Ngày nay, việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo đúng thủ tục như tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho. Vậy, lập vi bằng tặng cho quyền sử dụng đất có được không?
Mục lục bài viết
1. Lập vi bằng tặng cho quyền sử dụng đất có được không?
Thừa phát lại được biết đến là một chức danh chỉ người được bổ nhiệm để tiến hành tống đạt, lập vi bằng xác minh điều kiện và tổ chức được thi hành án dân sự. Cá nhân là Thừa phát lại phải đảm bảo đầy đủ tiêu chuẩn được nhà nước bổ nhiệm để thực hiện các hoạt động này và nằm trong sự quy định của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP và văn bản pháp luật có liên quan. Hiện nay, lập vi bằng chỉ là một trong những công việc của Thừa phát lại được phép thực hiện, mục đích lập vi bằng đó là ghi nhận những sự kiện, hành vi có thật diễn ra trên thực tế do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và tiến hành theo yêu cầu của cá nhân cơ quan tổ chức.
Để có thể lý giải được câu hỏi lập vi bằng tặng cho quyền sử dụng đất liệu có được pháp luật công nhận hay không phải còn phải xem xét đến trình tự thủ tục để tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất. Những văn bản nào được có thể được sử dụng để hoàn tất thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất?
– Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 thì khi tiến hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức tặng cho thì đất đai phải đảm bảo những điều kiện cơ bản như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ một số trường hợp đã được quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định của khoản 1 Điều 168 của luật này; bên cạnh đó, đất cũng phải đảm bảo về mặt pháp lý là không tranh chấp với bất kỳ cá nhân tổ chức nào; quyền sử dụng đất cũng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và vẫn còn đang trong thời hạn sử dụng mà nhà nước cho phép.
Việc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành hợp đồng tặng cho. Đây là giai đoạn đầu tiên để hoàn tất việc sang tên sổ thông qua việc tặng cho quyền sử dụng đất. Nhưng cần lưu ý rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất vào tài sản gắn liền với đất phải được tiến hành công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Bên cạnh đó tại khoản 4,5 Điều 37 Bộ Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng đã ghi nhận các trường hợp mà sẽ không được tiến hành lập vi bằng đó là:
+ Thực hiện việc xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng giao dịch mà pháp luật quy định nằm trong phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; thừa phát lại tự ý xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch, giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký bản sao đúng với bản chính cũng không nằm trong thẩm quyền mà thừa phát lại được tiến thành lập vi bằng;
+ Việc ghi nhận các sự kiện hành vi để chuyển quyền sử dụng quyền sở hữu đất đai tài sản mà tình trạng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng quyền sở hữu theo đúng quy định của pháp luật.
Với quy định nêu trên thì Thừa phát lại sẽ bị cấm lập vi bằng đối với những trường hợp liên quan đến xác nhận nội dung ký tên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hành vi cố tình thực hiện xác nhận nội dung về ký tên trong hợp đồng này có thể sẽ khiến cho thừa phát lại phải chịu trách nhiệm pháp lý đó là xử phạt vi phạm hành chính.
Như vậy, cá nhân có nhu cầu tặng cho quyền sử dụng đất xét về thủ tục phải lập hợp đồng tặng cho và phải bắt buộc đem đi công chứng chứng thực, Còn việc cá nhân lựa chọn lập vi bằng để thực hiện thủ tục này sẽ không có giá trị pháp lý cho việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi vì đây không phải là thủ tục hành chính đảm bảo giá trị tài sản. Cá nhân, tổ chức có thể lựa chọn lập vi bằng liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất thông qua hành vi lập vi bằng ghi nhận việc ký hợp đồng tặng cho.
2. Cách để tặng cho quyền sử dụng đất đúng luật:
Cá nhân để có thể tiến hành việc tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ đảm bảo về những điều kiện đã được ghi nhận tại các văn bản pháp luật có liên quan đến đất đai mà các thủ tục để tiến hành tặng cho này cũng phải được tuân thủ theo trình tự nhất định. Việc tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật phải thực hiện theo các giai đoạn như sau:
Công chứng hợp đồng tặng cho là giai đoạn đầu tiên phải được diễn ra nếu có yêu cầu tặng cho quyền sử dụng đất. Theo ghi nhận tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải tiến hành công chứng chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu cá nhân lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng thì cần chuẩn bị những hồ sơ để yêu cầu bao gồm những giấy tờ như: phiếu yêu cầu công chứng; bản dự thảo hợp đồng tặng cho do các bên đã tự soạn thảo; còn không thể tự soạn thảo để có thể sử dụng hợp đồng tặng cho mà bên tổ chức hành nghề công chứng cung cấp; chuẩn bị thêm về những giấy tờ tùy thân như căn cước công dân còn hiệu lực; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho.
Sau khi đã được công chứng chứng thực hợp đồng tặng cho là hợp pháp thì cá nhân sẽ tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận theo đúng trình tự. Cơ quan để tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận đó là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường. Trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất nếu cá nhân nhận thấy cần phải thực hiện việc lập vi bằng để chứng minh được giao dịch giữa các cá nhân với nhau là hợp pháp và được sử dụng làm căn cứ thực hiện trên thực tế giữa các bên thì có thể lựa chọn làm điều này để hỗ trợ cho quá trình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức tặng cho.
3. Rủi ro đối với cá nhân lựa chọn lập vi bằng để tiến hành tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Như đã phân tích nêu trên việc lập vi bằng chỉ là một trong là một trong những hoạt động có thể hỗ trợ tiến hành việc tặng cho nhà đất. Giá trị của lập vi bằng liên quan đến mua bán nhà đất hoặc tặng cho nhà đất chỉ sử dụng để ghi nhận những sự kiện liên quan như xác nhận tình trạng nhà đất; xác nhận thời gian, địa điểm
Trên thực tế nếu cá nhân muốn tặng cho quyền sử dụng đất nhưng thay đổi ý kiến không muốn tặng cho một cá nhân khác nữa nếu xảy ra tranh chấp ở đây thì phải xem xét đến giai đoạn chuẩn bị hồ sơ thủ tục tiến hành tặng cho. Trường hợp này cá nhân tiến hành lập vi bằng thì đương nhiên giá trị của văn bản này sẽ không có hiệu lực dẫn đến việc tặng cho quyền sử dụng đất cũng sẽ bị chấm dứt vì chưa đảm bảo về mặt pháp lý. Dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi của người được nhận tặng cho.
Mở rộng hơn vấn đề tiến hành việc giao dịch mua bán nhà đất bằng vi bằng thì những rủi ro phải đối mặt có thể sẽ diễn ra lớn hơn rất nhiều. Bởi vì chủ sở hữu tài sản vẫn có thể tiến thành lập vi bằng chuyển nhượng nhà đất trong khi tài sản này có thể đang được thế chấp tại một tổ chức tín dụng hoặc tiến hành cầm cố chuyển nhượng cho một cá nhân khác có thể là tình huống người ta viết tay. Theo quy định tại khoản 2 Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận rằng giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu hoặc do không tuân thủ quy định của pháp luật về mặt hình thức của giao dịch.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ: Về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
