rõ ràng, không mập mờ về một đối tượng nhất định nào đó. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh bất động sản nên cũng chịu sự chi phối của nguyên tắc này.

Nguyên tắc này được đặt ra xuất phát từ việc hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng có đối tượng giao dịch là những tài sản có giá trị lớn gắn liền với quyền sử dụng đất, là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án ảnh hưởng đến quyền lợi của nhiều chủ thể và lợi ích chung của xã hội, cho nên cần phải có cơ chế để Nhà nước, xã hội kiểm soát chặt chẽ hơn về mặt pháp lý. Nguyên tắc này yêu cầu doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch bất động sản đưa vào kinh doanh với nội dung và hình thức công khai theo quy định tại Điều 6, Luật KDBĐS 2014. Ngoài ra, đối với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, pháp luật không chỉ ghi nhận trách nhiệm công khai, minh bạch của các bên trong giao dịch chuyển nhượng, mà còn ghi nhận trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện các quy định về công khai, minh bạch (Khoản 5, 7 Điều 11, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ).

Việc thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch sẽ là cơ sở để các tổ chức, cá nhân, cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, giám sát, phản ánh, kiến nghị việc thực hiện pháp luật của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản, là sở để hình thành và phát triển thị trường bất động sản minh bạch và ổn định. Đồng thời, ngăn ngừa những hinh vi gian lận, tiêu cực trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

7. Nguyên tắc bảo đảm quốc phòng an ninh theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Khoản 4, Điều 4, Luật KDBĐS 2014. Theo đó, các tổ chức, cá nhân được quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nghĩa là đối với các khu vực quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh thì tổ chức, cá nhân không được quyền kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, tại Khoản 2, Điều 58, Luật ĐĐ 2013 và được hướng dẫn tại Điều 13, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai quy định: Đối với dự án đầu tư có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ, cụ thể:

Một là, xin ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới;

Hai là, xin ý kiến của Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm theo quy định;

Ba là, xin ý kiến của Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.

Đây là những quy định nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh tại các khu vực trọng yếu nằm ngoài khu vực đất quốc phòng, an ninh theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tại các khu vực này, việc thực hiện dự án đầu tư vẫn có thể được thực hiện nếu được sự chấp thuận của các Bộ có liên quan nêu trên. Trường hợp không được sự chấp thuận của các Bộ nêu trên thì các dự án đầu tư có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài sẽ không được phép thực hiện tại các khu vực này.

8. Các nguyên tắc khác:

Thứ nhất, nguyên tắc chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác để kinh doanh

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Khoản 1, Điều 48, Luật KDBĐS 2014. Theo đó, chủ đầu tư dự án có quyền quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Điều này là hoàn toàn hợp lý, vì với tư cách là chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư có quyền quyết định đối với tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của mình. Tuy nhiên, việc quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải đáp ứng được các điều kiện nhất định. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục đầu tư kinh doanh đối với dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng theo nội dung đã được phê duyệt và có tư cách là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng.

So với Luật KDBĐS 2006, Luật KDBĐS 2014 đã mở rộng phạm vi về quyền chuyển nhượng của chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Cụ thể, Điều 21 Luật KDBĐS 2006, được hướng dẫn tại Khoản 1, Điều 6, Nghị định số 153/2007 ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định: (1) Chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án, mà không được quyền chuyển nhượng một phần dự án; (2) Việc chuyển nhượng dự án pháp luật chỉ quy định với ba loại dự án, đó là: Dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản khác Luật KDBĐS 2006 không quy định cụ thể, nhưng cũng không cấm việc chuyển nhượng. Luật KDBĐS 2014 không giới hạn loại dự án được chuyển nhượng. Nghĩa là chủ đầu tư dự án được quyền chuyển nhượng đối với tất cả các loại dự án bất động sản.

Việc Luật KDBĐS 2014 mở rộng quyền của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản so với với Luật KDBĐS 2006 là cần thiết và phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Vì sự thay đổi này phản ánh đúng quyền của chủ đầu tư với tư cách là chủ sở hữu, người có quyền sử dụng tài sản là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và bảo đảm quyền tự do kinh doanh của chủ đầu tư dự án trong nền kinh tế thị trường.

