Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Và sự cần thiết của chuyển nhượng sự án bất động sản.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được tạo lập bởi các doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản và để trở thành chủ đầu tư đối với một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải đáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định. Sau khi trở thành chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư phải bảo đảm việc triển khai, thực hiện dự án theo đúng nội dung về mục tiêu, quy mô, tiến độ của dự án đã được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt để tạo ra những sản phẩm, hàng hoá bất động sản cho thị trường bất động sản theo định hướng, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản của nhà nước.
Chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là người có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với các tài sản, hàng hoá bất động sản được tạo lập từ dự án. Do vậy, pháp luật hiện hành không chỉ quy định quyền thực hiện giao dịch về bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua các sản phẩm, hàng hoá bất động sản được hình thành từ dự án, mà còn được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư khác để tiếp tục kinh doanh (Khoản 1, Điều 48, Luật KDBĐS 2014).
Theo quy định tại Khoản 4, 5 Điều 3, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được hiểu như sau:
“Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
“Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao phần dự án bất động sản được phép kinh doanh và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Bên cạnh các khái niệm nêu trên, liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tác giả Đỗ Xuân Trọng có đề xuất một khái niệm về “Chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản”.
Theo quan điểm của tác giả Đỗ Xuân Trọng:
“Chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản là việc chủ đầu tư cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện dự án kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư mới. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa những quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư mới (hoặc phần dự án) được chuyển giao để đầu tư kinh doanh.”
Theo cách hiểu của tác giả Đỗ Xuân Trọng, so với các khái niệm nêu trên, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chưa phản ánh đầy đủ các khía cạnh, những nội dung về chuyển nhượng dự án như: Việc chuyển nhượng dự án phải được lập thành văn bản; việc chuyển nhượng dự án phải được cơ quan, người có thẩm quyền cho phép và cũng chưa thể hiện được mối liên hệ giữa việc chuyển nhượng dự án với chủ thể có quyền và nghĩa vụ liên quan đến dự án được chuyển nhượng.
Từ những điều trình bày trên đây, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là việc chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của bên chuyển nhượng, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư kinh doanh thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản và được sự chấp thuận của cơ quan, người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước.
2. Đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Cùng với với những hoạt động kinh doanh bất động sản khác được quy định tại Luật KDBĐS 2014, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có những đặc điểm rất đặc thù so với các hoạt động kinh doanh bất động sản khác, sự khác biệt này xuất phát từ việc đối tượng chuyển nhượng là một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, không phải là một sản phẩm bất động sản thông thường. Các đặc điểm cơ bản về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm:
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là việc chuyển giao dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng từ bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng, gắn với một cơ hội đầu tư kinh doanh
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 48, Luật KDBĐS 2014, chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Việc chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào nội dung giao dịch được thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng dự án và việc chuyển nhượng này đối với các bên luôn gắn với một cơ hội đầu tư kinh doanh.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có hiệu lực giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là cơ sở pháp lý để bên chuyển nhượng chuyển giao dự án, phần dự án, hồ sơ của dự án cho bên nhận chuyển nhượng. Việc chuyển giao dự án, phần dự án được chuyển nhượng được thực hiện trên cơ sở cam kết, thỏa thuận của các bên không vi phạm điều cấm của Luật, không trái với đạo đức xã hội. Các bên có thể thỏa thuận về thời gian, địa điểm, thủ tục, phương thức chuyển giao dự án…để việc chuyển giao này được thuận lợi, hiệu quả, phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của các bên. Tuy nhiên, khi thực hiện chuyển giao dự án các bên cũng phải đáp ứng được các điều kiện nhất định do pháp luật quy định.
Sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng, với tư cách là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án được chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có quyền của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư, thực hiện dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng theo tiến độ được phê duyệt. Bên chuyển nhượng trở thành chủ sở hữu, người có quyền sử dụng đối với bất động sản được hình thành từ dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng và được quyền đưa các sản phẩm hàng hóa bất động này vào giao dịch trên thị trường để tìm kiếm lợi nhuận. Vì vậy, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản đối với bên nhận chuyển nhượng luôn gắn liền với một cơ hội đầu tư kinh doanh.