Thứ hai, nguyên tắc bảo đảm điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Khoản 1, Điều 9, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ. Theo đó, việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải thỏa mãn những điều kiện được quy định tại Điều 49, Luật KDBĐS 2014. Theo đó, khi chuyển nhượng dự án, các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng là bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, cũng như dự án, phần dự án được chuyển nhượng phải thỏa mãn được các điều kiện theo quy định. Các điều kiện đối với từng chủ thể, đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng sẽ được đề cập dưới đây (Mục 2.1.2).

Nguyên tắc bảo đảm các điều kiện chuyển nhượng được đặt ra xuất phát từ sự tác động, ảnh hưởng của việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã đề cập và phân tích ở trên (Chương 1), cho nên hoạt động chuyển nhượng cần phải có sự kiểm soát phù hợp để vừa bảo đảm quyền tự do kinh doanh của các nhà đầu tư, nhưng vẫn bảo đảm quyền lợi khách hàng của dự án, đặc biệt là bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước. Đây được xem là nguyên tắc quyết định đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, mà các bên chuyển nhượng bắt buộc phải tuân theo.

Thứ ba, nguyên tắc bảo đảm áp dụng đúng pháp luật trong quá trình thực hiện chuyển nhượng dự án

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Khoản 2 và Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ. Đây là nguyên tắc mới được bổ sung sau khi Luật KDBĐS 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 75, Luật ĐT 2020. Theo nguyên tắc này, đối với các dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Khoản 3, 4 Điều 29, Luật Đầu tư 2020 (lựa chọn nhà đầu tư khi việc tổ chức đấu giá, đấu thầu không thành) và dự án bất động sản được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Điều 37 Luật ĐT 2020 (áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn có nước ngoài trên 50% vốn điều lệ hoặc đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài; nhà đầu tư trong nước, tổ chức kinh tế có vốn có yếu tố nước ngoài dưới 50% vốn điều lệ có nhu cầu cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư) thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng dự án được thực hiện theo quy định pháp luật về đầu tư. Đối với dự án bất động sản không thuộc hai trường hợp nêu trên thì việc chuyển nhượng được thực hiện theo quy định của Luật KDBĐS 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ- CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ. Như vậy, theo nguyên tắc này, theo từng trường hợp cụ thể, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được điều chỉnh bởi pháp luật về đầu tư hoặc pháp luật về kinh doanh bất động sản. Điều này, đòi hỏi các bên trong giao dịch chuyển nhượng phải có nhận thức đúng về loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để việc áp dụng pháp luật bảo đảm hiệu lực pháp lý theo quy định.

Thủ tư, nguyên tắc bảo đảm yêu cầu khi chuyển nhượng dự án

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Khoản 2, Điều 48, Luật KDBĐS 2014. Theo đó, khi thực hiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải bảo đảm: Không thay đổi mục tiêu của dự án; không thay đổi nội dung của dự án và phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Đây là nguyên tắc rất cần thiết và quan trọng vì:

Một là, mỗi dự án đầu tư khi được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt đều xác định cụ thể về: Mục tiêu, quy mô, nội dung, thời hạn, địa điểm đầu tư cụ thể…để bảo đảm đúng định hướng phát triển mà nhà nước đề ra. Vì vậy, mọi sự thay đổi về mục tiêu, nội dung của dự án sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực…theo định hướng của nhà nước và có thể kéo theo ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể khác từ sự thay đổi này.

Hai là, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản như đã phân tích và đề cập ảnh hưởng đến nhiều chủ thể, trong đó có khách hàng của dự án là tổ chức, cá nhân đã thực hiện các giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại với chủ đầu tư dự án có liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng. Do vậy, khi chuyển nhượng dự án, khi có sự thay đổi về mục tiêu, nội dung của dự án có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các chủ thể này. Vì việc chuyển nhượng dự án gắn với việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ và lợi ích từ bên chuyển nhượng, bên có liên quan, trong đó có khách hàng cho bên nhận chuyển nhượng, cho nên sự thay đổi về mục tiêu, nội dung của dự án, cũng như khả năng, năng lực thực hiện của bên nhận chuyển nhượng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng.