Đối với bên chuyển nhượng, sau khi chuyển nhượng dự án, bên chuyển nhượng thu về một khoản tiền là giá trị của dự án, phần dự án đã chuyển nhượng. Khoản tiền này sẽ là một nguồn lực tài chính để bên chuyển nhượng tái đầu tư vào dự án khác, tìm kiếm cơ hội đầu tư kinh doanh mới hoặc sử dụng để đầu tư vào phần dự án hiện còn để tạo ra sản phẩm bất động sản đưa vào giao dịch trên thị trường, thực hiện mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận. Như vậy, đối với bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sau khi các bên hoàn tất quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm về việc chuyển nhượng dự án, các bên sẽ thu về được những nguồn lực nhất định phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận. Đó là nguồn lực, điều kiện, là cơ hội mà các bên có được từ việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ và lợi ích có liên quan từ bên chuyển nhượng, bên có liên quan sang bên nhận chuyển nhượng
Hoàn thành việc chuyển nhượng dự án về pháp lý và trên thực tế cũng đồng thời chuyển giao quyền, nghĩa vụ và lợi ích có liên quan từ bên chuyển nhượng, bên có liên quan sang cho bên nhận chuyển nhượng đối với dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án trước khi được chuyển nhượng. Vì vậy, bên chuyển nhượng có đầy đủ quyền của chủ tư đối với dự án, phần dự án được chuyển nhượng. Chủ đầu tư thực hiện dự án theo mục tiêu, quy mô, tiến độ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng, chủ đầu tư sẽ có các sản phẩm, hàng hóa bất động sản để đưa vào kinh doanh, giao dịch trên thị trường để tìm kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng, chủ đầu tư là bên chuyển nhượng sẽ phải chuyển giao quyền này cho bên nhận chuyển nhượng đối với dự án, phần dự án đã chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa các quyền mà bên chuyển nhượng có được từ dự án, phần dự án được chuyển nhượng.
Bên cạnh việc chuyển giao quyền, thì các nghĩa vụ của bên chuyển nhượng phát sinh từ dự án như: Nghĩa vụ bảo đảm mục tiêu, quy mô, tiến độ của dự án, nghĩa vụ bảo đảm quyền lợi của khách hàng liên quan đến dự án…cũng sẽ được chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp nhận nghĩa vụ đối với nhà nước, với tổ chức, cá nhân có quyền lợi liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng và có trách nhiệm thực hiện đúng các nghĩa vụ được chuyển giao.
Như vậy, việc hoàn tất nghĩa vụ chuyển giao dự án, chuyển giao quyền, nghĩa vụ và lợi ích từ bên chuyển nhượng, bên có liên quan cho bên nhận chuyển nhượng là sự kiện pháp lý làm chấm dứt quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, đồng thời làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng đối với dự án, phần dự án được chuyển nhượng.
Thứ ba, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là giao dịch có giá trị lớn, phức tạp và thường gắn liền với việc chuyển giao quyền sử dụng đất
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình, bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (Khoản 2, Điều 3, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ). Mỗi dự án đều mang lại những giá trị kinh tế, xã hội nhất định và điều này phụ thuộc vào mục tiêu, quy mô, công năng sử dụng, cũng như khả năng đáp ứng của dự án đối với đòi hỏi của đời sống xã hội.
Để thực hiện một dự án bất động sản, các nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện về đầu tư kinh doanh bất động sản như: Điều kiện về chủ thể, điều kiện về năng lực tài chính, điều kiện về việc chấp hành pháp luật có liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, để triển khai thực một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải đầu tư nhiều nguồn lực, thực hiện rất nhiều công việc cho đến khi có được sản phẩm là hàng hóa bất động sản để đưa vào kinh doanh, giao dịch trên thị trường. Vì vậy, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường có giá trị kinh tế lớn.
Với tính chất là một hoạt động đầu tư kinh doanh, giao dịch chuyển nhượng dự án được thực hiện thông qua sự kiện pháp lý là hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng dự án giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực về: Chủ thể, nội dung, mục đích của giao dịch, hình thức của giao dịch và ý chí của các bên tham gia giao dịch theo quy định của luật dân sự. Ngoài ra, do kinh doanh bất động sản là một hoạt động đầu tư kinh doanh, là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, do đối tượng của giao dịch là dự án, phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản luôn gắn liền với đất đai, cho nên khi thực hiện giao dịch này còn phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai…, cho nên các giao dịch này thường phức tạp hơn các giao dịch dân sự, cũng như các giao dịch kinh doanh, thương mại thông thường.
Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình. Các công trình xây dựng luôn được xây dựng trên đất. Vì vậy, để có quyền đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư trước tiên phải có quyền sử dụng đất hợp pháp. Do vậy, khi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì luôn gắn liền với việc chuyển giao quyền sử đất từ bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng. Vì vậy, khi chuyển nhượng dự án, các bên không quan tâm đến nội dung của một giao dịch thông thường, mà phải quan tâm đến quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai để bảo đảm giao dịch chuyển nhượng dự án, gắn với chuyển giao quyền sử dụng đất đúng quy định của pháp luật.
Thứ tư, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là giao dịch có liên quan đến quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của nhiều chủ thể
Trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là những chủ thể chính, có quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm trực tiếp liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng. Trong đó, bên chuyển nhượng là doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản đang có quyền và nghĩa vụ đối với dự án bất động sản là đối tượng chuyển nhượng (Khoản 1, Điều 4, Nghị định số 02/2022/NĐ- CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ). Bên nhận chuyển nhượng bắt buộc cũng phải là doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản, muốn nhận chuyển nhượng dự án, bên nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng được các tiêu chuẩn, điều kiện nhất định do pháp luật quy định. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận các nội dung của giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, miễn là không vi phạm điều cấm của Luật, không trái với đạo đức xã hội. Việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ liên quan trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ và lợi ích của các chủ thể này.
Ngoài bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, các tổ chức, các nhân đã thực hiện các giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại với bên chuyển nhượng, có liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng ví dụ như: Các tổ chức tín dụng, các tổ chức, cá nhân có quan hệ mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các nhà thầu đã, đang thực hiện các gói thầu liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng…cũng là những chủ thể có quyền, nghĩa vụ và lợi ích liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng. Do vậy, việc chuyển nhượng dự án cũng sẽ ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ và lợi ích của các chủ thể này.
Bên cạnh đó, như trình bày ở trên, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một giao dịch đầu tư kinh doanh có đối tượng là dự án bất động sản. Đây có thể coi là một tài sản đặc biệt vì tài sản này là kết hợp giữa tài sản có tính chất sở hữu (nhà, công trình xây dựng..) và tài sản với tính chất là quyền tài sản (quyền sử dụng đất). Trong đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, người sử dụng đất có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất, chứ không được định đoạt đất đai. Ngoài ra, để tạo lập một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải đáp ứng được nhiều điều kiện, yêu cầu theo quy định của pháp luật và phải thực hiện đúng cam kết khi thực hiện dự án theo phê duyệt của cơ quan, người có thẩm quyền. Vì vậy, việc thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có sự kiểm soát của cơ quan, người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, cũng như lợi ích chung của xã hội. Đây là chủ thể có vai trò rất quan trọng trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ năm, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải được hiện theo một trình tự, thủ tục do pháp luật quy định
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với tính chất là một hoạt động đầu tư kinh doanh được xác lập trên cơ sở nguyên tắc thuộc lĩnh vực pháp luật tư. Bên cạnh đó, như trên đã trình bày, do đối tượng chuyển nhượng là một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản luôn gắn liền với quyền sử dụng đất, việc tạo lập dự án phải được cơ quan, người có thẩm quyền chấp thuận và phê duyệt theo mục tiêu, quy mô, tiến độ nhất định. Khi các bên thực hiện chuyển nhượng dự án sẽ kéo theo sự thay đổi chủ đầu tư của dự án, phần dự án được chuyển nhượng, có thể ảnh hưởng đến hiệu quả thực hiện dự án. Vì vậy, việc chuyển nhượng dự án cần phải được sự kiểm soát của cơ quan, người có thẩm quyền. Sự kiểm soát của cơ quan, người có thẩm quyền đòi hỏi việc chuyển nhượng dự án phải theo một trình tự, thủ tục nhất định do pháp luật quy định. Đây là điều cần thiết để bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm lợi ích chung của xã hội liên quan đến hiệu quả thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Với những đặc điểm trên, so với các hoạt động kinh doanh bất động sản khác, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có những điểm đặc trưng khác biệt đó là: (1) Các bên trong quan hệ chuyển nhượng bắt buộc phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản; (2) Đối tượng chuyển nhượng là toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, không phải là một sản phẩm bất động sản cụ thể; (3) Việc chuyển nhượng gắn với chuyển giao dự án, quyền, nghĩa vụ phát sinh từ dự án, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ đối với phần dự án chuyển nhượng và tiếp tục đầu tư vào dự án theo mục tiêu, tiến độ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (4) Việc chuyển nhượng dự án liên quan đến quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của nhiều chủ thể; (5) Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải theo thủ tục do pháp luật quy định.
3. Sự cần thiết chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Với tính chất là hoạt một hoạt động đầu tư kinh doanh, chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế thị trường, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là nhu cầu khách quan và cần thiết vì những lý do sau:
Thứ nhất, bảo đảm quyền tự do kinh doanh của nhà đầu tư
Quyền tự do kinh doanh là một trong những quyền Hiến định (Điều 33,
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một hoạt động đầu tư kinh doanh, là quyền của nhà đầu tư được pháp luật ghi nhận (Khoản 1, Điều 48, Luật KDBĐS 2014; Điều 46, Luật ĐT 2020). Vì vậy, nhà đầu tư được quyền tự do quyết định các vấn đề liên quan đến giao dịch chuyển nhượng dự án. Cụ thể, nhà đầu tư có toàn quyền lựa chọn bên nhận chuyển nhượng dự án, quyết định chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án, có quyền thỏa thuận nội dung của giao dịch chuyển nhượng mà không bị sự ràng buộc hay hạn chế, can thiệp của bất cứ cơ quan, tổ chức cá nhân nào, miễn là các quyết định, định đoạt của nhà đầu tư, các nội dung thỏa thuận của các bên không vi phạm điều cấm của Luật, không trái đạo đức xã hội. Như vậy, có thể thấy quyền tự do kinh doanh của nhà đầu tư được biểu hiện một cách rõ nét thông qua các quy định về quyền của chủ dự án kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, do chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có tác động ảnh hưởng lớn không chỉ đến quyền lợi của các bên trong giao dịch, mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể khác, ảnh hưởng đến việc thực hiện mục tiêu, quy mô, tiến độ của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các bên phải thỏa mãn những điều kiện nhất định và phải thực hiện thủ tục hành chính về chuyển nhượng để được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, kiểm soát và ra quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng theo các tiêu chí cụ thể do pháp luật quy định. Đây là sự hạn chế quyền tự do kinh doanh của nhà đầu tư, nhưng là sự hạn chế cần thiết để bảo đảm lợi ích chung của xã hội, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Thứ hai, phát huy tính năng động, chủ động, sáng tạo của nhà đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh
Khi tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh, nhà đầu tư trên cơ sở nguồn lực của mình, sau khi phân tích các yếu tố của môi trường đầu tư kinh doanh sẽ quyết định mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức đầu tư kinh doanh…Sau khi hoàn tất thủ tục gia nhập thị trường, xác lập tư cách pháp lý chủ thể kinh doanh theo hình thức nhất định, nhà đầu tư sẽ tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh theo định hướng, mục tiêu đã lựa chọn.
Quá trình tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh, nhà đầu tư chịu sự tác động của quy luật kinh tế thị trường như: Quy luật cung cầu, quy
Việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án xuất phát từ mục đích cụ thể mà chủ đầu tư hướng đến, có thể chuyển nhượng nhằm mục đích thu hồi vốn đầu tư để thực hiện dự án khác, có thể chuyển nhượng để có nguồn tiền để giải quyết khó khăn về mặt tài chính của chủ đầu tư, có thể chuyển nhượng để tái cơ cấu danh mục đầu tư phù hợp chiến lược đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư, có thể chuyển nhượng để thích ứng trước những diễn biến thay đổi của thị trường….Như vậy, có thể thấy việc pháp luật ghi nhận quyền chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư là cơ sở để họ phát huy tính chủ động, năng động, sáng tạo trong hoạt động đầu tư kinh doanh. Đây là một trong những yêu cầu quan trọng trong nền kinh tế thị trường với nhiều biến động, thay đổi trong thời đại hiện nay.
Thứ ba, khắc phục khó khăn, phát huy lợi thế của các nhà đầu tư trong việc triển khai, thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Mỗi nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đều có lợi thế cạnh tranh và có những hạn chế nhất định so với nhà đầu tư khác. Có nhiều lý do để nhà đầu tư quyết định chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, trong đó có thể là chuyển nhượng dự án nhằm khắc phục khó khăn từ việc triển khai thực hiện dự án.