Vì vậy, nguyên tắc bảo đảm yêu cầu về không thay đổi mục tiêu, nội dung của dự án và bảo đảm quyền lợi của khách hàng, chủ thể khác có liên quan khi chuyển nhượng dự án được đặt ra vừa bảo đảm định hướng phát triển bất động sản của nhà nước, vừa bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan, cũng như lợi ích chung của xã hội. Trường hợp, khi chuyển nhượng dự án mà có sự thay đổi về nội dung của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì phải được sự chấp thuận của cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Thứ năm, nguyên tắc kế thừa

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Khoản 4, Điều 48, Luật KDBĐS 2014. Theo đó, nguyên tắc kế thừa ghi nhận: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án. Nguyên tắc này bảo đảm cho bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng theo đúng nội dung, tiến độ đã được phê duyệt, mà không tốn chi phí, thời gian làm lại hồ sơ dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Ngoài việc kế thừa về các hồ sơ pháp lý liên quan dự án nêu trên, bên nhận chuyển nhượng còn kế thừa tư cách là chủ đầu tư đối với toàn bộ hoặc một phần dự án nhận chuyển nhượng. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch giữa bên chuyển nhượng với khách hàng có liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng. Điều này vừa bảo đảm quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng, vừa bảo vệ quyền lợi của khách hàng và các chủ thể khác có liên quan đến phần dự án được chuyển nhượng.

Thứ sáu, nguyên tắc việc chuyển nhượng phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bằng văn bản

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Khoản 3, Điều 48, Luật KDBĐS 2014. Theo nguyên tắc này, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải được sự chấp thuận của cơ quan, người có thẩm quyền. Điều này là cần thiết và quan trọng vì những lý do sau:

Một là, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, vì vậy không phải chủ thể nào cũng được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, mà để được thực hiện hoạt động này, chủ thể phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 10, Luật KDBĐS 2014 và được hướng dẫn tại Điều 4, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ.

Hai là, đối tượng chuyển nhượng là dự án bất động sản luôn gắn liền với quyền sử dụng đất, là một tài sản, hàng hóa đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện sở hữu và thống nhất quản lý, cho nên cần phải có sự kiểm soát chặt chẽ hơn bằng pháp luật.

Ba là, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không chỉ ảnh hưởng, tác động đến nhiều chủ thể, mà còn đến lợi ích chung của xã hội, mà còn có thể ảnh hưởng đến mục tiêu, quy mô, tiến độ thực hiện dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cho nên cần phải được kiểm soát ở mức độ hợp lý để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, cũng như lợi ích chung của xã hội.

Từ những lý do trên có thể thấy, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải được sự chấp thuận của cơ quan, người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước. Cơ quan, người có thẩm quyền sẽ căn cứ vào các điều kiện, yêu cầu của pháp luật đối với việc chuyển nhượng của dự án, đối chiếu với khả năng đáp ứng của các bên tham gia chuyển nhượng để quyết định chấp thuận hoặc không chấp thuận việc chuyển nhượng của các bên. Sự chấp thuận của cơ quan, người có thẩm quyền là cơ sở để các bên thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bảo đảm đúng quy định của pháp luật.

Thứ bảy, nguyên tắc chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật

Nguyên tắc này được quy định tại Khoản 3, Điều 48 Luật KDBĐS 2014. Đây là nguyên tắc nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng khi nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Như đã trình bày, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản luôn gắn liền với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất và chủ đầu tư của dự án đồng thời là chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản trên đất. Vì vậy, khi chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho nhà đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh thì đồng thời chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho chủ đầu tư mới.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 11, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ: “..Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án đồng thời là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án, phần dự án chuyển nhượng, trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm”. Như vậy, có thể thấy, đối với trường hợp bên chuyển nhượng xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với hình thức như: Được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…thì khi chuyển nhượng dự án, bên nhận chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận đất mới hoặc đăng ký biến động vào giấy đã cấp theo quy định pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp bên chuyển nhượng xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, trong trường hợp này, theo quy định Luật ĐĐ 2013, bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với dự án. Cho nên, đối với trường hợp này, bên chuyển nhượng sẽ trả lại đất cho nhà nước và bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện thủ tục thuê lại quyền sử dụng đất gắn với dự án, phần dự án được chuyển nhượng theo quy định của Luật ĐĐ 2013.