Khi nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, họ có thể gặp nhiều khó khăn như: Khó khăn về tài chính, khó khăn do cùng một lúc phải thực hiện nhiều dự án, khó khăn do quy mô dự án quá lớn ảnh hưởng đến hiệu quả quản trị, kiểm soát chất lượng, tiến độ dự án. Trong những trường hợp này, việc nhà đầu tư quyết định chuyển nhượng dự án, phần dự án cho một nhà đầu tư khác sẽ làm giảm bớt khó khăn, áp lực từ việc thực hiện dự án. Thực hiện được điều này, nhà đầu tư có điều kiện và nguồn lực tốt hơn cho việc thực hiện phần dự án, hay các dự án còn lại được hiệu quả theo đúng mục đích, tiến độ đề ra.
Đối với nhà đầu tư là bên nhận chuyển nhượng, để được nhận chuyển nhượng dự án, trước tiên họ phải đáp ứng được điều kiện tối thiểu của bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Đây là điều kiện cần để nhận chuyển nhượng và được quyền đầu tư kinh doanh đối với dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng. Bên cạnh đó, để bảo đảm hiệu quả đầu tư, nhà đầu tư rõ ràng còn phải có sự cân đối nguồn lực của mình, lợi thế cạnh tranh của mình so với các nhà đầu tư khác hoặc đánh giá được cơ hội, kết quả có được từ việc nhận chuyển nhượng dự án. Đây là điều kiện đủ để bảo đảm khả năng có thể triển khai và thực hiện dự án được chuyển nhượng có hiệu quả. Do vậy, có nhận thấy, đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, khi quyết định việc nhận chuyển nhượng, ở một góc độ nào đó là nhằm phát huy lợi thế cạnh tranh của họ so với các nhà đầu tư khác, mặt khác họ cũng thấy được cơ hội, tiềm năng, kết quả có thể đạt được từ việc nhận chuyển nhượng dự án.
Thứ tư, bảo đảm dự án đầu tư kinh doanh được thực hiện một cách hiệu quả
Như phân tích ở trên, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đối với bên chuyển nhượng có thể là nhằm giải quyết khó khăn trong việc thực hiện dự án. Đối với bên nhận chuyển nhượng, sau khi nhận chuyển nhượng, họ có được một cơ hội đầu tư kinh doanh mới từ việc nhận chuyển nhượng dự án. Do vậy, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, không chỉ làm cho thị trường phát triển hơn, mà còn đảm bảo cho dự án, phần dự án chuyển nhượng được triển khai hiệu quả hơn từ các nhà đầu tư có năng lực thực sự. Ở chiều ngược lại, trường hợp pháp luật không cho phép các nhà đầu tư được chuyển nhượng dự án, phần dự án kinh doanh bất động sản, khi họ gặp khó khăn trong việc triển khai thực hiện dự án, rất có thể dự án sẽ được triển khai không đúng tiến độ, không bảo đảm chất lượng, hiệu quả như được phê duyệt, thậm chí dẫn đến vi phạm pháp luật…Điều này, không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư dự án, ảnh hưởng đến chủ thể có liên quan, mà còn ảnh hưởng đến lợi ích chung của xã hội, gây lãng phí, giảm hiệu quả đầu tư chung của xã hội. Do vậy, việc pháp luật cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là cơ sở để bảo đảm cho dự án được thực hiện một cách hiệu quả.
Thứ năm, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
Cùng với các hoạt động kinh doanh bất động sản sẵn có, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản được thực hiện trên thị trường bất động sản. Vì vậy, các giao dịch chuyển nhượng dự án càng sôi động, càng phát triển thì càng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung. Khác với các giao dịch kinh doanh bất động sản khác, giao dịch chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động thường là các giao dịch có giá trị kinh tế lớn, tính chất của giao dịch thường phức tạp và mỗi giao dịch được thiết lập có ảnh hưởng đến nhiều chủ thể, cũng như lợi ích chung của xã hội. Vì vậy, giao dịch chuyển nhượng dự án được nhà nước kiểm soát chặt chẽ hơn, với các điều kiện khắt khe hơn so với các giao dịch kinh doanh bất động sản khác. Điều này là cần thiết, vì sự ổn định, an toàn pháp lý của các giao dịch này là tiền đề, là điều kiện bảo đảm để các giao dịch kinh doanh bất động sản khác phát sinh từ dự án, phần dự án được chuyển nhượng được ổn định và an toàn pháp lý. Đây cũng chính là điều kiện thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản được lành mạnh và ổn định.
